房屋質(zhì)量糾紛
一、幾種常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題
二、房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的根源
三、房屋質(zhì)量問(wèn)題的防范
房屋質(zhì)量問(wèn)題是房地產(chǎn)交易中的核心問(wèn)題，也是引發(fā)眾多糾紛的焦點(diǎn)。本篇主要談?wù)劮康禺a(chǎn)交易中的房屋質(zhì)量糾紛問(wèn)題。
一、幾種常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題
人們通常說(shuō)的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，指房屋達(dá)不到法定或約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，存在質(zhì)量缺陷。從總體上分，房屋質(zhì)量問(wèn)題大致有三類(lèi)：違規(guī)質(zhì)量問(wèn)題，違約質(zhì)量問(wèn)題，使用質(zhì)量問(wèn)題。
(一)違規(guī)房屋質(zhì)量問(wèn)題
違規(guī)房屋質(zhì)量問(wèn)題，是指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題是目前最常見(jiàn)，也最容易引發(fā)糾紛的一類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水;內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮;門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈或縫隙超過(guò)規(guī)范規(guī)定;廁所、廚房、洗澡間倒坡積水;內(nèi)墻板潛水，陽(yáng)臺(tái)積水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落;室內(nèi)外上下水管道漏水、堵塞;鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過(guò)國(guó)家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對(duì)于這類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題，毫無(wú)疑問(wèn)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括：修理、退房、換房、賠償?shù)?。但開(kāi)發(fā)商究竟應(yīng)當(dāng)以何種方式承擔(dān)法律責(zé)任，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間往往存在嚴(yán)重分歧，從而引發(fā)糾紛。
案例一：張女士從某開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，但人住1年后，即發(fā)現(xiàn)承重墻體出現(xiàn)多條裂縫，張女士即找開(kāi)發(fā)商要求退房并賠償裝修損失，但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，該房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格，且張女士入住前也進(jìn)行過(guò)驗(yàn)收，此后，張女士進(jìn)行了裝修，該裂縫應(yīng)屬裝修不慎所致，且沒(méi)有對(duì)其居住安全造成根本影響，同意為其修理，但拒絕退房。雙方多次交涉，均未能達(dá)成一致，張女士訴至法院，法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該房屋處于保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法證明張女士裝修時(shí)已對(duì)承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行過(guò)拆改，因此，該房承重墻出現(xiàn)裂縫應(yīng)屬房屋質(zhì)量不合格，且裂縫超過(guò)了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)購(gòu)房人的居住安全造成了不利影響。因此，判令開(kāi)發(fā)商退房并向張女士返還房款、裝修款及相應(yīng)利息。
案例二：李先生購(gòu)買(mǎi)了一套公寓，交房時(shí)，由于李先生在國(guó)外，故未能按期辦理人住手續(xù)。1年后，李先生回國(guó)，領(lǐng)取鑰匙人住。在人住3個(gè)月后，該室廚房熱水管突然脫落，由于當(dāng)時(shí)李先生不在家，漏水漫人客廳，淹壞了鋪設(shè)的木地板。李先生認(rèn)為該房屋質(zhì)量不合格，訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，該房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，且1年前即已向李先生發(fā)出入住通知，是由于李先生自身原因未辦理人住手續(xù)，應(yīng)視為已經(jīng)交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，因此，目前已過(guò)保修期，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)再承擔(dān)任何責(zé)任。法院經(jīng)審理后，認(rèn)為，雖然l年前開(kāi)發(fā)商即向李先生發(fā)出交房通知，但由于李先生未對(duì)該房進(jìn)行驗(yàn)收，該房屋的保修期應(yīng)從李先生實(shí)際人住日起算，因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)為李先生修理水管并承擔(dān)賠償責(zé)任。
上述兩起糾紛均是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商不愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任引發(fā)的。在實(shí)踐中，如果開(kāi)發(fā)商能夠切實(shí)本著服務(wù)業(yè)主，質(zhì)量至上的態(tài)度，勇于承擔(dān)責(zé)任，妥善解決出現(xiàn)的問(wèn)題，糾紛是完全可以避免的。
(二)違約房屋質(zhì)量問(wèn)題
這類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題是指開(kāi)發(fā)商交付的房屋達(dá)不到承諾的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
案例一：某開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)中承諾，其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)將使用“通力牌”電梯，但在交房時(shí)，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，使用的電梯品牌并非是“通力牌”。部分業(yè)主認(rèn)為，現(xiàn)使用的電梯在價(jià)格及品質(zhì)上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“通力牌”電梯，于是訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商退還部分房款。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，樓書(shū)僅是宣傳資料，其不等同于合同，對(duì)雙方不具有必然約束力，并且，是因?yàn)樵诎惭b時(shí)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)到“通力牌”電梯，為不影響工期，才使用了其他品牌代替，現(xiàn)有電梯在性能上并不低于“通力牌”電梯，沒(méi)有任何質(zhì)量缺陷，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，由于雙方?jīng)]有就電梯品牌及能否使用替代品等問(wèn)題進(jìn)行明確約定，且業(yè)主無(wú)法證明開(kāi)發(fā)商現(xiàn)使用的電梯存在較之“通力牌”電梯存在明顯質(zhì)量缺陷，因此，業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商退還部分房款的要求缺乏依據(jù)，法院不予以支持。
案例二：某開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂的合同中約定使用的空調(diào)品牌是“三菱”，但沒(méi)有就空調(diào)產(chǎn)地及規(guī)格等具體事項(xiàng)進(jìn)行約定。交房后，部分業(yè)主認(rèn)為，該樓盤(pán)使用的空調(diào)是國(guó)產(chǎn)三菱空調(diào)，但根據(jù)該樓盤(pán)的售價(jià)，其應(yīng)當(dāng)使用日本原裝三菱空調(diào)，且規(guī)格應(yīng)高于現(xiàn)裝空調(diào)，開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成房屋質(zhì)量違約，要求開(kāi)發(fā)商退補(bǔ)兩種空調(diào)的差價(jià)。由于開(kāi)發(fā)商拒絕，業(yè)主訴至法院。法院審理后，認(rèn)為，由于雙方并沒(méi)有就空調(diào)產(chǎn)地規(guī)格等進(jìn)行明確約定，開(kāi)發(fā)商使用的空調(diào)符合合同約定的品牌，因此駁回了業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。
這類(lèi)糾紛既是房屋質(zhì)量糾紛也是違約糾紛，其基礎(chǔ)是雙方的自由約定。要避免這類(lèi)糾紛，關(guān)鍵在于買(mǎi)賣(mài)雙方提高合同意識(shí)，在簽訂合同時(shí)，就相關(guān)問(wèn)題及責(zé)任承擔(dān)等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。
(三)使用房屋質(zhì)量問(wèn)題
這類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題實(shí)際上并非開(kāi)發(fā)商提供的房屋或設(shè)備存在質(zhì)量缺陷，而是由于購(gòu)房人沒(méi)有按照要求使用相關(guān)設(shè)備，從而使其達(dá)不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。對(duì)于這類(lèi)所謂的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人(或使用人)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
案例一：陳小姐購(gòu)買(mǎi)了一套經(jīng)濟(jì)適用房，辦理入住手續(xù)后，陳小姐并沒(méi)有實(shí)際居住。某天，陳小姐突然接到通知，其涼臺(tái)上的鍋爐水管凍裂漏水。陳小姐趕回去一看，其室內(nèi)裝修的木地板已被泡壞，并且，其樓下業(yè)主也因此受到了嚴(yán)重?fù)p失。陳小姐訴至法院，認(rèn)為涼臺(tái)上安裝的水管不符合保溫要求，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。法院在審理中查明，該房屋采用的是獨(dú)立供暖系統(tǒng)，涼臺(tái)上的水管是采暖鍋爐的進(jìn)水管。開(kāi)發(fā)商在交付的住宅使用說(shuō)明書(shū)中已明確提示，冬季應(yīng)當(dāng)使供暖鍋爐處于低溫運(yùn)行狀態(tài)，如果不使用，應(yīng)將人戶總給水閥關(guān)閉并排空水管內(nèi)余水，以避免涼臺(tái)上的鍋爐水管凍裂漏水，物業(yè)公司也作了類(lèi)似通知。由于陳小姐沒(méi)有按要求使用鍋爐，也沒(méi)有按要求關(guān)閉人戶總給水閥，才導(dǎo)致?lián)p害事件發(fā)生，因此，陳小姐應(yīng)當(dāng)對(duì)自身?yè)p失及由此引起的他人損失承擔(dān)賠償責(zé)任，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。
