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未辦理初始登記的房屋可否查封 1996年5月甲公司與乙公司簽訂了合作開發(fā)某住宅小區(qū)的聯(lián)建協(xié)議，約定房屋建成后住宅房屋歸甲公司所有，非住宅房屋歸乙公司所有。同年10月，甲公司與丙公司簽訂了該小區(qū)的施工合同，丙公司成為該住宅項目的施工方。甲公司以自己的名字辦理了《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》01999年1月因甲公司拖欠工程款，丙公司向法院起訴并申請了財產(chǎn)保全，法院對施工中的該住宅小區(qū)項目進(jìn)行了查封。同年11月乙公司提交了甲乙公司的《聯(lián)建協(xié)議》等文件，向市房管局申請辦理了該住宅小區(qū)非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)證。2000年1月法院作出判決，判令甲公司支付丙公司工程款1200余萬元。判決生效后丙公司向法院申請執(zhí)行。執(zhí)行過程中，乙公司以被查封的部分房產(chǎn)屬自己所有為由，提出執(zhí)行異議，并提供了相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證，法院遂裁定中止執(zhí)行。丙公司以市房管局對已查封的房產(chǎn)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證違法為由，訴至法院請求撤銷頒發(fā)給乙公司的房屋產(chǎn)權(quán)證。 原告丙公司訴稱，法院已對該住宅小區(qū)建設(shè)項目進(jìn)行了查封，因此市房管局不得在法院采取保全措施的房屋上設(shè)定物權(quán)。市房管局的初始登記行為違法，應(yīng)予以撤銷。 被告市房管局辯稱，財產(chǎn)查封的法律后果僅是不得辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶，并不影響初始登記，查封裁定不應(yīng)作為確權(quán)依據(jù)。且法院查封的房屋未進(jìn)行初始登記，尚無權(quán)利記載，故不能認(rèn)定為甲公司所有，乙公司就尚未確權(quán)的財產(chǎn)申請初始登記，并依法提供了《聯(lián)建協(xié)議》等材料，故應(yīng)予初始登記并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。 法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)?shù)剡m用的《房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，新建商品房的初始登記，申請人需提交的申請材料包括土地使用權(quán)屬證明、建設(shè)項目立項批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等材料。乙公司提交的申請材料中，土地使用權(quán)批文中的土地使用權(quán)人、建設(shè)項目立項主體、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的主體系甲公司，均與乙公司無關(guān)，故乙公司的申請材料不符合《條例》的規(guī)定。市房管局基于甲公司是該小區(qū)在建工程規(guī)劃許可證的主體而協(xié)助法院對在建工程進(jìn)行了查封，并做了查封登記備案，后又將該房產(chǎn)給予乙公司初始登記，與之前查封登記備案的公示效力相矛盾。判決撤銷市房管局向乙公司頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的行為。 評析 一、未經(jīng)初始登記的房產(chǎn)可否查封 民事訴訟中的查封，是人民法院在案件受理前或訴訟過程中對于當(dāng)事人的財產(chǎn)或者爭議的標(biāo)的物予以封存，禁止對其進(jìn)行轉(zhuǎn)移或者處分的措施。初始登記是指房屋權(quán)利人對新建成的房屋或尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的舊有房屋，依法向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的行為。初始登記僅具有證明、公示的效力，未經(jīng)初始登記并不否定存在于該房產(chǎn)之上的所有權(quán)，因此未經(jīng)初始登記的房產(chǎn)法院可以進(jìn)行查封。法院對未經(jīng)初始登記的房屋進(jìn)行查封的目的是確保被查封標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)不發(fā)生變化，對執(zhí)行中涉及尚未確定權(quán)屬的房地產(chǎn)，人民法院認(rèn)為確有必要采取查封措施的，應(yīng)當(dāng)書面通知房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案登記，查封后房管部門可以辦理被查封房產(chǎn)的初始登記。 二、當(dāng)?shù)胤抗懿块T向乙公司頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的行為不妥。 根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條的規(guī)定：“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的三個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。”該市實(shí)施的《房地產(chǎn)登記條例》也規(guī)定新建商品房的初始登記，申請人需提交的申請材料包括土地使用權(quán)屬證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等材料。該土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等材料主體均為甲公司，因此應(yīng)由甲公司申請初始登記。乙公司要想取得非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)也只能在甲公司取得該小區(qū)項目房屋產(chǎn)權(quán)證后，由甲乙公司根據(jù)聯(lián)建協(xié)議申請該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。房管局將非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)證直接頒發(fā)給乙公司違反登記程序。如果甲乙公司共同申請取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料等文件，則乙公司可憑這些證明文件和聯(lián)建協(xié)議直接申請非住宅房屋的初始登記。 提示：未經(jīng)初始登記的房產(chǎn)可以查封；被查封的房產(chǎn)可以辦理初始登記。 詳細(xì)請咨詢房產(chǎn)糾紛律師