許多購房人在開發(fā)商交房入住后，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題，但對如何解決這些問題卻不知從何處著手。在此，律師提醒消費者，面對有可能出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，有三個重要環(huán)節(jié)需重點把握。
一、簽合同時，注意約定解決質(zhì)量問題的具體辦法
購房人在購買房屋簽合同時，因為看不到現(xiàn)房，往往忽視了房屋的質(zhì)量，由于在購房合同里沒有約定解決質(zhì)量問題的具體辦法，那么對購房人來說是不利的，所以在簽訂合同的時候購房人就應該關注房屋質(zhì)量。現(xiàn)在通用的《商品房買賣合同》里沒有明確約定入住時如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的解決辦法，而只是在第十六條約定了保修責任，這對購房人來說解決不了什么實際問題，所以在簽訂補充條款時要盡可能地約定該項內(nèi)容，購房人應和開發(fā)商約定：①如果在交付房屋時發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，購房人有權遲延辦理入住手續(xù)，并不承擔違約責任，如果出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，購房人有權單方解除合同，開發(fā)商應退還全部房價款，并支付利息。②經(jīng)房屋有關管理部門確認房屋質(zhì)量不合格的，購房人可以要求解除合同和賠償損失。這樣約定能夠避免因質(zhì)量問題購房人要求解除合同無依據(jù)的情況，如果屬于一般質(zhì)量問題，修復后購房人可繼續(xù)辦理入住;如果是嚴重的質(zhì)量問題，購房人要求解除合同也是符合法律規(guī)定的。
二、辦理入住時，先仔細驗收，后辦理入住
購房人在辦理入住時，要注意三點：
第一，應要求開發(fā)商提供該房產(chǎn)項目的竣工驗收備案表，因為只有該表才能說明房屋的整體結構和建筑質(zhì)量是合格的，并且看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，同時開發(fā)商還應提供《住宅質(zhì)量保證書》，該書規(guī)定了保修的范圍和時間，在出現(xiàn)質(zhì)量問題時，它是要求開發(fā)商履行義務的書面憑證。
第二，購房人要先到房屋里面仔細查看后，確信沒有質(zhì)量問題才去辦理入住手續(xù)，不能先辦手續(xù)后看房。
第三，如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問題，應立即找開發(fā)商或建筑商，要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，并且在對方解決好該問題后才辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任。如果發(fā)現(xiàn)是嚴重的問題，例如房屋的屋頂高低不平;四周墻壁和陽臺漏風;墻壁出現(xiàn)嚴重的傾斜、裂縫、漏水等情況，購房者認為就是修復了也無法正常居住，就可直接找開發(fā)商提出解除合同并賠償損失，如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應當支持購房人的請求。
三、入住以后，出現(xiàn)質(zhì)量問題注意分清責任，保留證據(jù)
購房人在裝修完實際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，要注意兩點：
第一，要確定該質(zhì)量問題是房屋本身的質(zhì)量問題還是裝修部分的問題，如果是裝修的問題，只能找裝修公司維修并要求賠償損失，按照行政法規(guī)的規(guī)定，裝修的保修期最低二年，在保修期內(nèi)裝修公司要是拒絕維修，購房人可起訴解決，不過購房人一定要保管好當初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證，否則其請求無法得到法律的支持。
第二，如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定，開發(fā)商對房屋的保修期為二年，在保修期內(nèi)，購房人首先向開發(fā)商提出要求維修，最好是書面提出，并讓開發(fā)商予以確認，可作為以后訴訟的證據(jù)。經(jīng)合理期限后，如果開發(fā)商拒絕或拖延維修，購房人可委托第三方進行維修，需要注意的是購房人要保管好全部的票據(jù)和其他的書面依據(jù)，在維修完后，可以要求開發(fā)商承擔全部的修復費用和因為修復而給自身造成的合理損失，例如因花時間修復而造成的誤工費、因修復工作給他人或自己造成意外傷害的醫(yī)療費或賠償費等，如果開發(fā)商拒絕支付的話，購房人可依法向法院起訴。如果該質(zhì)量問題經(jīng)開發(fā)商多次維修無效，并且影響到購房人的正常居住，那么可認定為是嚴重質(zhì)量問題，依法可以解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修的費用、房款的利息、損害的賠償?shù)取?/p>
此外，關于精裝修房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，基本可按上述的辦法解決，需要注意的是，在簽訂合同時，要和開發(fā)商約定好裝修的標準、樣式和具體材料的規(guī)格和品牌，不要用一些什么"進口"、"高檔"等含糊不清的詞語作為標準;在辦理入住時，要更仔細地查看房屋的每個部分，最好是找一些專業(yè)人員查看，因為房屋的許多地方都被裝修掩蓋了不易發(fā)現(xiàn)問題，尤其是裝修部分材料的使用和當初合同約定的是否一致，其質(zhì)量是否合格;在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)都可以找開發(fā)商解決。
