逾期辦理房屋所有權(quán)證的法律后果分析
近期因房產(chǎn)公司逾期辦理房屋所有權(quán)證書,買受人依“商品房買賣合同”為據(jù)，提請仲裁或訴訟的案件逐步增多,使房產(chǎn)公司不得不將及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書列入議事日程并引起高度重視,以避免不必要的損失。本文就“逾期辦理房屋所有權(quán)證”引起的相關(guān)案件，對該行為后果作淺要分析：
關(guān)于提起仲裁的法律依據(jù)
房屋權(quán)屬證書是享有房產(chǎn)所有權(quán)的法定要件，在商品房買賣中，出賣人交付房屋并辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證是房地產(chǎn)出賣人約定的基本義務(wù)。因此，相關(guān)的法律、法規(guī)對商品房買賣中辦理房屋權(quán)屬證書的期限作出明確規(guī)定，如：1998年7月20日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”;2000年4月4日頒布的《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”等。
自2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺后，對商品房買賣中出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)和期限作出了十分具體的規(guī)定，該解釋第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”同時，該解釋對于出賣人遲延辦理產(chǎn)權(quán)證，買受人可依此解除合同的法律后果予以明確規(guī)定，第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
該公司與王先生等三人簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定在該公司未能如約辦理房產(chǎn)證時，按約定第2款即：“買受人不退房，出賣人按已付房價款的20%向買受人支付違約金。”，依此，王先生等三人提起仲裁(或訴訟)具有法定和約定的依據(jù)。
關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的一般程序
1、依照上述法律法規(guī)，目前烏魯木齊市房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對于以銀行按揭貸款方式購房的買受人辦理房產(chǎn)證的通行程序是：
①買賣雙方簽訂《商品房賣合同》及買受人支付首付款——②向銀行申請余款抵押貸款——③銀行審查合格簽訂借款合同、抵押合同——④登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記——⑤銀行發(fā)放貸款劃入出賣人賬戶——⑥出賣人出具購房發(fā)票并辦理房屋所有權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)證——⑦房屋他項(xiàng)權(quán)證及購房發(fā)票交銀行保管——⑧房產(chǎn)證留存登記機(jī)關(guān)——⑨經(jīng)公證的借款合同和抵押合同和商品房買賣合同買賣雙方各持一份——⑩買受人向銀行還清借款時辦理解除抵押手續(xù)取得房產(chǎn)權(quán)證及購房發(fā)票
2、如買受人一次性付款辦理房產(chǎn)證書的程序是：
①買賣雙方簽訂《商品房賣合同》及買受人支付購房款——②出賣人出具購房發(fā)票并辦理房屋所有權(quán)證明——③買受人取得房產(chǎn)證及購房發(fā)票
3、如買受人提前還貸取得房產(chǎn)證書的程序是：
①買賣雙方簽訂《商品房賣合同》及買受人支付首付款——②向銀行申請余款抵押貸款——③銀行審查合格簽訂借款合同、抵押合同——④登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記——⑤銀行發(fā)放貸款劃入出賣人賬戶——⑥出賣人出具購房發(fā)票并辦理房屋所有權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)證——⑦房屋他項(xiàng)權(quán)證及購房發(fā)票交銀行保管、房產(chǎn)證留存登記機(jī)關(guān)——⑧經(jīng)公證的借款合同和抵押合同和商品房買賣合同買賣雙方各持一份——⑨買受人向銀行提出提前還清借款的申請經(jīng)批準(zhǔn)并余款支付完畢——⑩銀行返還他項(xiàng)權(quán)證辦理解除抵押手續(xù)、買受人取得房產(chǎn)權(quán)證及購房發(fā)票
房產(chǎn)公司逾期辦理房產(chǎn)證是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任
按照法律規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護(hù)。房產(chǎn)公司與王先生等三人簽訂的《商品房買賣合同》系雙方協(xié)商自愿訂立,符合法律規(guī)定已生效并履行，受法律保護(hù)。
依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”：在商品房交付使用(2003年9月30日)后90日內(nèi)，即在2003年12月30日之前，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將辦理權(quán)屬登記所須提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。只要買受人王先生等三人能夠提供證據(jù)證明是由于該公司的責(zé)任造成提交資料遲延，從而使王先生等三人未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，則房產(chǎn)公司就須按照合同約定(即第十五條)向王先生等三人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。王先生等兩人的房屋所有權(quán)證書已于2004年6月確權(quán)核準(zhǔn)，并于2004年8月取得，屬于遲延履行，但依合同已構(gòu)成違約、而陳某的房屋權(quán)屬證書的辦理事宜，至提起仲裁時，房產(chǎn)公司尚未提交相關(guān)資料，啟動辦理程序，對此，房產(chǎn)公司理應(yīng)對王先生等三人承擔(dān)由該合同關(guān)系所產(chǎn)生的民事違約責(zé)任。
