小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍
小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍是計(jì)算管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用的必要前提。
明確小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍，應(yīng)根據(jù)法律的界定。現(xiàn)行法律中，可以用于界定小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)范圍的法律依據(jù)有四條：
1.《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》(修改稿)第89條：“有附屬物的財(cái)產(chǎn)，附屬物隨財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，但當(dāng)事人另有約定又不違法的，按約定處理。”
2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”
3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。”
4.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。”
由于房屋以外的地上建筑物、其他附著物與房屋建立在共同的土地使用權(quán)之上，其所有權(quán)與房屋的所有權(quán)不可分離，必須隨房屋的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移;而且，房屋以外的地上建筑物、其他附著物都是為房屋服務(wù)的，是房屋的附屬物，是不能由當(dāng)事人約定而使之與房屋的所有權(quán)相分離的。所以，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)。換言之，房屋以外的全部土地使用權(quán)、地上建筑物或其它附屬物都屬于小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)。
舉例來說，小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)包括：綠地、道路、路燈、地下(上)線路和管道、停車場(庫)、配電房(室)及電器設(shè)備、鍋爐房(室)及鍋爐、水泵房(室、井)及水泵、會所、門衛(wèi)室、人防用房及設(shè)備、消防用房及設(shè)備、電梯、假山假水、健身娛樂設(shè)施、公告牌等等。除此之外，小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)還包括：購房人交納的2%的房屋維修基金和小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益。
從以上四條法律規(guī)定得出房屋以外的全部土地使用權(quán)、地上建筑物、其他附著物都屬于小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的結(jié)論需要一個對法律的推理過程，相信《物權(quán)法》出臺以后，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的公共財(cái)產(chǎn)的界定將更加直接和明晰。
北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司擬在其開發(fā)的商品房住宅小區(qū)采取與購房人約定的方法劃定小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍。小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍只能依據(jù)法律的界定，而不是開發(fā)商與購房人之間所能約定的。依據(jù)法律的界定，房屋以外的全部土地使用權(quán)、地上建筑物、其他附著物都屬于小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)，無論開發(fā)商與購房人約定的公共財(cái)產(chǎn)的范圍包括哪些不包括哪些，都不能改變法律所界定的小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍。雖然北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司的這一舉措不盡符合法律，但是，從現(xiàn)實(shí)的角度評價(jià)，仍然具有開創(chuàng)性的進(jìn)步意義。現(xiàn)實(shí)中，居律師看到的是：小區(qū)的所有公共財(cái)產(chǎn)被開發(fā)商或其“指定”的物業(yè)管理公司占有、使用、收益和處分。除了北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司之外，在全國范圍內(nèi)，居律師沒有看到任何一個其他開發(fā)商已經(jīng)打算“改惡從善”、“金盆洗手”。北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司的這一舉措無疑將給其他開發(fā)商或物業(yè)管理公司既得的非法利益帶來沖擊，也將帶來購房人覺悟上的提高。
