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編者按：在本市的房地產糾紛中，筆者發現，有關涉及不動產登記的訴訟案件頻繁出現，且司法實踐對于這類案件的一些法律適用問題存在爭議，尺度未盡統一。本文作者比較了不同大陸法系國家的不動產登記制度的差異，進而結合目前我國不動產登記的制度設定和實踐狀況，得出在當前司法實踐中，應當賦予不動產登記的對抗效力；而對于不動產登記的公信效力，則由于與此相配套的登記實質審查制度、錯誤登記賠償制度在我國的缺失，及登記異化現象的頻繁，目前登記公信力在司法操作中只能有條件適用。本文觀點供參考。

一、不動產登記法律制度和效力之概述

(一)物權公示公信原則概述及主要大陸法系國家和地區的不動產登記制度

物權公示原則是指物權的享有和變動需有可取信于社會公眾的外觀表現形式，通常不動產物權享有和變動的公示方式為登記。物權公信原則是指善意第三人基于對該物權的外觀表現形式的信賴，而與該外觀表現的物權人所為的物權交易行為，產生與真實物權人的交易行為同樣的法律效果，即使真實物權人與外觀表現的物權人不一致，亦不能影響善意第三人通過交易而取得該物權。當前主要大陸法系國家的不動產登記制度可分為兩類，即登記要件主義和登記對抗主義。奉行登記要件主義的國家和地區主要有德國、瑞士、韓國、我國臺灣地區等，該種登記制度要求不動產物權的得喪變更除有雙方合意外，還必須經過登記，不經登記不發生物權變動之效力。

奉行登記對抗主義的國家主要有法國、日本、西班牙等，根據該主義，物權的得喪變更僅需當事人意思表示一致即發生效力，并不以登記為要件，登記的效力僅為對抗第三人。

進一步比較登記要件主義和登記對抗主義這兩種不動產登記制度的差異，就會發現所謂物權公示公信原則僅是在登記要件主義制度中得以完全貫徹，而在登記對抗主義制度中并不完全適用。根據物權公示公信原則，不動產交易一經登記，應產生如下的民法效力：

1、對抗力。即不動產物權經交易行為而發生變動，如果未經登記，該不動產物權的變動不得對抗善意第三人，經登記才得對抗善意第三人。

2、推定力。即在沒有充分的相反證據并通過相關程序推翻的情況下，對于不動產物權的登記權利人，可推定其為真實權利人。

3、公信力。即善意第三人基于對不動產物權登記這一權利外觀形態的信賴，而與登記權利人進行的物權交易行為，產生與真實權利人進行交易同樣的法律效果，即使登記異化而產生真實權利人與外觀表現的登記權利人不一致，亦不能影響善意第三人通過交易取得該物權。不動產登記權利推定力是公信力的基礎，公信力則是推定力的必然結果。

(二)我國有關不動產登記制度的規定

許多學者認為，我國現行立法對不動產權屬的認定系采行登記要件主義。然而也有不少學者質疑這一觀點，認為我國現行有關不動產登記的法律規定僅是用于對不動產權屬登記的行政管理，“強調登記機關之間的權屬劃分關系，不注重登記對于交易者的效用以及交易者用以實現自己權益和保護自己權益的機制”，筆者亦傾向于后一觀點，認為從我國現行立法看，并不能得出我國已完全采行登記要件主義，或者說我國立法對不動產登記物權上的法律后果未有明確規定，這就給司法的具體認定帶來難度(或曰空間)。目前在司法層面，我們對于非因法律行為(如建造、繼承、征收、司法裁判等)而發生的不動產物權的得喪變更已基本形成一致，即不以登記為要件；對于不動產抵押物權，當前上海法院根據最高法院關于《擔保法》司法解釋的精神，在司法實踐中采行的是登記對抗主義，而非登記要件主義；只有不動產買賣才以登記過戶作為認定物權變動的基本依據，但也有例外。此外，值得注意的是，上海市人大于2002年10月通過的《上海市房地產登記條例》對房地產登記概念的表述明顯不同于建設部于1997年頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》中的表述，建設部的《辦法》第2條規定房屋權屬登記“是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為”，而上海的《條例》第3條規定房地產登記“是指房地產登記機構依當事人申請或者依職權，對土地使用權、房屋所有權、房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利以及與此相關的事項進行記載、公示的行為”，可見《條例》認為登記的性質僅是權利的記載和公示，而非《辦法》所認為的“確權”，這“更符合我國房地產市場發展的實際”。

如前所述，不動產轉讓的登記要件主義及賦予不動產登記對抗力、推定力和公信力更有利于維護不動產交易的安全，促進房地產市場的健康發展，是我國物權立法的發展方向。《中國物權法草案建議稿》已明確規定“設定、移轉不動產物權的，受讓人自登記完成時取得該物權”，該《建議稿》還規定了不動產登記的對抗力、推定力、公信力以及登記的實質審查制度和登記機關的過錯賠償制度。《建議稿》的這些規定反映了學者的期待，但在當前是否就能不折不扣地適用于我國房地產交易和登記的現狀仍值得商榷。

二、不動產登記對抗效力的司法運用

雖然對于目前我國不動產物權變動系采登記要件主義還是登記對抗主義的問題尚存爭議，但筆者認為，至少就不動產登記的對抗效力在當前司法實踐中應給予肯定和運用。

(一)登記對抗力適用的一般準則

1、已登記的優于未登記的實現不動產物權。對于同一不動產先后設定彼此沖突的物權負擔的行為，不論前后行為系買賣抑或抵押，也不論行為的先后順序，如果其中一個行為導致的物權變動已經過登記，則該登記的物權優先于未登記物權實現，未登記物權不得對抗已登記的物權實現。我國《擔保法》司法解釋第67條對于同一標的物先抵押后出售的物權歸屬問題所作的規定即符合上述精神。

2、重復登記的，按照順位原則，先登記的優于后登記的實現不動產物權。由于當前我國不少地方不動產登記制度和設備尚不健全，常會就同一不動產的權利發生彼此沖突的重復登記現象(本市較為常見的有預告登記與抵押登記重復，多個抵押登記重復)。在這種情況下，由于前后設定的兩個物權均因登記而具有對抗力，此時就應當按照順位原則確定物權的實現順序。順位原則適用于以登記作為權利外觀的不動產物權的權利競爭狀態，按此原則，先行登記的不動產物權優先于后登記的不動產物權實現，因為不動產物權既然以登記作為公示方式，則一經公示應自然排斥公示之后產生的與該公示內容相沖突的物權設定。不少大陸法系國家和地區均以順位原則作為處理不動產重復登記矛盾的基本原則。