案例1
王某和A公司于2001年11月簽訂《商品房認(rèn)購合同》。合同約定了王某支付房款的時間，同時明確A公司應(yīng)在2002年11月18日前交付房屋。合同簽訂后，王某按約支付了房款，但截止2008年1月.A公司依然沒有向王某交付房屋，也未辦理產(chǎn)權(quán)證書。2008年1月，王某訴至法院，要求A公司交付房屋并支付自2002年12月2日起至2008年1月逾期交房違約金97405元。A公司則認(rèn)為：依合同約定，如果王某在2002年11月18日前沒有收到房屋，應(yīng)當(dāng)在兩年內(nèi)行使訴訟權(quán)利，故其訴訟請求超過訴訟時效。
案例2
2008年3月，張某與B公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：房屋總價(jià)款為164155元.B公司當(dāng)在2009年10月31日之前將房屋交付張某，并在交付房屋后90日內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理備案，備案后90日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。后張某按約支付購房款，但B公司直到2010年11月26日才向張某交付房屋，且未辦理房屋權(quán)屬證書。2013年7月，張某起訴至法院，要求B公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書并支付逾期交房、辦證的違約金46000元。B公司辯稱：依照約定，我公司當(dāng)在2010年5月1日前辦好房屋權(quán)屬證書，張某從知道權(quán)利受侵害到起訴之日已經(jīng)超過訴訟時效，法院不應(yīng)支持。
案例3
2009年10月，鄭某與C公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：房屋總價(jià)款為282069元.C公司應(yīng)當(dāng)在2011年8月30日前，將符合約定的房屋交付給鄭某，遲延交房的，當(dāng)按日支付已付購房款萬分之二的違約金。后鄭某依約定支付了購房款，但C公司直到2013年11月8日才將房屋交付鄭某。2013年11月19日，鄭某將C公司訴至法院，要求其支付違約金44860元。C公司認(rèn)為：自2011年9月1日起，我公司遲延交房的事實(shí)已定，故張某的主張已經(jīng)超過兩年的訴訟時效，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。
上述3則案例所涉及的均是在房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)買受人要求出賣人履行交付房屋、產(chǎn)權(quán)變更登記、支付違約金等義務(wù)時，出賣人以訴訟時效為由拒絕履行相關(guān)義務(wù)。
從司法實(shí)踐來看，不動產(chǎn)買賣合同糾紛的爭議點(diǎn)主要集中在3個方面：交付不動產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)變更登記和違約金的支付。在買受人因上述事由訴至法院之后，出賣人時常以訴訟時效為由提出抗辯。由于不動產(chǎn)買賣在履行的過程中，涉及的問題具有多樣化的特征，故本文擬以房屋買賣合同糾紛為視角，從當(dāng)事人所提出的不同類型的訴訟時效抗辯入手，分析不動產(chǎn)買賣過程中訴訟時效的適用范圍。此外，由于房屋買賣合同涉及的種類較多，為了便于分析，本文在論述中將房屋的性質(zhì)限定為可自由上市交易的商品房，并將開發(fā)商與自然人之間的新建房屋買賣、自然人與自然人之間的二手房屋買賣中房屋產(chǎn)權(quán)的獲得方式統(tǒng)稱為產(chǎn)權(quán)變更登記。
