一手房買賣糾紛有四大典型類別
近年來(lái)，一手房買賣糾紛也呈遞增趨勢(shì)：買賣樓花引發(fā)的糾紛、廣告宣傳引發(fā)的糾紛、公共面積引發(fā)的糾紛、延遲交房或延期辦房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛、延期付款引發(fā)的糾紛。記者梳理出四大典型類別，試圖通過(guò)對(duì)這些典型類別的分析報(bào)道，讓讀者了解如何避免糾紛，有了糾紛之后，法院將如何審理判決，當(dāng)事人怎樣減少損失。
第一類糾紛
逾期交樓應(yīng)賠付違約金
案情回放
按揭款都交了兩年多了，房子卻還在爛尾中;一停交按揭款，又被銀行起訴。樓價(jià)天天見漲，按揭款隨時(shí)可增，但房子仍不見封頂……身陷其中的張先生說(shuō)起此事，可謂傷透了腦筋費(fèi)盡了神。
事情還得從2003年8月說(shuō)起，原告張先生與被告深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了一份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》，約定原告向被告購(gòu)買被告開發(fā)的房產(chǎn)，雙方在合同中約定：房產(chǎn)購(gòu)買總價(jià)為35萬(wàn)元，首期款15萬(wàn)元，余款銀行按揭;被告房地產(chǎn)公司須于2004年3月18日之前將合同約定的房產(chǎn)交付原告使用;雙方還約定：被告不能按時(shí)交付房地產(chǎn)給原告的，每延期一日，向原告支付買賣總價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，如有損失的，除違約金外，還得負(fù)賠償責(zé)任。合同簽定后，原告依約履行了付款義務(wù)，但直到起訴之日止，該房產(chǎn)卻仍在停建。
在等待入伙期間，經(jīng)原告和被告溝通，雙方曾達(dá)成了一份賠償協(xié)議：約定由于違約造成原告不能按期入伙，被告理應(yīng)按合同約定賠償，但考慮到被告經(jīng)濟(jì)困難，雙方協(xié)商同意，對(duì)賠償方式重新約定為：被告按人民幣2400元/月的標(biāo)準(zhǔn)賠償，原告同時(shí)放棄針對(duì)該房屋所有涉及的因延期入伙所產(chǎn)生的違約金的追討權(quán)利，如被告不能按期支付以上賠款的，業(yè)主有權(quán)保留對(duì)該段時(shí)間的全部索賠權(quán)，且被告必須保證在2004年8月28日之前入伙，否則業(yè)主保留對(duì)9月28日以后延期入伙所產(chǎn)生的違約金的全部追償權(quán)利。
但被告在支付原告五筆賠償款共計(jì)人民幣12000元后，就再也沒有支付過(guò)賠償款，且該樓仍在遙遙無(wú)期的停建中。原告無(wú)奈之余，向法院提起訴訟：要求從合同約定交房日期的次日起，按日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金至涉案房產(chǎn)實(shí)際交付日止。但被告開庭時(shí)辯稱：合同中約定的違約金過(guò)高，并超出了實(shí)際損失，請(qǐng)求法院予以調(diào)低。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原被告雙方簽訂的合同合法有效，雙方應(yīng)正確全面履行，雖然雙方曾經(jīng)就賠償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成過(guò)新的協(xié)議，但同時(shí)約定，當(dāng)被告不履行新的協(xié)議時(shí)，仍按原合同相關(guān)條款執(zhí)行。現(xiàn)被告既沒有按期交房，也沒有依新約定按時(shí)賠付，所以，原告要求被告按原合同所約定的違約賠償條款賠付的請(qǐng)求合法，依法應(yīng)該得到支持。但由于該房產(chǎn)現(xiàn)處于停建狀態(tài)，具體入伙時(shí)間不能確定，所以，暫以起訴時(shí)間為止計(jì)賠違約金，起訴日之后所產(chǎn)生的違約金可另行起訴。
律師點(diǎn)評(píng)
廣東國(guó)暉律師事務(wù)所律師吳寄帆認(rèn)為，本案其實(shí)是一種典型的樓花按揭購(gòu)房合同糾紛，此類房產(chǎn)交易涉及主體多，法律關(guān)系復(fù)雜。但單就本案訴求之爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，只是一個(gè)開發(fā)商延期交房、業(yè)主依法索賠的簡(jiǎn)單違約之訴，而雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)也只集中在：雙方在合同中約定的違約金是否過(guò)高?又該以什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)賠違約金?
在近年眾多的房地產(chǎn)糾紛中，逾期交房的糾紛占了相當(dāng)大的比例，我國(guó)《合同法》允許合同當(dāng)事人約定違約金的比例或一方違約時(shí)的損失賠償計(jì)算方法，但同時(shí)又規(guī)定約定違約金比例過(guò)高或過(guò)低時(shí)，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)有權(quán)應(yīng)對(duì)方的要求予以調(diào)整。司法實(shí)踐中，在合同雙方?jīng)]有約定違約金數(shù)額或計(jì)算方法時(shí)，一般是以違約行為給守約方造成的實(shí)際損失為限來(lái)判賠。但在雙方合同中有具體約定時(shí)，只要當(dāng)事人關(guān)于違約金的約定不違背法律的規(guī)定和社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)可以得到支持。所以，原告要求按合同約定賠付違約金的請(qǐng)求得到了法院支持。
第二類糾紛
逾期辦理房產(chǎn)證依約賠償
案情回放
買房?jī)赡旰螅拍玫健斗康禺a(chǎn)證》，周某學(xué)將某房地產(chǎn)開發(fā)商告到法院。2003年1月27日，周某學(xué)與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》，合同約定，周某學(xué)購(gòu)買該開發(fā)商所建的位于深圳市福田區(qū)景田路的某大廈6L房屋，建筑面積66.67平方米，房屋總金額341550元。
合同還約定，地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)于2003年7月30日前，將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付周某學(xué)使用，開發(fā)商應(yīng)于取得竣工驗(yàn)收證明之日起150日內(nèi)，書面通知周某學(xué)向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，如開發(fā)商未按規(guī)定通知周某學(xué)，或因開發(fā)商原因不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，開發(fā)商從取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》之日的210天起，每日按房屋買賣總價(jià)款的萬(wàn)分之三支付違約金，直至深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。合同簽訂后，周某學(xué)依約付清了全部房款。
2003年12月15日，開發(fā)商取得了《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，并將房屋交給了周某學(xué)使用。這個(gè)日期比約定的交房日期延后數(shù)日，鑒于開發(fā)商沒有按期交付所購(gòu)房屋，周某學(xué)找到地產(chǎn)商理論，雙方遂于2004年11月16日，簽定了一份《協(xié)議書》。協(xié)議約定，周某學(xué)同意開發(fā)商在不能按期交付房產(chǎn)使用權(quán)證的情況下，從規(guī)定入伙時(shí)間起，每延期一日即付樓款萬(wàn)分之五的50%作為違約金。周某學(xué)的違約金補(bǔ)償時(shí)間為2003年7月30日至2003年8月2日止，賠償金額為275元，周某學(xué)、開發(fā)商雙方均同意所賠償?shù)倪`約金用于支付周的物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)商也履行了這個(gè)協(xié)議。
但開發(fā)商卻未按合同約定的方式及時(shí)通知周某學(xué)辦理《房地產(chǎn)證》，至2005年3月15日，深圳市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)才向周某學(xué)核發(fā)了《房地產(chǎn)證》。這次周某學(xué)以“地產(chǎn)商違約延期辦理《房地產(chǎn)證》”將其告到法院。
法院認(rèn)為，雙方對(duì)上述事實(shí)沒有異議，其爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于周某學(xué)與開發(fā)商之間曾簽定了一個(gè)《協(xié)議書》。法院認(rèn)為，該《協(xié)議書》僅就開發(fā)商不能按期交付房產(chǎn)的情況下承擔(dān)違約責(zé)任的問題作了約定，而未對(duì)本案所涉及的逾期辦理房地產(chǎn)證違約責(zé)任進(jìn)行約定，因此，判定開發(fā)商在判決發(fā)生效力之日起10日內(nèi)，向原告支付逾期辦理房地產(chǎn)證的違約金24694元。
律師點(diǎn)評(píng)
廣東晟典律師事務(wù)所律師黃建強(qiáng)認(rèn)為，本案之所以判定開發(fā)商違約，賠付周某學(xué)違約金，是因?yàn)樵撻_發(fā)商出現(xiàn)兩次違約現(xiàn)象。一次是延期交房，周某學(xué)向開發(fā)商索賠，開發(fā)商賠付違約金，同時(shí)轉(zhuǎn)為周某學(xué)的物業(yè)管理費(fèi)，但該開發(fā)商在賠付周某學(xué)200多元違約金后，又補(bǔ)充限定協(xié)議稱，雙方再不發(fā)生其他違約事宜，將不再賠付周某學(xué)其他違約金。開發(fā)商在這個(gè)條款中有混淆事實(shí)的傾向。開發(fā)商第二次違約是延期辦理房地產(chǎn)證書，且時(shí)間較長(zhǎng)，開發(fā)商想以周某學(xué)曾與其簽有“不再因違約進(jìn)行賠償”為由，逃避第二次違約金額的賠付。顯然，法院沒有采納開發(fā)商的意見。因?yàn)闆]有按約定期限把《房地產(chǎn)證》交給購(gòu)房者已屬于違約現(xiàn)象。(本版案件當(dāng)事人均為化名)
