(一)案情
某市大勝房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱大勝)擬建造星河花園一號樓(住宅樓)出售。在該公司報批的有關文件和圖紙中，均載明該樓欲建15層，一層為本樓地下停車場。1993年7月，該公司辦理完畢各項手續(xù)即開始興建大樓。于1994年底，該樓建成，1994年8月該公司開始做廣告售樓。自1994年9月起，張某等人先后與大勝訂立了購房合同。合同第8條規(guī)定：“甲方(即大勝)將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位。”1995年2月張某等搬住該樓以后發(fā)現(xiàn)大勝已將該樓五十多套房連同地下停車場賣給了本市最大的一家商貿(mào)集團公司即新光集團。該公司在購得上述套房和停車場后明確表明，因地下停車場的車位僅供住在本樓的本單位的職工使用，其他住戶如要停車必須按每24小時15元的標準繳費。張某等十余人遂找到大勝交涉。大勝提出，合同中雖有規(guī)定提供車位，但并未說明是無償提供。雙方因不能達成協(xié)議，張某等十余人遂到法院提起訴論，要求大勝無償提供車位。在訴訟中法院將新光集團列為第三人。
(二)對本案的不同觀點
本案在審理中有三種不同觀點。
第一種觀點認為：合同雖規(guī)定大勝將為住房提供地下停車場的停車車位，但并未規(guī)定地下停車場為住戶所有，也未規(guī)定住戶可無償使用停車車位，因此大勝將停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團，新光集團按市價收費是完全合法的。
第二種觀點認為：購房合同中明確規(guī)定，大勝將為住戶提供地下停車場的停車車位。據(jù)此可以認為大勝已放棄了停車場的所有權，而將該權利一并轉(zhuǎn)讓給了住戶，因此大勝不得再針對停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團，否則該轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效的。
第三種觀點認為：合同規(guī)定提供地下停車場的停車車位，只是允許住戶可以無償使用，但并沒有將所有權轉(zhuǎn)讓給住戶。
(三)作者觀點
我們首先需要討論地下停車場的所有權問題。地下停車場可否成為所有權的客體?從民法上來看，作為所有權客體的物必須是特定的、獨立的物。所謂特定的物，就是說，作為所有權的客體的物具有獨特的特征，不能以其他物代替。所謂獨立的物，是指物在空間上能夠個別的、單獨地存在。如果標的物不具有特定性和獨立性，權利人就不能對該物進行支配，因而也就不能形成所有權，尤其是因為所有權的移轉(zhuǎn)要采取登記和交付的方式，如果標的物不具有特定性和獨立性，則無法登記或交付。在建筑物中，一定的空間能否成為單獨所有權的客體呢?一般來說，由于單純的空間不具有遮閉性，很難作為單獨所有權的客體。一定的空間必須能夠以墻壁作間隔隔開，使一定的空間具有遮閉性，才能使被隔開的空間具有構造上的特定性和獨立性，從而為某人獨立地、排他地支配。就地下停車場來說，停車場在建筑物內(nèi)形成了一定空間，但由于停車場與其之上的房間有墻壁隔開，地下停車場四周的范圍也是明確的，且具有獨立的出入口，所以已經(jīng)成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物。誠然，在停車場內(nèi)也可能設置為整個建筑物所使用的各種管線、電表等，但這并不能否認地下停車場在構造上和利用上的獨立性。因為這些設備在停車場中僅占據(jù)了極小的空間，放置這些東西并不妨礙停車場發(fā)揮其作用，不能以此否認其利用上的獨立性。所以我們認為地下停車場應該與其上面樓層分開而成為單獨所有權的客體，如當事人之間無特別約定或處分財產(chǎn)的表示，該停車場所有權應為整棟房層的所有者即大勝房地產(chǎn)開發(fā)公司所有。只要大勝沒有明確放棄停車場的所有權，就不能否認其對地下停車場所享有的權利。對住戶來說，不能因其購買了樓房就自然取得了對地下停車場的部分所有權。
在本案中，大勝與張某等在購房合同中明確規(guī)定：“甲方(即大勝)將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位。”從該規(guī)定中是否可以認為大勝已放棄了對地下停車場的所有權，值得探討。該條規(guī)定提供車位是指提供車位給住戶使用，而不是將車位的所有權轉(zhuǎn)讓給住戶，因為所有人要放棄或移轉(zhuǎn)其所有權必須要有明確的表示，否則，不能認定其具有此意思。由于大勝并沒有明確聲稱放棄對地下停車場的所有權，因此可以肯定大勝仍然享有對停車場的所有權。這樣張某等購買了住房后僅能按合同規(guī)定享有使用地下停車場車位的權利。由于大勝并沒有轉(zhuǎn)讓地下停車場所有權，這樣大勝對地下停車場仍享有如下權利：第一，有權將地下停車場所有權轉(zhuǎn)讓給他人，因此本案中，大勝將地下停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團是合法的。第二，既然大勝保留了對車位的所有權，因此有權對車位的使用規(guī)定合理的收費標準。第三，由于車位并未具體分割為哪個住戶所有，所以在住戶不使用車位的情況下，大勝有權自己使用或允許他人使用。當然這種使用必須以保障住戶的正常使用為前提。如果大勝在合同中明確放棄地下停車場的車位所有權或者合同中明確規(guī)定，某人一旦購買了套房即獲得一個車位的所有權，那么意味著大勝已不再享有對地下停車場的所有權，該地下停車場將可能形成兩種權利狀態(tài)，一是由住戶共有，即由全部住戶按照一定的份額(如其購房的面積所占的份額)共同地、不分份額地享有共有權。二是為住戶區(qū)會所有(如將停車場劃分為若干車位;分別歸屬某個住戶，但整個停車場為住戶共同所有，共同管理)。在這二種情況下，大勝都無權將地下停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團，否則構成無權處分。張某等住戶當然有權確認該轉(zhuǎn)讓合同無效。
張某等住戶能否依據(jù)其享有的使用權請求大勝或者新光無償提供車位。嚴格地講，大勝將其所有權轉(zhuǎn)讓給新光集團以后，事實上已不可能再為住戶無償提供停車車位，而由于大勝轉(zhuǎn)讓地下停車場的權利是合法的，張某等也無權請求法院宣告其轉(zhuǎn)讓行為無效。在此情況下，要求大勝無償提供車位顯然是不能成立的。而新光集團與張某等住戶又不存在合同關系，它根據(jù)與大勝的買賣合同而取得所有權，當然有權決定由誰使用，并在不違背規(guī)定情況下確定停車場的收費標準。張某等根據(jù)其與大勝的合同而要求新光集團無償提供停車場車位也不存在合法根據(jù)。這樣是否意味著張某等不能得到任何法律上的補救?我認為，張某等住戶可根據(jù)其與大勝的購房合同而要求大勝承擔違約責任。
從本案來看，大勝于建樓前在其報批的有關文件和圖紙中均載明該樓欲建十五層，一層為本樓地下停車場，這些文件和圖紙得到有關部門批準，這就是說大勝按政府部門的要求就有義務為住戶提供停車車位，而且不得以此作為營利的工具。換言之，大勝按規(guī)定修建停車場不是為了面向社會公眾開放并謀取利潤的，而是為了解決本樓住戶停車問題的，是為了滿足住戶生活需要并為政府所要求，大勝以后將停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團，而新光集團要求按照每24小時15元的標準收費，這實際上將為住戶提供的福利措施變成了營利的工具，這當然與政府的要求是不符合的，尤其應當看到，大勝在做售樓廣告時，曾明確提出了可為住戶提供地下停車場的車位，雙方在合同中也明確規(guī)定，大勝將為住戶提供地下停車場車位，而這些廣告宣傳和合同規(guī)定，都無疑表明提供車位行為不是為了營利，而是為了解決住戶需要，正是因為廣告宣傳和合同中包含了這些內(nèi)容才使得提供車位形成了賣房的優(yōu)惠條件，而張某等正是因為信賴了這些內(nèi)容從而才促使其決定購買大勝出售的房屋。假如大勝在售樓廣告和合同中明確規(guī)定將以市價收取停車費用，則提供車位問題也不可能作為一個優(yōu)惠條件存在。所以我認為合同中規(guī)定大勝“將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位”其含義是指大勝將以非營利方式為本樓住戶提供車位，這并非說大勝提供車位必須是完全無償?shù)模髣僖部墒杖∵m當?shù)墓芾碣M用，這些費用即使是在住戶自己擁有車位情況下也要承擔的，更何況在所有權沒有移轉(zhuǎn)情況下，收取停車場的合理管理費用也是必要的。但大勝不能以停車場作為營利的工具，這是大勝應當向住戶所負有的一項合同義務。如果大勝轉(zhuǎn)讓停車場以后，未能與受讓方達成禁止高價向住戶收費的協(xié)議，則大勝違反了其向住戶所應負有的義務，應向住戶承擔違約責任。
