有媒體日前從國(guó)家發(fā)展改革委獲悉,近期已放開24項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格。其中,對(duì)于非保障性住房物業(yè)服務(wù)和住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi),可以由業(yè)主委員會(huì)采取公開招標(biāo)的方式,選聘服務(wù)質(zhì)量好、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
隨著民眾生活水平的普遍提高,近幾年我國(guó)各地私家車保有量快速增長(zhǎng),而私家車業(yè)主的增多也導(dǎo)致小區(qū)停車問題凸顯。困擾業(yè)主們的主要癥結(jié)不僅表現(xiàn)在車位日漸稀缺、晚歸時(shí)“一位難求”,而且物業(yè)公司在車位管理中多保持強(qiáng)勢(shì)態(tài)度,包括隨意漲價(jià)、差別化收費(fèi)、擅自改動(dòng)公共地段功能、車輛安全保障不到位等,也引發(fā)了業(yè)主們的不滿情緒,甚至成為一些糾紛事件的導(dǎo)火索。
但對(duì)于一些物業(yè)公司而言,人工、水電費(fèi)用的上漲也讓其頭痛不已,難免抱怨停車收費(fèi)無法與成本開支相匹配,業(yè)主在車輛管理方面不能提供應(yīng)有的配合。顯然,小區(qū)“業(yè)主”與“管家”都有各自的利益訴求,小區(qū)停車服務(wù)已成為其矛盾集聚的重要節(jié)點(diǎn)。
事實(shí)上,小區(qū)停車費(fèi)可以拆分為土地使用費(fèi)與保管服務(wù)費(fèi)用兩部分,前者則根據(jù)性質(zhì)不同又有所區(qū)分。依照我國(guó)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。
據(jù)此,業(yè)主與物業(yè)間需要協(xié)商討論的主要標(biāo)的就在于小區(qū)公共場(chǎng)地停車的收益歸屬與分配,以及物業(yè)方在提供智能管理系統(tǒng)、車道規(guī)劃、衛(wèi)生保潔、安全保護(hù)等服務(wù)后所應(yīng)獲得的對(duì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。依照法理,如果物業(yè)方存在擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等違規(guī)行為,業(yè)主可以提出抗辯并向人民法院提出申訴。
然而在實(shí)踐中,業(yè)主通過這一路徑維權(quán)的成本較高,且取證、評(píng)估、申訴等流程較長(zhǎng)。相形之下,以業(yè)主委員會(huì)為小區(qū)業(yè)主代言人向市場(chǎng)公開招標(biāo)物業(yè)公司的途徑,更有助于體現(xiàn)業(yè)主自治的管理思路,并可通過“用腳投票”權(quán)全方位約束物業(yè)管理方日常經(jīng)營(yíng)行為,倒逼其自動(dòng)提高服務(wù)品質(zhì)、規(guī)范收費(fèi)行為。可見,在由行政指導(dǎo)為主向市場(chǎng)化管理轉(zhuǎn)型的過程中,小區(qū)停車收費(fèi)與服務(wù)將加速趨同,有助于業(yè)主意見的充分表達(dá)與汲取,是為化解居住區(qū)域停車矛盾的必然方向。
恰因此,規(guī)范住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)的核心抓手就在于規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、培育成熟的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。客觀而言,大型小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多、態(tài)度各異,自發(fā)形成合力需要經(jīng)歷較多磨合環(huán)節(jié)。對(duì)此,居委會(huì)等基層行政部門以及房管局物業(yè)辦公室等職能機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮出積極作用,組織、指導(dǎo)各小區(qū)盡早召開業(yè)主大會(huì),提高業(yè)主委員會(huì)成員的產(chǎn)生效率、盡早為廣大業(yè)主代言發(fā)聲。
另一方面,對(duì)于物業(yè)服務(wù)監(jiān)管,發(fā)改委此次強(qiáng)調(diào)了行業(yè)主管部門與價(jià)格主管部門的職責(zé)履行。但需要提及的是,面對(duì)規(guī)模日趨龐大的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng),僅依靠行政力量進(jìn)行監(jiān)督約束難免力不從心,且可能因有形之手干預(yù)過多而引發(fā)新的矛盾。
故而,主管部門可以考慮引入獨(dú)立、專業(yè)的第三方物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu),憑借其豐富的經(jīng)驗(yàn)積淀、客觀的數(shù)據(jù)分析對(duì)物業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出、項(xiàng)目交接驗(yàn)收、品質(zhì)評(píng)判、價(jià)格變動(dòng)核定等做出更為公平的裁定,同時(shí)扮演起業(yè)主與物業(yè)雙方溝通橋梁的角色,將各種糾紛隱患消弭于萌芽狀態(tài)之中。(經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬紅漫)