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    鄰居“住改商” 業(yè)主如何維權(quán)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-30 16:30:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,150 ℃

      居民樓里時(shí)有發(fā)生的電梯超負(fù)荷墜樓事件、空氣污染問(wèn)題、日夜不間斷的噪音擾民……其中因“住改商”而導(dǎo)致這一連串問(wèn)題的占有很大比例,而由“住改商”引發(fā)的訴訟也逐漸增多。

      情況1

      擅自“住改商” 法院判排除

      賈老先生是北京一小區(qū)的居民,自從樓上的業(yè)主林某將房間出租給一家公司作為辦公場(chǎng)所,每天樓上人來(lái)人往的噪音嚴(yán)重影響了賈老先生作息,加之他長(zhǎng)期患有精神衰弱癥,原本安詳?shù)耐砟晟顝氐妆粩噥y。

      無(wú)奈之下,賈老先生將鄰居林某訴至法院,要求法院判令林某排除妨害。但林某不同意賈老先生的訴訟請(qǐng)求,稱自己有權(quán)自主地決定自家房屋的用途,他人無(wú)權(quán)干涉。

      海淀法院經(jīng)過(guò)審理,最后支持了賈老先生的訴訟請(qǐng)求。

      【法官釋法】

      依據(jù)物權(quán)法規(guī)定,業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

      宋法官、李曉馨法官認(rèn)為,此案中,林某雖僅在自家專有部分內(nèi)使用房屋,但其擅自“住改商”的行為屬于不當(dāng)使用,賈老先生作為利害關(guān)系人,有權(quán)要求林某承擔(dān)排除妨害或者賠償損失等民事責(zé)任。

      就如何確定利害關(guān)系業(yè)主的范圍問(wèn)題,為避免條件模糊帶來(lái)適用上的困難,《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實(shí)際情況,將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi),該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主。

      情況2

      僅部分業(yè)主同意 法院判停業(yè)

      王瑩將自家位于小區(qū)內(nèi)的住宅出租給他人經(jīng)營(yíng)串串香餐館。樓上的業(yè)主馬杰將王瑩訴至法院。“我家長(zhǎng)期生活在嗆人的火鍋味中。而且餐館長(zhǎng)期半夜才停止?fàn)I業(yè),噪聲污染嚴(yán)重。王瑩未經(jīng)我同意,將居民住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房,嚴(yán)重影響了小區(qū)業(yè)主的生活。”故此,馬杰請(qǐng)求法院判令王瑩排除妨害,停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。王瑩則請(qǐng)求法院駁回馬杰的訴求,聲稱串串香餐館開業(yè)前是征得部分鄰居同意的,馬杰的反對(duì)并不代表多數(shù)人的意見。

      經(jīng)過(guò)審理,海淀法院最終判決支持了馬杰的訴訟請(qǐng)求。

      【法官釋法】

      “住改商”中的“利害關(guān)系業(yè)主同意”,這究竟是指大多數(shù)業(yè)主同意即可,還是需要全部有利害關(guān)系的業(yè)主同意?宋純峰、李曉馨法官認(rèn)為,《物權(quán)法》施行后,在實(shí)踐中有做法是按照“多數(shù)決”來(lái)確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。但《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第10條第2款特別規(guī)定,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,不予支持。因此,必須達(dá)到所有的利害關(guān)系業(yè)主均同意的情況下,業(yè)主才能進(jìn)行“住改商”。

      本案中,王瑩擅自“住改商”的行為未經(jīng)該小區(qū)直接利害關(guān)系業(yè)主馬杰的同意,所以,馬杰有權(quán)要求王瑩立即停止經(jīng)營(yíng)。

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