房屋質(zhì)量問題的法律解釋
2003年5月，最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》并于當年6月1日開始實施。從那時起，對于商品房的質(zhì)量問題，《司法解釋》有了更加明確的評判標準。
《司法解釋》為該類案件的審理設(shè)立了底線，一旦消費者購買了有質(zhì)量問題的房屋后，如果在保修期內(nèi)，可以通過與開發(fā)商交涉修復(fù)解決，在保修期外，可以與物業(yè)部門商量解決，萬一協(xié)商不成，也可以通過投訴，甚至訴訟到法院，依據(jù)該《司法解釋》討公道。
《司法解釋》的底線
2003年6月1日開始實施的《司法解釋》，在第十二條和第十三條明確規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《司法解釋》同時規(guī)定了，若交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。
有關(guān)人士介紹，《司法解釋》中的兩條底線很明確，就是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，以及因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。
有關(guān)專家介紹，新建商品住宅交付使用后，質(zhì)量保修和年限是有規(guī)定的，根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和本市的有關(guān)規(guī)定，新建商品住宅自簽約交付使用之日起，在正常使用情況下，其保修期限為：
■住宅的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
■屋面防水工程、衛(wèi)生間和外墻防滲漏，保修5年；
■門、窗安裝密閉，不出現(xiàn)翹裂，保修2年；
■墻面、頂棚抹灰層不脫落，保修2年；
■電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，保修2年。
哪些屬于房屋質(zhì)量問題
商品房交付使用后常見的質(zhì)量問題一般包括：裂縫、滲漏、門窗變形密閉性差、墻皮脫落等幾個方面。
裂縫主要因為材料強度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等原因造成。
滲漏防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因會導(dǎo)致屋面滲漏。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時，滲漏嚴重影響住家的正常生活，破壞地面裝修，影響鄰里關(guān)系。
門窗變形有的門窗在使用一段時間后即出現(xiàn)漏風等狀況，如果材質(zhì)不高窗框等還會引起變形，有的無法開啟和關(guān)閉。
墻皮脫落由于墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落。
開發(fā)商應(yīng)該對商品房的普通質(zhì)量問題承擔保修責任
為維護消費者的合法權(quán)益，我國政府先后頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理條例》和《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。
這些房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示委托單位。
依照法律規(guī)定，商品房保修期是從房產(chǎn)商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年； 管道堵塞2個月；燈具、電器開關(guān)6個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產(chǎn)商可以延長上述保修期。
業(yè)主如何獲得賠償
專家表示，作為購房者，要順利打贏房屋質(zhì)量官司，就要搞清楚涉及訴訟的房屋是否在交付時就存在質(zhì)量問題，這種質(zhì)量問題是不是由于開發(fā)商施工不當造成的。這些確切的證據(jù)業(yè)主必須掌握。
確定房屋是有質(zhì)量問題并且要得到相應(yīng)賠償?shù)那疤釛l件是，在購房者訂立合同時不知道房屋本身存在質(zhì)量問題，在交房時不論購房者是否知道質(zhì)量問題的存在，售樓方應(yīng)該為此負責。
根據(jù)《司法解釋》，當開發(fā)商交付的房屋因質(zhì)量問題侵害了業(yè)主權(quán)益的時候，業(yè)主還可以要求開發(fā)商承擔侵權(quán)責任，這樣購房者可以獲得開發(fā)商對修復(fù)期間內(nèi)業(yè)主的房屋租金損失的賠償。
當房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，業(yè)主要及時與物業(yè)公司和開發(fā)商聯(lián)系，以便盡快地進行修復(fù)。必要時通過拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據(jù)，文字性的記錄最好要有開發(fā)商的員工或第三人見證，以增強其證據(jù)的效力。另外要保留相關(guān)的證據(jù)，包括房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù)；開發(fā)商進行修復(fù)的證據(jù)；房屋質(zhì)量問題和修復(fù)時對業(yè)主造成損失的證據(jù)。
