1、僅有房產(chǎn)證,但沒有辦理不動產(chǎn)登記,能取得房屋所有權嗎?
不動產(chǎn)以登記的方式進行公示,只有進行登記才發(fā)生物權的效力,買受人才能獲得不動產(chǎn)的所有權,登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門的登記簿上,不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門發(fā)給權利人的一種享有權利的憑證,只起到證據(jù)的作用,當不動產(chǎn)登記簿記載的權利人和房產(chǎn)證記載的權利人不同時,以不動產(chǎn)登記簿為準。即房產(chǎn)證的效力弱于不動產(chǎn)登記簿的效力。當不出現(xiàn)糾紛的時候還好,但一旦出現(xiàn)關于房屋產(chǎn)權的糾紛,不動產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權。因此,大家在買賣房屋時,一定要注意進行不動產(chǎn)登記或者不動產(chǎn)登記的變更。
2、有房產(chǎn)證、沒有土地證,如何辦理不動產(chǎn)證?
市不動產(chǎn)登記中心相關負責人介紹,市民有房產(chǎn)證、沒有國有土地使用證,分兩種情況:第一種是房改房、集資建房、經(jīng)濟適用房有房產(chǎn)證、沒有國有土地使用證。這種情況大部分屬于企事業(yè)單位在為職工辦理房改房、集資建房、經(jīng)濟適用房時僅辦理了房產(chǎn)證,未辦理國有土地使用證,遇到這種情況應及時聯(lián)系房改房、集資建房、經(jīng)濟適用房所占土地單位,由單位提供相關材料統(tǒng)一辦理不動產(chǎn)轉移登記。
第二種是商品房有房產(chǎn)證、無國有土地使用證。這種情況大部分屬于開發(fā)商為業(yè)主辦理了房產(chǎn)證、未辦理土地證,需要開發(fā)商攜帶國有土地使用證等材料協(xié)助業(yè)主到不動產(chǎn)登記中心申請不動產(chǎn)轉移登記。
3、房屋交付使用后,房產(chǎn)證遲遲辦不下來,開發(fā)商是否承擔違約責任?
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”上述條文規(guī)定了開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證應承擔的責任。在實際生活中,房產(chǎn)證遲遲辦不下來,有部分原因是因為開發(fā)商出售手續(xù)不能及時辦理齊全,由于開發(fā)商的原因,導致購房者在一定的期間拿不到房產(chǎn)證的,購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任。為了更好地維護自己的權益,購房者在簽訂購房合同時,最好約定辦理房產(chǎn)證的期限,把時間約定明確,以防開發(fā)商惡意拖延辦證時間。