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    限制登記違法搭建房產(chǎn)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,015 ℃



      本報(bào)訊 出售房屋時(shí)將違法搭建的部分一起售賣以牟利的現(xiàn)象有望得到有效遏制。針對(duì)房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的糾紛,昨天上午,市十三屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議聽取并審議了 《上海市房地產(chǎn)登記條例(修訂草案)》(以下簡稱 《條例 (修訂草案)》)。《條例(修訂草案)》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)明確的房地產(chǎn)權(quán)利范圍作了界定。

      限制登記違法搭建房產(chǎn)

      針對(duì)一些違法搭建的權(quán)利人以申請(qǐng)登記轉(zhuǎn)移為名,將違法建筑隨同合法建筑一并轉(zhuǎn)讓牟利的現(xiàn)象,以及時(shí)有發(fā)生的損壞房屋承重結(jié)構(gòu),特別是高層住宅隨意破壞承重墻的違法行為,2004年通過的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十二條明確:“附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。”然而在實(shí)施過程中,“結(jié)構(gòu)相連”概念難以把握、范圍過窄,尤其是對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為缺乏有效的制約措施;未明確規(guī)定違法建筑的認(rèn)定機(jī)構(gòu),由此引發(fā)了一些爭議。

      《條例 (修訂草案)》作了相應(yīng)修改。針對(duì)違法搭建采取限制登記措施的范圍,擴(kuò)大至所有存在違法搭建行為的房地產(chǎn),即只要一宗房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)有違法搭建的建筑物、構(gòu)筑物的,不論其與合法建造的房屋是否“結(jié)構(gòu)相連”,都將納入限制登記范圍。

      同時(shí),《條例 (修訂草案)》將損壞房屋承重結(jié)構(gòu)行為納入限制登記范圍。這意味著,房主在轉(zhuǎn)讓、抵押房屋時(shí),如果行政機(jī)構(gòu)認(rèn)定該房產(chǎn)存在以上情況,房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)將不予以登記。直至處理完畢,方可恢復(fù)登記。

      明確公共配套設(shè)施權(quán)屬

      小區(qū)的機(jī)動(dòng)車車位、會(huì)所究竟歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有,還是小區(qū)業(yè)主共同所有?業(yè)主共有房屋設(shè)施權(quán)屬關(guān)系不清、配套建設(shè)的公益性房屋設(shè)施權(quán)屬關(guān)系不清等問題在不少小區(qū)都存在,引發(fā)了不少糾紛,這與新建商品房所有權(quán)初始登記時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)登記的房屋的權(quán)利不全面、不清晰有關(guān)。

      《條例 (修訂草案)》提出,有必要在初始登記時(shí),明確小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施的權(quán)利歸屬,并在房地產(chǎn)登記簿上記載。修訂草案第二十四條規(guī)定:新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)明確本企業(yè)保留自有的房地產(chǎn)、用于銷售的房地產(chǎn)、業(yè)主共有房地產(chǎn)和公益性公共服務(wù)設(shè)施的范圍。也就是說,登記新樓盤時(shí),開發(fā)商要寫明:哪些是留給自家用的,哪些是賣給業(yè)主的,哪些是業(yè)主共有的,還有哪些是用于公益性公共服務(wù)設(shè)施的。

      房屋建筑不得分割出售

      在以往登記實(shí)踐中發(fā)現(xiàn),由于缺少對(duì)房地產(chǎn)登記基本單元的相關(guān)規(guī)定,出現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)商場(chǎng)、辦公樓原始設(shè)計(jì)的一個(gè)空間單元以劃線、打銅釘?shù)确绞剑瑢⒔ㄖ指畛鍪郏凰椒慨a(chǎn)權(quán)人隨意分割私房產(chǎn)權(quán),將一間房屋分割成若干個(gè)產(chǎn)權(quán)單位,并要求登記機(jī)構(gòu)辦理登記的現(xiàn)象,造成了產(chǎn)權(quán)界限不清,可能產(chǎn)生糾紛。

      《條例 (修訂草案)》新增條款對(duì)房地產(chǎn)登記的最小單元加以規(guī)范。新增條款提出,房地產(chǎn)登記申請(qǐng)和房地產(chǎn)登記簿的記載,應(yīng)當(dāng)符合土地、房屋的基本單元。其中,房屋的基本單元,是指有固定維護(hù)結(jié)構(gòu)、具有規(guī)劃確定的完整功能、可獨(dú)立使用,并且有明確、唯一編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào)等)的房間或特定空間。

      補(bǔ)辦產(chǎn)證需登報(bào)聲明

      因原《條例》未明確申請(qǐng)人必須到房地產(chǎn)所在登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng),實(shí)踐中曾發(fā)生以郵寄掛號(hào)信、特快專遞等方式提出申請(qǐng)的情況,由于僅憑上述文件無法判斷申請(qǐng)主體的真實(shí)情況,容易引起爭議。因此,《條例 (修訂草案)》規(guī)定,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)構(gòu)申請(qǐng),并增加了登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料,并就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人的規(guī)定。

      此外,《條例(修訂草案)》提出,房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明滅失、遺失的,房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明后,方可向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā),補(bǔ)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明上應(yīng)當(dāng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。自補(bǔ)發(fā)之日起,原房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明作廢。□

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