房地產(chǎn)抵押登記的含義
房地產(chǎn)抵押登記是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。房地產(chǎn)抵押登記分成三種情況，一是雙方簽訂抵押合同后的權(quán)利設(shè)定登記;二是權(quán)利內(nèi)容變更時(shí)的變更登記;三是權(quán)利消除時(shí)的注銷登記。
房地產(chǎn)抵押登記的程序
1、受理申請(qǐng)。
房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：以共有的房地產(chǎn)抵押，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有的人的書面同意，即由共有人(包括所有權(quán)人為自然人時(shí)配偶間的共有)出具同意書。但是從實(shí)際工作中來(lái)看，如共有人不到場(chǎng)，登記機(jī)關(guān)很難確定這類同意書的真實(shí)性。因而，在很多城市，實(shí)際的做法是要求共有人共同申請(qǐng)登記，這是一種較好的方法。
2、登記時(shí)當(dāng)事人要提交的要件。
按提保法的規(guī)定，辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供的文件(或復(fù)印件)為兩項(xiàng)：一是主合同和抵押合同，二是抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書。在《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定中，應(yīng)提供的文件中冊(cè)去了主合同，但增加了“可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料”以及可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料”。在其后頒發(fā)的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：應(yīng)提供的文件為房屋權(quán)屬證書和設(shè)定抵押權(quán)的合同書及相關(guān)的證明文件。2000年，建設(shè)部在《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)抵押登記的必要收件是房地產(chǎn)抵押合同、房屋權(quán)屬證書和土地使用權(quán)證書或用地證明 。
房地產(chǎn)抵押登記的材料
一、所需提交的證件：
1、抵押權(quán)人：
(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表、受委托人身份證復(fù)印件各一份;
(2)委托書一份;
(3)抵押、借款合同各一份;
(4)評(píng)估報(bào)告書一份;
a、如我所評(píng)估另加評(píng)估費(fèi)收據(jù)復(fù)印件一份;
b、其它單位評(píng)估需抵押權(quán)人出示的評(píng)估報(bào)告書內(nèi)容與該房產(chǎn)真實(shí)相符的證明書一份，或由我單位派人到實(shí)地核實(shí);
(5)如房產(chǎn)證與土地證地址不符、需到所在地居委會(huì)或村委會(huì)核實(shí)后出示證明;
(6)多人抵押要分清產(chǎn)權(quán);
(7)委托人(銀行信貸經(jīng)辦人)要在所有復(fù)印件上核準(zhǔn)后簽字;
2、抵押人：
(1)抵押人身份證復(fù)印件一份，如遺失需出具有關(guān)證明;
(2)房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人身份證號(hào)與身份證號(hào)不相符者，需出示相關(guān)證明;
(3)如不能親自到我所辦理有關(guān)手續(xù)而授權(quán)委托者需注意以下事項(xiàng)：
a、內(nèi)陸人士需公證書或律師見(jiàn)證書;
b、港、澳人士需持我國(guó)司法部門認(rèn)可授權(quán)的港、澳律師見(jiàn)證書;
c、臺(tái)灣同胞需到海協(xié)會(huì)出示的見(jiàn)證書;
d、外藉人士請(qǐng)到該國(guó)中國(guó)大使館或領(lǐng)事館出示證明;
(4)公司、企業(yè)要營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人代表身份證復(fù)印件各一份;
(5)公司、企業(yè)做抵押如有上級(jí)部門需上級(jí)部門同意;
(6)有限公司、合營(yíng)公司等加收公司章程復(fù)印件和董事會(huì)決議，決議需半數(shù)以上董事或股東同意方可，并各附各董事、股東身份證復(fù)印件一份。(如無(wú)固定董事或股東，例：換屆改選等，需公司出示現(xiàn)任董事或股東身份證明);
3、備注：
(1)以上沒(méi)有注明復(fù)印件的需提交原件;
(2)有關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、公眾事業(yè)等不準(zhǔn)抵押;
(3)抵押審批書填一式兩份;
(4)以上證件如有過(guò)期者不可辦理;
(5)抵押期限不得超過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照期限;
(6)抵押金額不得超過(guò)評(píng)估金額;
房地產(chǎn)抵押登記的注意事項(xiàng)
1、房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同;
2、房地產(chǎn)抵押之后，須到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行抵押登記;
3、房地產(chǎn)抵押之后，抵押人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)將在一定程度上受到抵押權(quán)人的限制;
4、房地產(chǎn)被抵押后，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)得不到清償時(shí)，他擁有優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利;
5、以共有房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意;
6、以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。
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