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可否查封抵押房地產(chǎn) 1999年11月，王某以自己的房產(chǎn)抵押向銀行貸款40萬元，該房產(chǎn)評估價值為100萬元，雙方到房管局辦理了抵押登記手續(xù)，抵押期限自1999年12月2日至2001年12月1日。2001年12月5日李某與王某借款合同糾紛一案，經(jīng)縣法院依法審理終結(jié)，判決王某償還李某本金30萬元及利息。該案進入執(zhí)行程序后，王某無力償還借款，縣法院依法查封了上述抵押房產(chǎn)，并委托評估、拍賣。而就在此時抵押登記期限屆滿，王某同樣無力償還銀行貸款，應(yīng)房管局要求，王某與銀行又續(xù)簽了《房地產(chǎn)抵押合同》，抵押期限自2001年12月12日至2003年12月11日，并辦理了續(xù)押登記。不久，銀行了解該房屋被查封遂向法院提出異議，稱該房產(chǎn)已辦理了抵押登記，法院無權(quán)查封、拍賣，并主張優(yōu)先受償權(quán)。 法院認為：銀行對該房產(chǎn)第一次抵押期限屆滿為2001年12月1日，法院在2001年12月5日查封后，銀行才與王某簽訂了新的《房地產(chǎn)抵押合同》，屬法院查封在先，銀行抵押在后，因此認為王某與銀行續(xù)簽的抵押合同無效，遂裁定駁回了銀行的異議和優(yōu)先受償?shù)恼埱?。銀行不服，向某市中級人民法院申訴，請求執(zhí)行監(jiān)督。市中級法院經(jīng)審查后，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第四十條規(guī)定的有關(guān)精神，駁回了銀行所謂法院不能查封、拍賣抵押房產(chǎn)的主張，但對銀行的優(yōu)先受償權(quán)給予支持。 評析 一、法院是否可以查封抵押財產(chǎn) 最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第四十條規(guī)定：“人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有的抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)”。結(jié)合本案，法院對銀行享有抵押權(quán)的房產(chǎn)在執(zhí)行中有權(quán)進行查封、扣押，也可以采取拍賣、變賣措施。 二、銀行依法享有對該房的抵押權(quán)。 《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”本案中王某與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系因王某無力償還并沒有終止，續(xù)簽抵押合同是前一個債權(quán)的延續(xù)，那么依附在債權(quán)之上的抵押權(quán)同樣得到延續(xù)。抵押關(guān)系并未終止，不需重新辦理抵押登記，且王某與銀行在房管部門續(xù)押登記日期雖在法院查封之后，但依照《擔(dān)保法》司法解釋第五十八條第二款規(guī)定：“因登記部門的原因致使抵押物進行連續(xù)登記的，抵押物第一次登記的日期，視為抵押登記的日期，并依此確定抵押權(quán)的順序”，由此得出王某與銀行的抵押登記日期仍應(yīng)為1999年12月2日，在法院查封之前，因此銀行對該房產(chǎn)的抵押權(quán)仍然有效。 三、銀行具有優(yōu)先受償權(quán)。 《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定：“本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。”結(jié)合本案，法院對銀行享有抵押權(quán)的房產(chǎn)在執(zhí)行中有權(quán)進行查封、扣押，也可以采取拍賣、變賣措施；根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《擔(dān)保法》若干問題的解釋第五十五條的規(guī)定：“已經(jīng)設(shè)定抵押的財產(chǎn)被采取查封、扣押等財產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。”因此，拍賣、變賣所得價款，必須首先清償銀行已經(jīng)設(shè)定了抵押的債權(quán)，其余額部分再用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)。 綜上所述，法院認為銀行續(xù)押的行為事實上是第二次抵押是錯誤的，法院雖然可以對其進行查封，但是由于這種抵押實際上仍然是第一次抵押的延續(xù)，所以法院查封后對其拍賣的價款銀行有權(quán)優(yōu)先受償，如果銀行受償后還有剩余，可用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)。因此，二審法院判決正確。 提示：抵押和債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅，抵押權(quán)同時消滅，債權(quán)未消滅，抵押權(quán)同時存在，法院查封不影響抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)。 詳細請咨詢房產(chǎn)糾紛律師