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    業(yè)主自行在樓頂加蓋房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)
    發(fā)布時(shí)間:2017-04-25 00:25:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,175 ℃

      樓頂屬于建筑物的共有部分,歸全體業(yè)主所有,其加蓋房屋的行為侵犯了其他業(yè)主對樓頂?shù)乃袡?quán),可能會引起其他業(yè)主的不滿,進(jìn)而產(chǎn)生糾紛,甚至引起訴訟。同時(shí)房屋的高度都是設(shè)計(jì)好的,業(yè)主自行加蓋房屋會增加樓房的高度,可能影響到隔壁樓房業(yè)主的采光,從而侵犯他人的相鄰物權(quán)。另外,自行加蓋房屋也可能引起安全問題,如會令整個(gè)樓房的承重加重,或在施工過程中發(fā)生高空墜物致人傷害的情況等等。下面筆者將與您詳細(xì)解析業(yè)主自行加蓋房屋的行為合法與否,其法律風(fēng)險(xiǎn)又如何。

      一、行為定性

      1、樓房頂層之產(chǎn)權(quán)

      根據(jù)我國《物權(quán)法》第六章,按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的劃分,建筑物可分為專有部分和共有部分,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利;業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

      法律、行政法規(guī)雖無明文規(guī)定樓頂屬于共有部分,但樓頂影響到整個(gè)樓房的承重,且一般情況下存在逃生通道,可供全體業(yè)主享有與利用,依據(jù)《解釋》第三條理應(yīng)屬于建筑物共有部分。

      2、自行加蓋房屋行為之性質(zhì)

      根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條的規(guī)定,在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的個(gè)人,應(yīng)當(dāng)向縣級城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省級人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。

      業(yè)主自行加蓋房屋顯然沒有向主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,也沒有使用土地的有關(guān)證明文件,故業(yè)主自行加蓋的行為是違法的。業(yè)主自行加蓋的房屋屬于擅自改建、加建的違法建筑。

      二、法律風(fēng)險(xiǎn)分析

      業(yè)主自行加蓋房屋雖然會有筆者前述之風(fēng)險(xiǎn),但從法律方面分析,風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩個(gè)方面,一是政府部門對自行加蓋房屋的處罰,二是業(yè)主大會或業(yè)主委員會以及其他業(yè)主的維權(quán)。

      1、依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定,對于業(yè)主自行加蓋房屋的行為,由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的,限期改正,處造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實(shí)物或者違法收入,可以并處造價(jià)百分之十以下的罰款。如果城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后,業(yè)主不停止建設(shè)或者逾期不拆除的,所在地縣級以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門(筆者注:有關(guān)部門一般指城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān))采取查封施工現(xiàn)場、強(qiáng)制拆除等措施。

      2、根據(jù)《物權(quán)法》第83條和《解釋》第15條的規(guī)定,業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對損害他人合法權(quán)益的行為,如“損害房屋承重結(jié)構(gòu)”、“違章加建、改建”的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

      綜上,業(yè)主自行加蓋房屋的行為不僅于法無據(jù),侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利,面臨著行政處罰和被訴的風(fēng)險(xiǎn)。勸告業(yè)主在加蓋房屋前要三思而后行,即使出現(xiàn)樓頂漏水等情況,也要用合法手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。

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