房產(chǎn)證一直是購房者最為關(guān)心的問題之一。目前，由于開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證而引發(fā)的糾紛比較普遍。那么，開發(fā)商逾期未辦理房產(chǎn)證，買房人該怎樣追究開發(fā)商的違約責任呢?
一、案情回顧
李某于2009年2月28日購買了某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司開發(fā)的房屋一套，雙方簽訂的商品房 第十二條約定：甲方(開發(fā)商)自房屋交付之日起90個工作日內(nèi)辦好房屋所有權(quán)證，如未能按期辦理，乙方(買房人)有權(quán)解除合同，并可主張房屋總價的10% 的賠償金。2010年5月8日，該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司將驗收合格的房屋交付給李某。2011年4月22日，該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司才辦好房產(chǎn)證，已經(jīng)超過了合同約定的90個工作日。
李某以合同第十二條為依據(jù)，將某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司訴至法院,要求該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司支付 30000元(房屋總價10%的賠償金)。
二、爭議焦點
1.對“90個工作日內(nèi)為乙方辦好房屋產(chǎn)權(quán)證”的理解是90個工作日內(nèi)報送材料還是90個工作日內(nèi)辦好房屋產(chǎn)權(quán)證并交付給業(yè)主。
2.“乙方有權(quán)解除合同，并按房屋總價款的10%要求甲方賠償損失”的意思是解除合同和10%的違約金必須并用(即要解除合同才存在違約金的問題)，還是合同解除權(quán)與違約金請求權(quán)是兩個獨立的訴訟請求，選擇適用。
3.違約金是否以實際損失為條件，開發(fā)商沒有給業(yè)主造成損失的，業(yè)主是否可以要求違約金。
三、判決結(jié)果
法院經(jīng)審理后作出判決，認定某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司構(gòu)成違約，判令其支付李某房屋總價5%的違約金。
某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司不服判決，以程序違法、適用法律錯誤等理由上訴至 市中級人民法院，要求改判,洛陽市中級人民法院審理后駁回上訴，維持原判。
四、律師分析
律師呂進分析，由于開發(fā)商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當承擔違約責任：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買房人可以通過訴訟請求解除合同和賠償損失。
五、律師提醒
針對目前普遍存在的開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證的現(xiàn)象，呂進就某些關(guān)鍵問題為廣大購房者提出以下建議。
1. 很多業(yè)主都會問，開發(fā)商逾期辦證，我已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，是否還可以告開發(fā)商?我們已經(jīng)接收房屋了，是否還有權(quán)追究開發(fā)商逾期交房的違約責任?呂進律師提醒，業(yè)主領(lǐng)取開發(fā)商為其辦好的房屋所有權(quán)證書后仍然可以追究開發(fā)商逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約責任，但必須在自從知道或應(yīng)當知道權(quán)益受侵害之日起2年內(nèi)，追究開發(fā)商的違約責任，否則，超過 則會喪失勝訴權(quán)。
2. 呂進提醒，業(yè)主與開發(fā)商簽訂商品房銷售合同時，必須明確約定不能按期辦理房屋所有權(quán)證的違約責任，具體到多少金額或多少比例，如本案中房屋總價的10%。如果沒有明確的約定，即使開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證構(gòu)成違約，也不能要求開發(fā)商承擔違約金，只能要求開發(fā)商賠償損失，但業(yè)主必須舉證證明因為遲延辦理房產(chǎn)證給自己造成的損失是多少，否則也得不到法院的支持。
