導(dǎo)讀：雙方協(xié)商好后，到期卻延期交房，違約方要負(fù)什么樣的賠償責(zé)任呢?下面以深圳房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的有關(guān)違約規(guī)定來(lái)做相關(guān)說(shuō)明：
一、延期交房違約金的時(shí)間計(jì)算
1、起算時(shí)間：一般都按購(gòu)房合同所明確的入伙日期
2、截止時(shí)間：(1)根據(jù)深圳市房地產(chǎn)主管部門(mén)印制的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》的規(guī)定，賣(mài)方需領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收證書(shū)》后才能交付房屋。但是因國(guó)家 相關(guān)法律制度已調(diào)整，深圳已改《竣工驗(yàn)收證書(shū)》制度為備案制度，因而以竣工驗(yàn)收書(shū)時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法與實(shí)際有一定誤差。
(2)根據(jù)建 設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第30條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將符合交付條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人”，實(shí)踐中一般是在主體工程竣工，通過(guò)工程質(zhì)量驗(yàn) 收(由開(kāi)發(fā)商自行組織驗(yàn)收)及消防驗(yàn)收后，就視為具備了交付條件;如有電梯、燃?xì)夤艿赖倪€同時(shí)有電梯準(zhǔn)用證和燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書(shū)，在此條件下則以賣(mài)方發(fā) 出的入伙通知書(shū)的時(shí)間為準(zhǔn)。
二、延期交房違約金的金額計(jì)算：
《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》規(guī)定，“賣(mài)方不能按約定時(shí)間交付的，每延一日應(yīng)向買(mǎi)方支付房款總價(jià)的萬(wàn)分之五的違約金”，實(shí)踐中一般雙方都按此約定，而一旦有糾紛，司法機(jī)關(guān)的判決一般有三種可能：
1、認(rèn)為該違約金標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人自愿約定，根據(jù)合同自由(意思自治)原則，予以支持;
2、經(jīng)申請(qǐng)審查后認(rèn)為違約金為高，予以減少，調(diào)整為每天萬(wàn)分之三。
3、經(jīng)申請(qǐng)審查后認(rèn)為違約金為高，予以減少，調(diào)整為按購(gòu)房款計(jì)算的同期貸款利息。
三、延期交房引起買(mǎi)方損失的計(jì)算
如果賣(mài)方按期交房，買(mǎi)方就可以按合同約定的日期自用或出租房屋，這部分利益可用房子的租金利益來(lái)衡量，一般是按照有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。
四、可預(yù)見(jiàn)規(guī)則在延期交房的法律適用
《合同法》113條規(guī)定的可預(yù)見(jiàn)規(guī)則的限制，即違約方賠償?shù)膿p失不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失，因此諸如子女上學(xué)等問(wèn)題，除非買(mǎi)方在訂立合同時(shí)已明確告知賣(mài)方其購(gòu)房的目的，否則此方面的損失不具備可預(yù)見(jiàn)性。
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