根據建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條規定，外墻面屬于共用部位。實踐中，某些商品房地處鬧市區或臨街，其外墻面可安裝廣告，商業價值很高。特別在商業樓盤中，開發商通常在修建規劃時已經考慮預留廣告位，外墻面的廣告用途成為一種常態。
建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》規定，商品房的外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半計入整幢商品房的公用建筑面積，由該幢商品房的全體業主分攤。也就是說商品房的外墻面的所有權屬于該幢商品房的全體業主共同所有。實踐中，開發商希望能保留商品房外墻面的使用權，在外墻面上制作廣告以獲得收益，最為常見的方式是開發商利用國家工商行政管理局和建設部共同制作的《商品房買賣合同》示范文本第十七條，分別與業主約定將外墻面的使用權和收益權保留。然而近年來因外墻面引發的糾紛越來越多，開發商的做法仍欠妥當，從法律角度看存在巨大的隱患。
一、開發商保留外墻面使用權的性質
開發商通過合同約定保留的外墻面使用權，毫無疑問屬于財產權。財產權利分為物權和債權兩種，其性質、成立要件以及法律效力都有不同，然而無論以何種權利衡量開發商保留的外墻面使用權都存在缺陷。
1、外墻面使用權作為物權看待的隱患
開發商保留的外墻面，并通過利用該不動產獲得收益，并不需要業主履行積極義務，只需要業主不干涉其權利的行使，這在很大程度上符合物權特征。開發商希望該權利能夠排除業主以外的其他人干涉，希望能夠沒有期限的使用外墻面，這些目的通過將外墻面使用權作為物權更能實現。
然而，根據物權公示原則，不動產物權的設立、變更、消滅都應當進行登記。根據各國立法體例，不動產物權登記在理論上有實質主義登記和形式主義登記兩種情況。我國目前法律關于不動產登記規定較為分散，但總體采用了實質主義登記，即未登記不發生物權變動法律效力。因此，開發商通過合同約定保留的外墻面使用權作為不動產物權，未進行相應的物權登記，其存在重大瑕疵，直接影響該權利是否有效。
另外，根據建筑物區分所有權理論，外墻面為共有部分，屬全體業主共同所有，專有部分和共有部分不可分離，共有部分也不能通過合同約定予以排除。因此開發商在轉讓房產時，不能保留共有部分的物權。 2、外墻面使用權作為債權看待的隱患
為了避免登記的形式要求帶來的限制，將外墻面使用權理解為債權，即雙方達成合意便可以發生法律效力。事實上，開發商取得外墻面使用權也正是通過與業主之間訂立的《商品房買賣合同》的約定，這符合合同之債的外部特征。
然而，債權一個顯著的特征是具有期限性，債權通常不能長時間持續存在。顯然開發商并不希望自己使用外墻面的權利有時間限制，這一點與債權特征不相符合。
更為嚴重的是債權的相對性特征，即債權人只能請求債務人履行債務，并不能像物權那樣對抗任何人。當業主轉讓房屋時，因為開發商對外墻面的使用權并沒有相應的公示，購買人無從得知業主與開發商之間的約定，因此作為善意第三人，其取得的房產權利應當是完整的，即包括外墻面的使用權和收益權。開發商此時不能利用其與原業主之間的合同約定向新的業主主張權利，而指望新的業主再與開發商專門簽訂協議許可其享有外墻面的使用權和收益權顯然不可能。
綜上，目前開發商通過合同約定取得外墻面使用權的方式，并不能保證其順利的利用和獲得收益。
二、商業樓盤外墻面法律歸屬及權利實現問題
按照目前法律規定，外墻面的歸屬并未區分普通住宅和商業樓盤，一律規定歸全體業主所有。在普通住宅中，外墻面的商業使用屬于特殊情況，即使全體業主難以達成一致意見，無非是缺少利用外墻面獲得收益的機會而已;在商業樓盤，外墻面廣告位沒有使用，不僅影響到廣告費收益，而且將損害整個商業圈的形象。
按照建設部《城市異產毗連房屋管理規定》規定“異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，并簽訂書面協議。”而《物業管理條例》也規定了“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”因此，整個商業樓盤外墻面的使用，在缺少業主以外的主體決定外墻面的使用時，業主必須通過一定的程序決定相關事項。業主眾多且商業利益各異，達成一致的意見并不容易。
特別是商業樓盤中，大量的購房者并不實際的經營其購買的商鋪，而是將商業房產出租給商家進行經營，獲取租金。而商家承租房屋與住宅的承租人有很大區別，往往一個商圈成熟至少需要2-3年，在此過程中商家通常很難有利潤，而一旦商鋪做活，商家又很少愿意更換經營場所。因此商業房產的承租人相對穩定，其比實際的商鋪所有人更關心商業圈的發展和變化。根據《物業管理條例》第六條規定：“房屋的所有權人為業主。”這樣一來，實際將權利交給了與商圈經營沒有直接關系的房屋所有人。特別當其缺乏商業經驗時，將加重權利行使缺位的困境。
另一方面，開發商在修建商業樓盤時，已經考慮外墻面的整體廣告布局，商業圈的整體定位等事項，這些策劃、設計、修建等活動中，開發商付出了一定的心血，而這些付出應當有所回報。當然正常的情況下，應當在轉讓商業房產時，在單價中體現該部分利益，而不應再由開發商享有外墻面的使用權和收益權。
三、商業樓盤外墻面的運營在商業樓盤中客觀需要有人整體運營外墻面，而現實的法律規定或者說目前的實踐做法都存在缺陷。
將外墻面交給業主可能導致整個利用和管理的無序，而開發商享有外墻面的使用權和收益權從法律上難以解釋。目前我國的房地產法律體系中，并沒有將商業地產作為獨立的法律關系類別予以調整，而依據普通房地產的特點，外墻面的商業利用并不是必須的，因此將權利交給當事人就具體情況予以個別約定是可行的。但這種法律缺位，給商業樓盤外墻面的運營帶來了很大的障礙。
