地下車庫權(quán)屬分析
隨著居民生活水平的提高，私家車為居民的出行提供了極大的方便，但是隨之而來的問題也困擾著車主。因為車多造成車庫越來越緊缺，從而引發(fā)車庫權(quán)屬之爭。那么小區(qū)內(nèi)的地下車庫到底歸誰所有呢?下面對此問題進(jìn)行全面的分析。
有人認(rèn)為小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有，開發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。也有人認(rèn)為，地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物(房屋)一并出售、轉(zhuǎn)移。還有人認(rèn)為，業(yè)主取得的國有土地使用權(quán)同時包含了空間權(quán)，如果承認(rèn)了地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，那么就承認(rèn)了空間權(quán)被開發(fā)商保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主了，開發(fā)商又依據(jù)什么來認(rèn)定空間權(quán)還保留在自己的手里?從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。
上述觀點(diǎn)都是有失偏頗的。要判斷開發(fā)商開發(fā)的商品房的地下車庫的產(chǎn)權(quán)系屬于開發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)偅瑒t在小業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積(指分?jǐn)偯娣e)。在該情況下，既然地下車庫的面積已分?jǐn)傇谛I(yè)主購買的商品房中，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)偂Ａ硗猓鶕?jù)《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第七條，機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、作為人防工程的地下室不應(yīng)計入公用建筑空間。根據(jù)上述規(guī)定可見，無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強(qiáng)制性規(guī)定地下車庫應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
如果地下車庫已作為公攤面積予以分?jǐn)偅瑒t根據(jù)前段分析，地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體小業(yè)主共有。否則，地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于開發(fā)商。
