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    房屋主體質(zhì)量不合格買受人如何處理?
    發(fā)布時(shí)間:2017-10-07 20:07:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:8,762 ℃

      I.[法律法規(guī)]:

      1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條:因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。

      2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條:因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。

      交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

      3.《商品房銷售管理辦法》第三十五條:商品房交付使用后,買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

      II.對(duì)房地產(chǎn)深層導(dǎo)讀:

      本條解釋主要解決的是“商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”,對(duì)于非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量在下條解決。

      一、什么是房屋的主體結(jié)構(gòu)?

      所謂房屋主體結(jié)構(gòu)是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性,以確保承受建筑物本身的各種載荷。建筑物的主體工程是建筑物工程的重要組成部分。

      最高人民法院民事審判第一庭編寫的《<最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>的理解與適用》做了更實(shí)際的解釋:第12條中所稱的“房屋主體結(jié)構(gòu)&rdquo;問題,我們認(rèn)為應(yīng)作廣義理解,作為一個(gè)完整的房屋建筑工程,它既應(yīng)包括房屋地下隱蔽工程的地基部分,也應(yīng)包括房屋地上工程所涉及的部分。就是說地下與地上部分是不可分割的一個(gè)整體,根據(jù)建筑法的規(guī)定房屋建筑工程應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:房屋的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及電氣管線、上下水管線的安裝工程,供熱、供冷系統(tǒng)工程等部分。本條司法解釋中未將各部分進(jìn)行詳細(xì)列舉,主要是考慮與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房銷售管理辦法》規(guī)定中的提法相一致,再就是考慮到《建筑法》中對(duì)此亦有具體的規(guī)定。所以在適用本條規(guī)定時(shí),一定要全面理解其含義。

      從高院司法解釋可以看出,商品房的主體結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括房屋的地基基礎(chǔ)工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及電氣管線、上下水管線的安裝工程,供熱、供冷系統(tǒng)工程等。地基基礎(chǔ)工程中的地基,是指支承由基礎(chǔ)傳遞的上部結(jié)構(gòu)負(fù)載的土體或巖體。為保證建筑工程的安全和正常使用,首先要求地基在荷載作用下不致產(chǎn)生破壞,其次組成地基的地層因某些原因產(chǎn)生的變形不能過大,否則將會(huì)使建筑物遭到破壞,無法滿足使用要求。

      建筑物的基礎(chǔ)工程,是指結(jié)構(gòu)所承受的各種作用傳遞到地基上的結(jié)構(gòu)組成部分。它是建筑物的重要組成部分。建筑物的基礎(chǔ)可以按照基礎(chǔ)埋置深度、建筑材料、基礎(chǔ)變形特征和結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行分類。從以上可看出,建筑物的地基基礎(chǔ)在建筑物整體構(gòu)造中起到的重要作用,是影響商品房質(zhì)量的重要組成部分。

      關(guān)于屋面防水工程,是指建筑物的屋頂、墻壁以及有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻等均防止出現(xiàn)漏水的工程。其他土建工程一般包括地面、樓面工程,門窗工程等。電氣管線、上下水管線的安裝工程,主要指電氣的線路、開關(guān)、電表的安裝,給水管道、排水管道的安裝等。供熱、供冷系統(tǒng)工程,包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等的安裝工程。

      二、怎樣認(rèn)定房屋主體質(zhì)量不合格?

      《建筑法》第60條規(guī)定:“建筑物在合理使用壽命內(nèi),必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。

      建筑工程竣工時(shí),屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。&rdquo;

      在商品房買賣中如何認(rèn)定主體質(zhì)量問題比較復(fù)雜,開發(fā)商會(huì)在主體質(zhì)量與非主體質(zhì)量問題上打擦邊球,拒絕按照主體質(zhì)量處理。在通常情況下,所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括三種情況:

      (一)房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收;

      (二)雖然在交付前經(jīng)過驗(yàn)收但驗(yàn)收不合格。

      依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,房屋建成后交付使用前,建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件;并申請(qǐng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對(duì)房屋進(jìn)行檢查,出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;最后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案,取得房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。《建筑法》第六十一條規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。&rdquo;

      對(duì)于這兩種情形,特別提醒購(gòu)房人:在辦理商品房交接入住手續(xù)時(shí),至少應(yīng)當(dāng)要求出賣人由出示由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方共同出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和消防驗(yàn)收合格證明,查驗(yàn)該工程是否經(jīng)驗(yàn)收合格。如果出賣人不能出示上述文件,就說明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格,購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房,由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格,購(gòu)房人可以解除合同并要求賠償損失。

      (三)房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

      在實(shí)踐中怎么核驗(yàn)的問題又是一個(gè)問題?商品房交付使用后,購(gòu)房人懷疑和認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在質(zhì)量問題,則可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)房人有權(quán)退房,給購(gòu)房人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但要特別注意的是:委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì),且委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來檢測(cè)買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致,如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請(qǐng)法院指定檢測(cè)機(jī)構(gòu),否則單方委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可,其檢測(cè)結(jié)果則沒有法律效力。

      三、房屋主體質(zhì)量不合格怎樣處理?

      《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條:因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。

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