地下車位、車庫的歸屬及管理、使用的法律分析
一、法條——《物權法》
第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
二、法條簡述
住宅小區(qū)地下車庫(規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫)的產(chǎn)權由開發(fā)商與購房者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，確定其產(chǎn)權歸屬，沒有約定或約定不明時，推定其產(chǎn)權屬于購房者共有。該觀點的依據(jù)在于：其一，根據(jù)地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權，因此地下車庫不可能單獨獲得土地使用權，地下車庫所使用的土地是業(yè)主交納土地使用費的土地，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權。除非取得土地使用權人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權和分配權。其二，地下車庫作為小區(qū)建設的配套設施之一，是建筑物的輔助設施，就應如同道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物(房屋)一并出售、轉移。開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，是他的法定義務，該地下車庫不能面向社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位。《物權法》第74條第二款采用的就是“約定說”，但是對沒有約定或約定不明情形下如何處理，物權法并沒有作出規(guī)定。
三、有關地下車庫的產(chǎn)權歸屬問題的法律規(guī)定
(一)《物權法》出臺前，確認地下建筑物的所有權歸屬問題沒有明確的法律依據(jù)。
從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認地下建筑物所有權歸屬問題卻缺乏法律依據(jù)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法》只是對土地上的房屋權屬登記作了規(guī)定，未包括地下建筑物。《城市房地產(chǎn)管理法》第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物”。這里的“土地上”當指地表之上。房地產(chǎn)所有權證是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。要獲得權利證書，必須要到房地局登記，而根據(jù)《中華人民共和國立法法》第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無權對此立法。地下車位、車庫的歸屬及管理、使用的法律分析(2) 來源：未知 作者：張瑞群 時間：2010-11-11
在1995年9月8日建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》第八條“公用建筑面積由以下兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;”第九條“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”等規(guī)定可看出，無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強制性規(guī)定地下車庫應列為需分攤的公用建筑面積。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進行公用建筑面積分攤。
根據(jù)建設部發(fā)布的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定：地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃。由此來看，地下車庫可作為一個獨立的建筑部分，并可由開發(fā)商自行處分。
從以上規(guī)定可知，與地下車庫相關的法律法規(guī)是模糊的，明確界定產(chǎn)權并非易事。開發(fā)商之所以面對業(yè)主時強勢地位難破，難說與此無關。
(二)《物權法》第74條規(guī)定確立的“當事人約定歸屬”原則。
《物權法》第七十四條規(guī)定了三款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
不難看出，物權法間接地承認了開發(fā)商對地下車庫產(chǎn)權歸屬上的主動權。但對車庫的權屬沒有直接規(guī)定，而是采用了“意思自治”原則，由當事人自行通過協(xié)商規(guī)定。但正如許多人質疑的那樣，在開發(fā)商和購房者地位不平等的情況下，怎么能夠保證約定是公平的?開發(fā)商的強勢地位在實踐中有目共賭，物權法這樣規(guī)定的可操作性又如何?因此可見，關于地下車庫的歸屬并沒有從此塵埃落定，不難想象未來的紛爭還會不斷出現(xiàn)。
四、《物權法》第74條規(guī)定的不足
筆者認為《物權法》第74條能夠在一定程度上解決現(xiàn)實生活中的糾紛，因而具有重大實踐意義。但是同時也有失誤或是遺漏，而且這些失誤很有可能會給將來的司法實踐留下諸多“隱患”。
首先，《物權法》第74條第1款雖然規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主需要，但是這一規(guī)定太過粗糙與原則，容易產(chǎn)生歧義，也缺乏可操作性。何為業(yè)主的需要?怎么才算作滿足了業(yè)主的需要?其次，《物權法》第74條第2款雖然將小區(qū)內(nèi)車庫歸屬交由當事人約定，但是沒有規(guī)定約定不明或沒有約定情況下的歸屬，更不能解決約定不能的情況如何解決，留下了“隱患”。事實上，這種隱患已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)報道，廣州有些小區(qū)原來每個車位月租400元，但在《物權法》實施前開發(fā)展商卻突然貼出通告，取消月租制，車位將全部出售，每個30萬元。發(fā)展商似乎也注意到了《物權法》的規(guī)定，在通告后面提到“車位將優(yōu)先滿足業(yè)主購買需要”。此類事例，恰恰反映了開發(fā)商在“當事人約定”中的強勢地位，在此情況下，由當事人來約定地下車庫的歸屬談何容易。顯而易見，物權法在制定過程中關于車庫歸屬問題理論上一直存在重大爭議，起草者對待此問題也搖擺不定，多次易稿。最終出臺的《物權法》選擇了由當時人約定，事實上是回避了這一問題，不能不說是一大遺憾。地下車位、車庫的歸屬及管理、使用的法律分析(3) 來源：未知 作者：張瑞群 時間：2010-11-11
