上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

從一起商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛談不動(dòng)產(chǎn)查封措施之缺陷 日期:[2008-3-14]文于志明 【基本案情】 2003年3月14日，青島某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)公司）與楊某簽訂商品房預(yù)售合同，將某大廈401室預(yù)售給楊某，約定房屋總價(jià)款為44.9萬(wàn)元，楊某須在2003年3月20日前向開(kāi)發(fā)公司支付14萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)由開(kāi)發(fā)公司協(xié)助其在銀行辦理貸款手續(xù)，在辦完房貸手續(xù)后，開(kāi)發(fā)公司為其辦理房產(chǎn)證。楊某依約履行了上述義務(wù)，開(kāi)發(fā)公司卻拒不履行辦理房產(chǎn)證書(shū)義務(wù)。遂起糾紛，一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)公司訴諸甲法院，要求開(kāi)發(fā)公司履行辦證義務(wù)，并承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。楊某委托我所律師代理訴訟。 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，爭(zhēng)議標(biāo)的所在大廈在建造期間，某建設(shè)集團(tuán)因其他建設(shè)工程糾紛將被告開(kāi)發(fā)公司訴諸乙法院，并申請(qǐng)乙法院對(duì)該在建大廈采取財(cái)產(chǎn)保全措施，乙法院于2003年1月13日對(duì)該工程就地查封，允許被告繼續(xù)施工，但禁止對(duì)該房屋作出轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)讓等處分。直到2003年底，乙法院才在房地產(chǎn)交易中心對(duì)該房產(chǎn)辦理書(shū)面查封手續(xù)，此時(shí)距就地查封已有數(shù)月之久。此后，該爭(zhēng)議標(biāo)的在房地產(chǎn)交易中心一直處于法院書(shū)面續(xù)封之中。然而，就在法院就地查封與進(jìn)行書(shū)面查封之間，被告在房產(chǎn)登記部門(mén)不知情的情形下辦理了商品房預(yù)售許可證，并與楊某簽定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 甲法院經(jīng)審理后，認(rèn)為本案須以某建設(shè)集團(tuán)訴被告開(kāi)發(fā)公司建設(shè)工程案件審理結(jié)果為依據(jù)，故裁定中止審理此案，等待被告與某建設(shè)集團(tuán)建設(shè)工程糾紛案判決后再行審理。 【律師觀點(diǎn)】 這里暫且不談甲、乙兩法院的做法是否正確，但從目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)定看，造成這種嚴(yán)重后果的根源就在于不動(dòng)產(chǎn)查封制度的缺陷。 一、現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度中查封登記之缺陷 法院依照民事訴訟法的規(guī)定，可采取訴前財(cái)產(chǎn)保全和訴訟財(cái)產(chǎn)保全兩種財(cái)產(chǎn)保全措施，具體包括查封、扣押、凍結(jié)、拍賣(mài)、變賣(mài)被申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)等等。毫無(wú)疑問(wèn)，查封措施都可能涉及不動(dòng)產(chǎn)查封。從立法者角度而言，為保證查封目的實(shí)現(xiàn)，制訂程序法時(shí)賦予查封相當(dāng)程度的法律效力，不僅所有權(quán)人不得任意處分被查封財(cái)產(chǎn)，而且其他法院也不得重復(fù)查封。因此，對(duì)于查封的不動(dòng)產(chǎn)，必須予以有效的公示。但現(xiàn)行立法未對(duì)此種情況下不動(dòng)產(chǎn)查封登記作出明確規(guī)定，行政、司法實(shí)務(wù)中也沒(méi)有予以足夠重視，相關(guān)制度設(shè)計(jì)也很不配套。 《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第41條規(guī)定：“對(duì)有產(chǎn)權(quán)證照的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時(shí)也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。既未向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對(duì)抗其他人民法院的查封。”從該規(guī)定中可知，法院執(zhí)行措施主要有三個(gè)：一是向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，二是加貼封條，三是張貼公告。但該解釋并沒(méi)有充分考慮加貼封條、張貼公告單獨(dú)作為查封措施的可行性。 在登記要件主義下，第三人購(gòu)買(mǎi)被執(zhí)行人房地產(chǎn)但未辦理轉(zhuǎn)移登記，而如果被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)被查封，第三人會(huì)因這種債權(quán)行為與物權(quán)行為之間的時(shí)間差而遭受不利。在這種情況下，以加貼封條、張貼公告的方式來(lái)試圖發(fā)揮其保全之功能，尤其是對(duì)于在建工程并將加貼封條、張貼公告作為唯一的查封手段時(shí)，就很容易出現(xiàn)類(lèi)似本案的問(wèn)題。在以登記作為公示方式的情況下，加貼封條、張貼公告并不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，法律也無(wú)法要求善意第三人必須查看封條或公告，并且在允許正常施工前提下、法院進(jìn)行查封登記之前，善意第三人也無(wú)從知曉法院查封事實(shí)。因此如何平衡申請(qǐng)執(zhí)行人和第三人利益的問(wèn)題顯得尤為重要。 應(yīng)當(dāng)注意的是，最高法院的上述司法解釋似乎更加注重的是協(xié)助執(zhí)行通知，而不是登記措施。“既未向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對(duì)抗其他人民法院的查封”，這表明司法解釋認(rèn)為，如果法院已經(jīng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，就可以對(duì)抗其他人民法院的查封。但此通知只表明法院已經(jīng)作出查封的決定并要求登記機(jī)關(guān)予以協(xié)助執(zhí)行，在未向第三人公示情形下不發(fā)生對(duì)抗善意第三人的效力，第三人也無(wú)法避免不測(cè)之風(fēng)險(xiǎn)。因此，通過(guò)立法明確規(guī)定要把查封登記作為唯一的有效公示方式。這不僅是理論上要求，更是實(shí)務(wù)的需要，希望正在起草的《民事強(qiáng)制行法》能夠就此問(wèn)題作出明確規(guī)定。 二、財(cái)產(chǎn)保全期間房屋初始登記、轉(zhuǎn)移登記之法律效力 從本案展開(kāi)，假設(shè)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)查封房產(chǎn)進(jìn)行初始登記、對(duì)符合條件的申請(qǐng)人頒發(fā)產(chǎn)證是否違法？這其實(shí)是一個(gè)財(cái)產(chǎn)保全期間房產(chǎn)初始登記法律效力的問(wèn)題。 詳細(xì)請(qǐng)咨詢(xún)房產(chǎn)糾紛律師