案情簡(jiǎn)介：
景帝花園是某住宅小區(qū)，擁有8幢20層高的樓宇。王某住在該住宅小區(qū)5號(hào)樓的頂層。王某的妻子孫某沒(méi)有固定工作，主要在家從事家務(wù)。平時(shí)她閑來(lái)無(wú)事就喜歡養(yǎng)些花花草草打發(fā)時(shí)間。2005年，夫婦倆見花市行情見漲，當(dāng)?shù)氐脑录净ㄔ诨ǖ昀锒济撲N了，而孫某經(jīng)過(guò)幾年養(yǎng)殖花卉也積累了一些種養(yǎng)月季的經(jīng)驗(yàn)，于是商量著讓妻子利用所長(zhǎng)，培育月季再銷售出去，既可以打發(fā)時(shí)間，也可以獲得一些收入。于是，二人征得5號(hào)樓頂層所有住戶的同意后，在該樓的樓頂修建了一個(gè)很大的花圃，孫某每日在此培植月季。然而，5號(hào)樓其他樓層的居民們對(duì)于王某、孫某占用樓頂?shù)男袨槭植粷M，紛紛向負(fù)責(zé)景帝花園物業(yè)管理的東方陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司和有關(guān)的管理部門投訴。于是，東方陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司要求王某和孫某立刻停止其行為，將5號(hào)樓的樓頂恢復(fù)原狀。王某和孫某認(rèn)為建造花圃只影響頂層用戶，而自己家已經(jīng)征得了頂層所有住戶的同意，況且建造花圃、購(gòu)買植株肥料等花費(fèi)了不少，把樓頂恢復(fù)原狀會(huì)給自己帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失，于是拒不停止其行為。
無(wú)奈之下，東方陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司將王某和孫某告上了法院。最后，雙方達(dá)成和解協(xié)議，原告撤訴。
分析：
本案是一起由建筑物區(qū)分所有權(quán)人侵占共用部位而產(chǎn)生的糾紛。
1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”這是關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，也是我國(guó)首次以法律的形式明確了該項(xiàng)權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有使用權(quán)及對(duì)建筑物共用部分所享有的共用部分所有權(quán)。區(qū)分，是指數(shù)人區(qū)分一建筑而各有其一部分。區(qū)分所有，是區(qū)分一建筑物的特定部分為所有權(quán)的標(biāo)的。建筑物區(qū)分所有包括兩部分：1、專有部分。這是指區(qū)分所有權(quán)人依其所購(gòu)份額對(duì)建筑物套內(nèi)空間獨(dú)自占有、使用的部分，在此基礎(chǔ)上形成的權(quán)利即區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第71條的規(guī)定，專有權(quán)與一般所有權(quán)在性質(zhì)上是一致的，即專有權(quán)人對(duì)其專有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但因建筑物結(jié)構(gòu)上的相連性，專有權(quán)人在對(duì)其專有部分行使權(quán)利時(shí)不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。專有部分的形成條件有兩個(gè)：(1)構(gòu)造上的獨(dú)立性，也就是要有固定的遮蔽欄，與其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分相隔離。(2)使用上的獨(dú)立性，一般以該部分有無(wú)獨(dú)立的出入門戶為判斷標(biāo)準(zhǔn)。2、共有部分。這是指專有部分以外的建筑物的其他部分。包括三部分：(1)建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、外墻等;(2)共用部分，如樓梯、走廊、電梯、自來(lái)水管、貯水塔、消防設(shè)備、大門等;(3)部分區(qū)分所有權(quán)人共有的部分，如各樓層間的樓板(天花板、地板)、左右房屋之間的隔墻等。樓頂空間的所有權(quán)人是頂層住戶嗎？(2) 來(lái)源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2010-09-14
2、樓頂?shù)臍w屬權(quán)。樓頂應(yīng)是整棟樓全體業(yè)主共有的部分，而不僅是頂層住戶共有的。這是因?yàn)椋菏紫龋瑯琼敳荒苊撾x地基和頂層以下樓層而單獨(dú)存在，它不僅是頂層的附屬物，而是整棟樓的附屬物，建設(shè)單位不可能將沒(méi)有樓頂?shù)姆课萁唤o買受人;其次，樓頂平臺(tái)上通常設(shè)有共用設(shè)施，如供水塔，這是整棟樓業(yè)主共用的財(cái)產(chǎn);再次，在區(qū)分所有的建筑物，頂層樓板一般屬于整棟樓全體業(yè)主共有，頂層樓板以上的樓頂空間當(dāng)然也應(yīng)屬于整棟樓全體業(yè)主共有。所以樓頂應(yīng)歸整棟樓全體業(yè)主共有。在此問(wèn)題上需注意三點(diǎn)：(1)樓頂空間屬于整棟樓全體業(yè)主共有，頂層業(yè)主不能專有使用，除非經(jīng)過(guò)整棟樓全體業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”(2)開發(fā)商在出售房屋時(shí)不得與個(gè)別物業(yè)買受人(一般是頂層買受人)約定樓頂?shù)膶Ｓ惺褂脵?quán)，如果約定了，該部分內(nèi)容無(wú)效。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)在通常情況下屬于業(yè)主所有，包括專有和共有，只有尚未出售的空置房才歸開發(fā)商所有，因此，開發(fā)商無(wú)權(quán)單獨(dú)處分屬于全體業(yè)主共有的樓頂空間。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”(3)有權(quán)決定樓頂空間如何使用的，只有整棟樓的全體業(yè)主。《物權(quán)法》第39條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。”
3、本案具體分析。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”本案中王某和孫某占用樓頂空間從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，只是征得了頂層住戶的同意，這是不夠的，因?yàn)闃琼攲儆?號(hào)樓全體業(yè)主共有，只有全體業(yè)主才可以決定樓頂?shù)氖褂茫裕跄澈蛯O某對(duì)樓頂?shù)氖褂脩?yīng)經(jīng)過(guò)5號(hào)樓全體業(yè)主同意。根據(jù)該規(guī)定，王某和孫某使用樓頂還要經(jīng)過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，這是因?yàn)槲飿I(yè)公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定有義務(wù)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，而對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、使用等情況的了解是履行這一義務(wù)的前提。在經(jīng)過(guò)業(yè)主和物業(yè)公司的同意后，王某和孫某還應(yīng)辦理合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)，如到工商機(jī)關(guān)辦理經(jīng)營(yíng)許可證、到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)證等。而本案當(dāng)事人王某和孫某在未取得頂層業(yè)主以外的其他本樓業(yè)主和東方陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司的同意下，就擅自在樓頂建造花圃，這是對(duì)其他業(yè)主共有權(quán)利的侵犯，應(yīng)立即停止侵權(quán)行為，并恢復(fù)原狀。由于王某和孫某為建花圃投入了大量的財(cái)力，如果立即拆除可能會(huì)給其造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，因此，王某和孫某可以與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商待花期結(jié)束再鏟除，并對(duì)本樓其他業(yè)主進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。樓頂空間的所有權(quán)人是頂層住戶嗎？(3) 來(lái)源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2010-09-14
