日前，隨著各地“最牛樓頂別墅”的新聞?lì)l繁見(jiàn)諸報(bào)端，小區(qū)“私搭亂建”侵害小區(qū)公共利益這一普遍的社會(huì)問(wèn)題再次引起了人們的關(guān)注。司法實(shí)踐中，何為物業(yè)公共區(qū)域?何為“違章建筑”?對(duì)于部分業(yè)主私自搭建“違章建筑”的行為，物業(yè)公司或自身權(quán)利受到侵害的業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何作為?
業(yè)主樓頂露臺(tái)搭建維權(quán)
對(duì)于小區(qū)部分業(yè)主在樓頂露臺(tái)搭建的建筑物，首先應(yīng)明確業(yè)主獨(dú)用露臺(tái)為業(yè)主專有部分還是小區(qū)公共部分。按照《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條第2款規(guī)定，露臺(tái)要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：(1)符合規(guī)劃，即是經(jīng)過(guò)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃。(2)物理上專屬于特定房屋。(3)銷售合同有約定。即建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中。除此之外，露臺(tái)一般應(yīng)認(rèn)定為小區(qū)公共部分，任何業(yè)主不得私自搭建建筑物。
其次，應(yīng)明確何為違章建筑。違章建筑是行政執(zhí)法和司法適用中極為普遍的法律概念。一般來(lái)說(shuō)，違章建筑物在本質(zhì)上是違反了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而建造的房屋及設(shè)施。
如業(yè)主是在未經(jīng)規(guī)劃審批的情況下，私自在屬于公共部分的露臺(tái)上搭建建筑物，則應(yīng)屬于違章建筑，既破壞了樓頂及隔離墻的原狀，改變了原設(shè)計(jì)用途，也影響了小區(qū)整體觀瞻，侵害了全體業(yè)主的利益，理應(yīng)由相關(guān)部門依法拆除。
業(yè)主占用綠地?cái)U(kuò)大陽(yáng)臺(tái)面積維權(quán)
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定：“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
如業(yè)主違反《商品房買賣合同》的約定，私自占用綠地?cái)U(kuò)大陽(yáng)臺(tái)面積，不僅違反了合同約定，也侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。該行為既是一種違反管理規(guī)約的違約行為，同時(shí)也是一種違反《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而建造違章建筑的違法行為。在此情況下，物業(yè)公司有權(quán)代表全體業(yè)主提起訴訟要求違法、違約業(yè)主將違章建筑予以拆除，這既是物業(yè)公司的權(quán)利，同時(shí)也是義務(wù)。
鄰居私搭亂建維權(quán)
根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)及社會(huì)公德等，本著方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第83條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟，具有相鄰關(guān)系或利害關(guān)系的業(yè)主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提起訴訟。
如小區(qū)鄰居私搭亂建的行為明顯違反法律關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，侵犯了鄰近居住人的利益。此時(shí)作為具有利害關(guān)系的相鄰業(yè)主有權(quán)訴至法院，要求立即拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。
提示
在處理此類事件中，應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。部分業(yè)主私搭亂建，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)予以制止，制止無(wú)效的，可以提起訴訟。物業(yè)公司進(jìn)行制止既是權(quán)利，同時(shí)也是義務(wù)，物業(yè)公司怠于履行制止義務(wù)的，負(fù)有管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。
為了防止矛盾升級(jí)，對(duì)于維權(quán)業(yè)主而言，應(yīng)選擇向城市管理部門、規(guī)劃部門、物業(yè)公司投訴或向法院提起訴訟等合法方式維權(quán)，而不應(yīng)“以暴易暴”采取私自拆除或暴力拆除等私力救濟(jì)方式。
