引 言
在我國，城市房屋和農村房屋實行不同的產權登記制度。城市房屋可以依法進行登記，取得房屋產權證書，而農村房屋由于沒有統一的法律法規的規定，大都無法取得房屋產權證書。這一法律缺陷，使農村房屋與城市房屋在財產權利表現形式上存在差異，影響了農村房屋財產權能的實現，不利于農村市場經濟的發展，也不利于農村社會的穩定。因此，有必要加緊農村房屋產權登記法律制度的建設。在這里，參照城市房屋產權登記的相關法律制度，就農村房屋的法律界定及其特征、建立農村房屋產權登記法律制度的必要性以及建立農村房屋產權登記法律制度的內容作些嘗試性探討，以期建立和完善農村房屋產權登記法律制度。
一、農村房屋的法律界定及其特征?
農村房屋一般是指農村集體經濟組織成員在農村集體土地上所建造的建筑物，是一種重要而普遍的財產形式。農村房屋具有以下幾個特征：一是房屋所有人一般是該農村集體經濟組織成員。二是房屋的依賴性。所有的房屋作為不動產，具有一個共性。即都依賴于土地而存在，失去土地，則成為空中樓閣，不復存在。房屋與土地是緊緊聯系在一起的。三是房屋宅基地取得的無償性、限制性。農民建造住宅所需宅基地采用限額審批制度，要求一戶一宅，宅基地不得轉讓。同時，宅基地的取得一般為無償取得。四是房屋流通的限制性。農村房屋一般只能出讓給同一農村集體經濟組織內的農民，而且應是無房戶，否則便是擅自處分農村宅基地的使用權。
二、建立農村房屋產權登記法律制度的必要性
在我國，城市房屋和農村房屋實行不同的產權登記制度。不管是在城市還是在農村，房屋產權證作為一種憑證，對房屋所有人來說都是一道法律上的“護身符”。而諸如農村房屋財產的利用、處理土地房屋權屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地房產證書及其登記資料為法律憑據。因此，農村房屋產權登記發證作為私有財產管理的一種制度，對其進行確權發證已是迫在眉睫。
建立農村房屋產權登記法律制度是實行市場經濟的需要 。 隨著農村勞動力向城鎮轉移步伐加快， 舉家進城居住、務工或經商的農民日益增多，農村集體土地上農民賣私宅的情況越來越普遍。但是農民在轉讓私宅時經常遇到這樣的問題，由于我國農村房屋沒有產權證，買賣時無法辦理過戶手續，造成這些農村私宅交易存在風險，由此便導致大量農村私宅閑置甚至毀壞，致使農民的房屋財產缺乏有力保護。這種狀況已不利于農村人口的流動和農村經濟的市場化發育。為此，有關部門應盡快完善有關法律法規，通過為農民住宅辦理產權證的方式，使農村集體土地上所建私宅能夠合法、有序地買賣，以促進農村人口有序流動，推動農村經濟健康發展。
建立農村房屋產權登記法律制度是確定房屋所有權的需要。 目前，在全國范圍內，農村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權登記制度，因而，農村房屋的所有權人沒有城市房屋所有權人持有的房屋產權證。農村房屋的所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權，而不能明確宅基地之上的房屋所有權。農民要想確定房屋所有權，必須取得相應的房屋產權證書。
建立農村房屋產權登記法律制度是實現房屋財產權能的需要。 農村房屋象其他財產一樣，財產權能包括財產的所有、占有、使用、收益和處分。因農村房屋一般沒有產權證，交易主體資格的局限性，限制了農村房屋財產權能的最大實現。農村房屋經確權發證后，依法進入市場進行交易、租賃、抵押，由不動資產變為資本流向社會，將直接為農村經濟快速發展起到加速作用。
建立農村房屋產權登記法律制度是維護社會穩定的需要。 以往的經驗表明，由農村房產引發的家庭糾紛、鄰里親戚糾紛以及征地拆遷糾紛經常發生，而諸如處理土地房屋權屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地房產證書及其登記資料為法律憑據。由于農村房屋沒有房屋產權證這一法律上的憑證，類似的糾紛很難調解，還極易引發一些社會治安問題。對農村房屋進行確權發證，可以避免其中一些糾紛的發生，為處理糾紛提供法律上的依據，有利于維護社會穩定。
三、農村房屋產權登記法律制度的內容
目前，城市房屋產權登記有建設部的部門規章予以具體規范，如 1997年10月27日建設部 第57號令發布的《城市房地產權屬登記管理辦法》，并于2001年8月15日修正。 農村房屋產權登記沒有具體 的法律 、行政法規規定。在《城市房地產權屬登記管理辦法》中規定，該辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記。在城市規劃區國有土地范圍外的房屋權屬登記，參照該辦法執行。某些地方性規章如廣東省 廣州市人民政府2001年7月1日發布的《廣州市農村房地產權登記規定》、福建省廈門市人民政府1998年8月11日頒布的《廈門市農村土地房屋權屬登記發證若干規定》等，對農村房屋產權登記設立了地方性法律規范 。在我國，農村范圍廣，人口多，農村房屋產權全國沒有設立統一登記，使農村房屋與城市房屋的法律保護存在差異，不利于農村市場經濟的發展。因此，設立農村房屋產權登記法律制度已成必要。
農村房屋產權登記法律制度參照城市房屋產權登記法律制度，應包括農村房屋產權登記原則、農村房屋產權登記條件、農村房屋產權登記內容、農村房屋產權登記種類、農村房屋產權登記程序、期限制度和農村房屋產權證書的規制等內容。
(一)農村房屋產權登記原則
房屋產權實行登記原則。 公民、法人和其他社會組織取得房屋所有權或者房屋他項權后，必須向房屋所在地的房屋登記機關進行登記，取得房屋產權證書。無論房屋權屬取得方式是原始取得還是繼受取得，都以房屋產權登記為要式法律行為，確認房屋權屬歸屬。
房屋產權與土地使用權同時登記原則。 房屋作為一種不動產，它依附于土地而存在。房屋可以作為私有財產歸個人所有。我國土地 實行國家所有和集體所有，個人不能取得土地所有權。因此在進行農村房屋產權登記時，必須將房屋產權與土地使用權同時登記，使房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致。
