開發(fā)商遲延辦理產(chǎn)權證 購房如何主張權利
根據(jù)《解釋》18條，出賣人原因造成辦證逾期的，應當承擔違約責任。具體責任形式為：1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計算方法確定；2、賠償損失，該責任形式適用于買受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形；3、沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準支付違約金。已付購房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。根據(jù)《解釋》19條，由于出賣人原因?qū)е罗k證逾期一年的，買受人可以請求解除合同和要求出賣人承擔合同解除后的違約責任。
值得思考的是：由于登記機關原因造成辦證逾期的，買受人能否請求賠償？筆者認為：對買受人損失應當堅持全面賠償原則，其無辜遭受損失，出賣人不承擔賠償責任，辦證機關亦不承擔責任，買受人保護將出現(xiàn)真空，嚴重違背公平正義原則，故買受人可根據(jù)《民法通則》121條，請求登記機關承擔賠償責任。賠償數(shù)額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
如何適用訴訟時效？
請求出賣人履行過戶登記義務是否適用訴訟時效？大多數(shù)學者持否定意見。而筆者認為：請求交付房屋、履行過戶登記和承擔違約責任均屬債權請求權，無有理由不適用訴訟時效。但適用訴訟時效基本不會影響買受人利益。如果出賣人援引訴訟時效抗辯成功，因房屋產(chǎn)權證書不能辦理，買賣合同目的無法實現(xiàn)，合同應當解除，出賣人應當返還房款和承擔合同解除后的違約責任，其援引訴訟訴訟是以承擔嚴格法律責任為代價的。況且房屋價值極大，傾買受人畢生財力，辦證逾期時其會多次向出賣人提出辦證要求，可以引起時效多次中斷。還有學者指出：辦證逾期是持續(xù)性違約行為，訴訟時效應當從行為終結之日起算，買受人起訴時尚未超過訴訟時效。
買受人請求出賣人承擔違約責任應當適用訴訟時效，未見不同觀點。但如何適用，應對區(qū)別對待。合同約定了違約金數(shù)額或損失數(shù)額能夠確定的，應自出賣人違約或損失確定之次日起算訴訟時效，超過時效不予支持。合同約定了違約金計算標準的，自逾期之日逐日或逐月計算；沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，自逾期之日參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息標準逐日或逐月計算。每日或每月違約金均為獨立債權，有獨立清償期，單獨適用訴訟時效，時效逐日或逐月屆滿。出賣人起訴前兩年內(nèi)的違約金予以支持；兩年前的違約金若無時效中斷、中止或延長事由不予支持
