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    房屋質(zhì)量糾紛
    發(fā)布時(shí)間:2017-10-06 13:06:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:9,003 ℃

    房屋質(zhì)量糾紛

      一、幾種常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題

      二、房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的根源

      三、房屋質(zhì)量問(wèn)題的防范

      房屋質(zhì)量問(wèn)題是房地產(chǎn)交易中的核心問(wèn)題,也是引發(fā)眾多糾紛的焦點(diǎn)。本篇主要談?wù)劮康禺a(chǎn)交易中的房屋質(zhì)量糾紛問(wèn)題。

      一、幾種常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題

      人們通常說(shuō)的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,指房屋達(dá)不到法定或約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),存在質(zhì)量缺陷。從總體上分,房屋質(zhì)量問(wèn)題大致有三類(lèi):違規(guī)質(zhì)量問(wèn)題,違約質(zhì)量問(wèn)題,使用質(zhì)量問(wèn)題。

      (一)違規(guī)房屋質(zhì)量問(wèn)題

      違規(guī)房屋質(zhì)量問(wèn)題,是指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題是目前最常見(jiàn),也最容易引發(fā)糾紛的一類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題。包括:屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面磚松動(dòng),有防水要求的地面漏水;內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落,墻面漿活起堿脫皮;門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈或縫隙超過(guò)規(guī)范規(guī)定;廁所、廚房、洗澡間倒坡積水;內(nèi)墻板潛水,陽(yáng)臺(tái)積水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱,電器、電線、照明燈具墜落;室內(nèi)外上下水管道漏水、堵塞;鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過(guò)國(guó)家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求,室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對(duì)于這類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題,毫無(wú)疑問(wèn),應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)法律責(zé)任,包括:修理、退房、換房、賠償?shù)?。但開(kāi)發(fā)商究竟應(yīng)當(dāng)以何種方式承擔(dān)法律責(zé)任,購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間往往存在嚴(yán)重分歧,從而引發(fā)糾紛。

      案例一:張女士從某開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)了一套商品房,但人住1年后,即發(fā)現(xiàn)承重墻體出現(xiàn)多條裂縫,張女士即找開(kāi)發(fā)商要求退房并賠償裝修損失,但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,該房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格,且張女士入住前也進(jìn)行過(guò)驗(yàn)收,此后,張女士進(jìn)行了裝修,該裂縫應(yīng)屬裝修不慎所致,且沒(méi)有對(duì)其居住安全造成根本影響,同意為其修理,但拒絕退房。雙方多次交涉,均未能達(dá)成一致,張女士訴至法院,法院經(jīng)審理后認(rèn)為,該房屋處于保修期內(nèi),開(kāi)發(fā)商無(wú)法證明張女士裝修時(shí)已對(duì)承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行過(guò)拆改,因此,該房承重墻出現(xiàn)裂縫應(yīng)屬房屋質(zhì)量不合格,且裂縫超過(guò)了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)購(gòu)房人的居住安全造成了不利影響。因此,判令開(kāi)發(fā)商退房并向張女士返還房款、裝修款及相應(yīng)利息。

      案例二:李先生購(gòu)買(mǎi)了一套公寓,交房時(shí),由于李先生在國(guó)外,故未能按期辦理人住手續(xù)。1年后,李先生回國(guó),領(lǐng)取鑰匙人住。在人住3個(gè)月后,該室廚房熱水管突然脫落,由于當(dāng)時(shí)李先生不在家,漏水漫人客廳,淹壞了鋪設(shè)的木地板。李先生認(rèn)為該房屋質(zhì)量不合格,訴至法院,要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,該房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格,且1年前即已向李先生發(fā)出入住通知,是由于李先生自身原因未辦理人住手續(xù),應(yīng)視為已經(jīng)交房,由于上下水的保修期是自交房之日起1年,因此,目前已過(guò)保修期,開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)再承擔(dān)任何責(zé)任。法院經(jīng)審理后,認(rèn)為,雖然l年前開(kāi)發(fā)商即向李先生發(fā)出交房通知,但由于李先生未對(duì)該房進(jìn)行驗(yàn)收,該房屋的保修期應(yīng)從李先生實(shí)際人住日起算,因此,開(kāi)發(fā)商應(yīng)為李先生修理水管并承擔(dān)賠償責(zé)任。

      上述兩起糾紛均是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后,開(kāi)發(fā)商不愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任引發(fā)的。在實(shí)踐中,如果開(kāi)發(fā)商能夠切實(shí)本著服務(wù)業(yè)主,質(zhì)量至上的態(tài)度,勇于承擔(dān)責(zé)任,妥善解決出現(xiàn)的問(wèn)題,糾紛是完全可以避免的。

      (二)違約房屋質(zhì)量問(wèn)題

      這類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題是指開(kāi)發(fā)商交付的房屋達(dá)不到承諾的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

      案例一:某開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)中承諾,其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)將使用“通力牌”電梯,但在交房時(shí),業(yè)主卻發(fā)現(xiàn),使用的電梯品牌并非是“通力牌”。部分業(yè)主認(rèn)為,現(xiàn)使用的電梯在價(jià)格及品質(zhì)上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“通力牌”電梯,于是訴至法院,要求開(kāi)發(fā)商退還部分房款。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,樓書(shū)僅是宣傳資料,其不等同于合同,對(duì)雙方不具有必然約束力,并且,是因?yàn)樵诎惭b時(shí)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)到“通力牌”電梯,為不影響工期,才使用了其他品牌代替,現(xiàn)有電梯在性能上并不低于“通力牌”電梯,沒(méi)有任何質(zhì)量缺陷,開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。法院經(jīng)審理后認(rèn)為,由于雙方?jīng)]有就電梯品牌及能否使用替代品等問(wèn)題進(jìn)行明確約定,且業(yè)主無(wú)法證明開(kāi)發(fā)商現(xiàn)使用的電梯存在較之“通力牌”電梯存在明顯質(zhì)量缺陷,因此,業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商退還部分房款的要求缺乏依據(jù),法院不予以支持。

      案例二:某開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂的合同中約定使用的空調(diào)品牌是“三菱”,但沒(méi)有就空調(diào)產(chǎn)地及規(guī)格等具體事項(xiàng)進(jìn)行約定。交房后,部分業(yè)主認(rèn)為,該樓盤(pán)使用的空調(diào)是國(guó)產(chǎn)三菱空調(diào),但根據(jù)該樓盤(pán)的售價(jià),其應(yīng)當(dāng)使用日本原裝三菱空調(diào),且規(guī)格應(yīng)高于現(xiàn)裝空調(diào),開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成房屋質(zhì)量違約,要求開(kāi)發(fā)商退補(bǔ)兩種空調(diào)的差價(jià)。由于開(kāi)發(fā)商拒絕,業(yè)主訴至法院。法院審理后,認(rèn)為,由于雙方并沒(méi)有就空調(diào)產(chǎn)地規(guī)格等進(jìn)行明確約定,開(kāi)發(fā)商使用的空調(diào)符合合同約定的品牌,因此駁回了業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。

      這類(lèi)糾紛既是房屋質(zhì)量糾紛也是違約糾紛,其基礎(chǔ)是雙方的自由約定。要避免這類(lèi)糾紛,關(guān)鍵在于買(mǎi)賣(mài)雙方提高合同意識(shí),在簽訂合同時(shí),就相關(guān)問(wèn)題及責(zé)任承擔(dān)等作出明確約定,從而避免糾紛,減少矛盾。

      (三)使用房屋質(zhì)量問(wèn)題

      這類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題實(shí)際上并非開(kāi)發(fā)商提供的房屋或設(shè)備存在質(zhì)量缺陷,而是由于購(gòu)房人沒(méi)有按照要求使用相關(guān)設(shè)備,從而使其達(dá)不到正常使用功能,甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。對(duì)于這類(lèi)所謂的房屋質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人(或使用人)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

      案例一:陳小姐購(gòu)買(mǎi)了一套經(jīng)濟(jì)適用房,辦理入住手續(xù)后,陳小姐并沒(méi)有實(shí)際居住。某天,陳小姐突然接到通知,其涼臺(tái)上的鍋爐水管凍裂漏水。陳小姐趕回去一看,其室內(nèi)裝修的木地板已被泡壞,并且,其樓下業(yè)主也因此受到了嚴(yán)重?fù)p失。陳小姐訴至法院,認(rèn)為涼臺(tái)上安裝的水管不符合保溫要求,要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。法院在審理中查明,該房屋采用的是獨(dú)立供暖系統(tǒng),涼臺(tái)上的水管是采暖鍋爐的進(jìn)水管。開(kāi)發(fā)商在交付的住宅使用說(shuō)明書(shū)中已明確提示,冬季應(yīng)當(dāng)使供暖鍋爐處于低溫運(yùn)行狀態(tài),如果不使用,應(yīng)將人戶總給水閥關(guān)閉并排空水管內(nèi)余水,以避免涼臺(tái)上的鍋爐水管凍裂漏水,物業(yè)公司也作了類(lèi)似通知。由于陳小姐沒(méi)有按要求使用鍋爐,也沒(méi)有按要求關(guān)閉人戶總給水閥,才導(dǎo)致?lián)p害事件發(fā)生,因此,陳小姐應(yīng)當(dāng)對(duì)自身?yè)p失及由此引起的他人損失承擔(dān)賠償責(zé)任,開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

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