《商品房買賣司法解釋》第16條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
《商品房買賣合同》第11條規(guī)定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。
《商品房銷售管理辦法》第32條規(guī)定：銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收合格的，不得交付使用。
《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》規(guī)定：竣工備案時間是建設(shè)行政主管部門收到建設(shè)單位報送的竣工備案文件并驗證齊全后在《竣工備案表》上簽署收訖的時間。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：在沒有另行約定的情況下，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。實踐中一般情況下“交鑰匙”就算房屋交付使用。
《合同法》第113條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
《商品房買賣司法解釋》第16條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
律師提醒：交房驗房收房，樣樣馬虎不得
原本合同約定2009年年底交房的，可房子一直到現(xiàn)在還沒有建好，更無法交付使用。最近，臨海“開泰•山水人家”的幾位業(yè)主為了延期交房的事與開發(fā)商進行交涉，最終獲得了對方“9月15日前交房，屆時還將按照合同約定賠付違約金”的承諾（詳見本報7月19日第5版報道）。
由于各種原因，開發(fā)商無法如期交房，業(yè)主遲遲不能入住新家，這樣的案例在我們身邊并不少見。“而遭遇延期交房的業(yè)主除了按照合同約定，維護權(quán)益獲得違約金外，在真正交房的時候還有一些問題要注意，譬如房屋交付條件、收房的正確程序等。”浙江華頂律師事務(wù)所律師林興特別針對幾種交房時常見的現(xiàn)象提出一些建議，希望能給正在或即將進行新房驗收的購房者提供一點借鑒。
先看“兩書一表”，證書不全可不收房
“以前也受理過一些業(yè)主的咨詢，個別‘兩書一表’不齊全就準(zhǔn)備交房，這主要是因為樓盤整體建筑未完成，有關(guān)部門無法驗收。”林律師說，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，驗房前開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示“兩書一表”（即《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《竣工驗收備案表》），只有證件齊全了，業(yè)主才能簽署入住單。
“萬一遇到‘證書不全’的情況，購房人可選擇不收房。”林律師表示，如果購房者確實被要求收房，也要在《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見××文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。
林律師提醒購房者，房屋的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，《管線分布竣工圖》有時也是附在《住宅使用說明書》中。在查看《竣工驗收備案表》原件需特別仔細(xì)，因為《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。
先驗房再簽文件，驗收合格方可交付
先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但在實際操作中，很多開發(fā)商會采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，這樣使購房者處于被動狀態(tài)。
對此，林律師建議，購房者在之時，應(yīng)將“先驗房再收房”作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如果當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)情況，也可向開發(fā)商討說法。
同時，購房者在沒有驗收房屋之前，千萬不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。“因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。”
房屋質(zhì)量無小事，認(rèn)真驗房堅持原則
收房在即，本是一件令人高興的事，但業(yè)主在收房時還得經(jīng)受一番考驗，因為收房并不僅僅是填寫一張收房交接單，一旦驗房不認(rèn)真，將會影響到以后居住的舒適度。對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，一些開發(fā)商總會表示這只是小問題，到時讓人修修就可以了，想方設(shè)法不讓業(yè)主將問題列進驗收文件里。
“不管開發(fā)商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，無論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來。”林律師提醒，如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。
據(jù)介紹，如果交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質(zhì)量瑕疵，如果合同中明確約定“交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同”，則購房人可以拒絕接收房屋。若合同中沒有明確約定，應(yīng)根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房”的規(guī)定要求退房。
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購房者收房步驟
購房者在收到開發(fā)商發(fā)出的交房通知單后，通常要經(jīng)過以下幾個步驟，完成收房：
1.在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》；B、《住宅使用說明書》；C、《竣工驗收備案表》；D、面積實測表；E、管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）。
2.購房者會同物業(yè)驗房，驗房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等。
