按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本規(guī)則，建筑物的樓頂空間應(yīng)當(dāng)屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。例如，澳門特別行政區(qū)民法典在規(guī)定區(qū)分所有建筑物(分層建筑物)的共同部分范圍的條文中，就專門規(guī)定分層建筑物各樓宇之作遮擋之天臺或屋頂，為分層建筑物之共同部分。 我們的物權(quán)法草案沒有規(guī)定的這樣細(xì)致，但是，這樣的原則是存在的。樓頂空間不僅僅可以建花園，還可以作更多的開發(fā)利用，如果將樓頂空間確定給個(gè)別的區(qū)分所有權(quán)人所專有使用，是不是破壞了建筑物區(qū)分所有權(quán)的整體共有關(guān)系，侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利呢?
確定區(qū)分所有建筑物樓頂空間的權(quán)屬問題，最基礎(chǔ)的依據(jù)就是區(qū)分所有建筑物的專有部分和共用部分的界限確定。
在理論上，界定區(qū)分所有建筑物的專有部分，有多種不同的主張。通常采用 “壁心說和最后粉刷表層說”， 認(rèn)為專有部分的范圍應(yīng)分為內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定，在區(qū)分所有權(quán)人內(nèi)部，專有部分應(yīng)僅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分，但在外部關(guān)系上，尤其是對第三人關(guān)系上，專有部分應(yīng)包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心線。這是建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中最為精致的理論，能夠很好地解決區(qū)分所有建筑物的專有部分和共用部分的虛實(shí)界限。虛的權(quán)利界限，在于壁心，實(shí)的權(quán)利界限，在于最后粉刷表層。確定樓頂空間的權(quán)屬問題，也應(yīng)當(dāng)適用這個(gè)理論。
在建筑物的頂層，區(qū)分所有權(quán)人沒有與他人相鄰，但是確定其專有部分的界限，仍然是壁心，頂層境界壁壁心的下側(cè)，屬于區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，建立專有部分的所有權(quán)。但是，在界定專有部分和共用部分的界限時(shí)，則應(yīng)以最后粉刷表層為標(biāo)準(zhǔn)，最后粉刷表層之外的頂層樓板，都屬于共用部分，為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。
根據(jù)以上理論和基本規(guī)則，區(qū)分所有建筑物的樓頂空間屬于區(qū)分所有建筑物的共用部分，不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。
將區(qū)分所有建筑物的樓頂空間歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用，或者歸屬于其專有部分，都是將區(qū)分所有建筑物的共用部分劃歸個(gè)別的區(qū)分所有權(quán)人專有使用或者專有所有，都是對其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)益的侵害。其結(jié)果有三：一是全體區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的標(biāo)的物被割讓，割讓的部分成為頂層區(qū)分所有權(quán)人的專有或者專有使用，無法對其行使權(quán)利;二是頂層區(qū)分所有權(quán)人雖然取得了樓頂空間的專有使用權(quán)或者所有權(quán)，但他是付出了代價(jià)的，這個(gè)代價(jià)，就是支出了高額的購房費(fèi)用，他并不是無償?shù)卣加腥w區(qū)分所有權(quán)人的利益;三是開發(fā)商取得了轉(zhuǎn)讓樓頂空間的權(quán)利價(jià)金，獲得了利益，而其獲得利益的結(jié)果，就是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利受到損害，這倒符合不當(dāng)?shù)美姆商卣鳌Ｓ纱丝梢姡_發(fā)商將樓頂空間出售給頂層區(qū)分所有權(quán)人，實(shí)際上是在用全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利謀取個(gè)人的利益，受到損害的是全體區(qū)分所有權(quán)人。樓頂空間的權(quán)屬問題分析(2) 來源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2010-09-14
按照一般的規(guī)則，對于區(qū)分所有的其他部分，有約定的依照其約定，沒有約定的除開發(fā)商能夠證明自己享有所有權(quán)的之外歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)則，似乎還是存在問題。這就是，有約定，究竟是誰與誰的約定?如果僅僅是開發(fā)商和頂層區(qū)分所有權(quán)人之間的約定，鑒于我國物權(quán)法和其他相關(guān)法律的規(guī)定他們顯然不能夠處分屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有的樓頂空間。
因此，解決樓頂空間權(quán)屬爭議的具體規(guī)則應(yīng)當(dāng)是：
1.樓頂空間的所有權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，原則上不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用。因?yàn)榻ㄖ飳偃w區(qū)分所有權(quán)人所有，與開發(fā)商沒有關(guān)系，開發(fā)商無權(quán)處置。可以想象，開發(fā)商不能將一個(gè)沒有頂層樓板的建筑物出賣給全體區(qū)分所有權(quán)人，那么也就不能將樓頂空間歸屬于自己所有，也不能通過約定將樓頂空間歸屬于頂層住宅區(qū)分所有權(quán)人專有使用。
2.開發(fā)商與個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間的專有使用權(quán)的，不發(fā)生法律效力。在區(qū)分所有的建筑物上，頂層樓板都屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，那么，頂層樓板以上的樓頂空間，當(dāng)然更屬于區(qū)分所有人所共有，其占有、使用、收益、處分，都是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利，由全體區(qū)分所有權(quán)人共同支配。即使是開發(fā)商與個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人約定，這個(gè)約定也不能對抗全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。因此，開發(fā)商和頂層區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間歸屬于該區(qū)分所有權(quán)人專有使用的，一律無效。
3.能夠決定樓頂空間如何使用的，只有全體區(qū)分所有權(quán)人會議。區(qū)分所有建筑物的樓頂空間，對于全體區(qū)分所有權(quán)人而言，具有重要的價(jià)值。首先，樓頂空間關(guān)系到建筑物的防雨、壽命和安全，關(guān)乎到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。其次，建設(shè)樓頂空間，可以使全體區(qū)分所有權(quán)人增加活動空間，充分利用樓頂空間豐富區(qū)分所有權(quán)人的生活，提高生活質(zhì)量。再次，樓頂空間的開發(fā)利用，具有豐富的內(nèi)涵，例如利用樓頂空間作廣告等，就是很好的開發(fā)利用，其所得利益歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人。這些利益與全體區(qū)分所有權(quán)人息息相關(guān)，不可任人予以侵害。對于這樣的重大利益，必須由全體區(qū)分所有權(quán)人會議決定。如果區(qū)分所有權(quán)人會議決定樓頂空間可以交給頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用。
其實(shí)和其他我們關(guān)注的公寓公用設(shè)施權(quán)責(zé)問題一樣，樓頂空間的權(quán)屬問題的核心仍然在于是否將其計(jì)入公攤面積。樓頂空間計(jì)入公攤面積，而由區(qū)分所有權(quán)人支付價(jià)金的，就必然是區(qū)分所有建筑物的共用部分，全體區(qū)分所有權(quán)人享有互有權(quán);凡是沒有將樓頂空間計(jì)入公攤面積，其他區(qū)分所有權(quán)人沒有支付價(jià)金而僅僅由樓頂空間的使用權(quán)人支付價(jià)金的，就是權(quán)利人就享有互有權(quán)或者專有使用權(quán)。樓頂空間的問題比較特殊，因?yàn)樗婕暗浇ㄖ锏木C合利用和修繕、管理，應(yīng)當(dāng)歸屬于共用部分，不應(yīng)歸屬于個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人專有使用。樓頂空間的權(quán)屬問題分析(3) 來源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2010-09-14
