本案雙方對三千余平方米房屋的買賣合同，即未約定明確的余款付款期限，也未約定清楚逾期交房的違約金計算基數(shù)，實在令人吃驚。雙方糾紛的發(fā)生恐怕跟合同的馬虎含混不無關(guān)系。
最后法院判決按照已付款額為基數(shù)計算違約金，雖然不無爭議，個人認為就個案來看，還是比較公平的。
對開發(fā)商的霸道如何說“不”
開發(fā)商逾期4年才交房，且房屋層高也不符合合同約定,于是買房人要求降價。雙方為合同履行問題發(fā)生了爭議。孰料，開發(fā)商在報紙上登個公告、用特快專遞發(fā)個通知，就要解除商品房買賣合同。安徽兩級法院審理后，都對開發(fā)商的這種霸道行徑說“不”。
逾期交房生官司
劉某、彭某(下稱劉、彭)與蚌埠房地產(chǎn)(集團)有限公司住宅分公司(簡稱蚌房住宅分公司)于2003年6月簽訂一份《商品房買賣合同》，約定劉、彭購買一套該公司開發(fā)建設(shè)的建筑面積為3026.54平方米的營業(yè)性用房，總價款為553萬余元。合同簽訂時，買受人預付100萬元。出賣人應(yīng)當在2004年12月31日前將商品房交付買受人使用，逾期交房，出賣人按日向買受人支付萬分之三的違約金等。合同簽訂后，劉、彭交納了房款100萬元。2008年12月30日，蚌房住宅分公司在《蚌埠日報》上發(fā)布公告，通知劉、彭，在通知見報之日起七日內(nèi)至該公司支付購房款453萬余元，并辦理房屋交接手續(xù)。逾期該公司將依法解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》。2009年4月2日，劉、彭將開發(fā)商訴至蚌埠市中級人民法院，請求判令：蚌房集團及分公司交付房屋并支付至交房時止的逾期交房違約金243萬余元;賠償其因房屋面積短少部分的損失61萬余元;蚌房集團欲交付的房屋層高不符合合同約定,應(yīng)予以降價。
為此，開發(fā)商很生氣。去年5月6日，蚌埠房地產(chǎn)(集團)有限公司(簡稱蚌房集團)通過國內(nèi)特快專遞的方式向劉、彭發(fā)出了《關(guān)于解除商品房買賣合同的通知》，宣告解除之間簽訂的合同。同時向法院提出反訴，請求確認雙方簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)解除。
蚌埠中院經(jīng)審理認為：劉、彭與蚌房住宅分公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)當依照合同約定履行自己的義務(wù)。雙方在合同中僅有預付款的約定，對剩余房款的支付期限并沒有明確約定。在蚌房集團遲延交付房屋已經(jīng)違約的情況下，蚌房住宅分公司提出了履行方案，但雙方在違約金、房屋面積及層高等問題上并沒有達成一致意見，而且蚌房住宅分公司提出交付房屋的面積與合同約定也不一致。蚌房集團以劉、彭遲延付款為由解除合同，沒有事實根據(jù)，要求確認雙方的合同已經(jīng)解除的反訴請求不能成立。
由于雙方在合同中明確約定以產(chǎn)權(quán)處核定面積為準，以最終核定面積進行結(jié)算;合同中有關(guān)房屋層高也約定的是暫定層高。在房屋未實際交付的情況下，因房屋面積及層高無法確認，劉、彭要求蚌房集團賠償房屋面積短少部分的損失及因?qū)痈卟蛔銣p少房屋價款，沒有事實根據(jù)，雙方可在房屋實際交付后另行處理。
蚌埠中院一審判決：蚌房集團將雙方合同約定的“麗都園”二期拐角營業(yè)房交付劉、彭;蚌房集團支付劉、彭逾期交房違約金44萬余元;駁回蚌房集團及蚌房住宅分公司的反訴請求。
違約就該擔責任
宣判后，劉、彭與蚌房集團均不服，向安徽省高級人民法院提出上訴。
劉、彭上訴提出：最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。也就是說該司法解釋對于逾期交付房屋的，是按照未交房部分的租金計算賠償損失的。逾期交付房屋按照已付房款數(shù)額計算支付違約金除非雙方在合同中明確約定，一審法院判決要求蚌房集團按照已付購房款計算逾期交房違約金沒有任何依據(jù)。劉、彭兩人請求二審依法改判。
蚌房集團在法庭上答辯稱：雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定了出賣人交付房屋的時間是2004年12月31日，盡管沒有明確買受人交付房款的時間，但依據(jù)買賣合同雙方權(quán)利與義務(wù)相對應(yīng)的關(guān)系及交易習慣，應(yīng)確認購房人支付房款的時間是在2004年12月31日。但購房人除支付100萬元預付款外，剩余絕大部分房款至今未支付，故蚌房集團享有同時履行抗辯權(quán)，蚌房集團不應(yīng)承擔違約責任。“即使合同對購房人的支付房款時間約定不明，也意味著蚌房集團隨時可以要求購房人支付房款。”蚌房集團的代理人說。2008年12月30日，蚌房集團在具備交付房屋條件時，即以登報的形式通知了購房人，明確了購房人應(yīng)付房款的數(shù)額和時間，購房人應(yīng)當履行支付房款的合同義務(wù)，但購房人至今拒絕支付房款，其行為顯屬違約，故購房人追究蚌房集團逾期交房的違約責任不能成立。由于購房人所付房款不足總房款的五分之一，余款拒不履行，蚌房集團依據(jù)合同法依法行使了合同解除權(quán)，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。
開發(fā)商單方解除合同無效
安徽高院民四庭公開開庭審理此案時，合議庭綜合當事人的舉證、質(zhì)證以及訴辯意見，歸納出此案的兩大爭議焦點：1.2009年5月6日蚌房集團用特快專遞向劉、彭發(fā)出的解除《商品房買賣合同》的通知，能否產(chǎn)生解除合同的法律效力?2.若合同未解除，根據(jù)雙方合同的約定，蚌房集團應(yīng)承擔每日萬分之三的逾期交房違約責任，那么違約金的計算基數(shù)是按已付購房款數(shù)額還是按總房價款數(shù)額?
法官分析認為，劉、彭與蚌房住宅分公司于2003年6月13日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，不違反國家法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)合法有效，雙方均應(yīng)按約履行各自的義務(wù)。劉、彭按約定履行了給付100萬元預付房款的義務(wù)，蚌房集團及其分公司未按約定于2004年12月31日前交付所售房屋，顯屬違約。2008年12月30日蚌房集團雖以登報方式通知劉、彭支付購房余款和辦理交房手續(xù)，但蚌房集團至今未能提供證據(jù)證明房屋已符合交付條件，劉、彭據(jù)此行使先履行抗辯權(quán)符合法律規(guī)定，蚌房集團處在持續(xù)違約狀態(tài)下不享有解除合同的權(quán)利。因此，蚌房集團于去年5月6日用特快專遞向劉、彭發(fā)出《解除合同通知書》不發(fā)生法律效力，其提出《商品房買賣合同》已經(jīng)解除的上訴理由不能成立。
