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　　物權變動登記主要指不動產登記，屬于非許可類登記。在我國，其登記效力因物權法律制度尚未完善存在諸多分歧。當前主要大陸法系國家的不動產登記制度可分為兩類，即登記要件主義和登記對抗主義。奉行登記要件主義的國家和地區主要有德國、瑞士、韓國、我國臺灣地區等，該種登記制度要求不動產物權的得喪變更除有雙方合意外，還必須經過登記，不經登記不發生物權變動之效力。奉行登記對抗主義的國家主要有法國、日本、西班牙等，根據該主義，物權的得喪變更僅需當事人意思表示一致即可生效，并不以登記為要件，登記的效力僅為對抗第三人。這兩項原則在我國現行法律中均有體現。 　　1、作為物權變動要件的不動產登記——登記要件主義 　　不動產登記是指國家職能部門根據權利人的申請將有關申請人在不動產上的種種物權變動事項記載于不動產登記簿的事實。不動產登記是世界各國民法中不動產物權的一種法定公示方式，但該項登記在不同的國家具有不同的法律效力。在奉行登記要件主義的德國、瑞士民法典中實行登記強制制度，要求不動產物權變動必須經登記方能生效。在這一制度下，登記具有物權變動的要件效力，沒有登記，就沒有不動產物權的發生、變更和消滅，登記成為不動產物權的形式要素，因而又稱“形式主義”。但是，在如何看待物權變動的法律行為上，德國民法與瑞士民法產生了分歧。德國民法以物權行為理論為根據，堅持“物權形式主義”立場，認為物權變動包括前后兩個獨立的法律行為，前者為債權合意，后者為物權合意。前者是后者的原因，但前者無效或被撤銷，后者并不當然失效；后者才是物權變動的唯一法律根據，并以物權公示為生效要件。因此，在德國民法上，不動產登記是不動產物權變動法律行為的公示形式和成立要件。如臺灣民法典第758條規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。而依瑞士民法，物權變動的法律行為是債權行為，登記與此債權行為成立或生效無關，只是債權行為生效后，物權得以發生，變更和消滅的要件，此所謂“債權形式主義”。即登記或交付不是契約（法律行為）的形式要件，而是契約生效后，物權變動得以完成的要件。因此，不動產登記并不能決定雙方當事人所達成的不動產協議的效力。 　　我國理論界一向認為，不動產登記具有物權變動要件效力，即以登記作為不動產物權變動的形式要件，未經登記的不動產物權變動行為不發生法律效力。如《城市房地產管理法》35條規定，房地產轉讓、抵押，當事人應按有關規定辦理權屬登記。《城市私有房屋管理條例》第6條規定，城市私有房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到有關部門辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記。然而，就不動產登記是物權變動基于的法律行為之成立要件，還是僅為物權變動發生的要求存在分歧，具體體現為不動產物權變動所基于的法律行為是在雙方當事人意思表示一致時生效還是登記時生效，對此我國法律、法規均有不同的規定。這直接關系到未履行登記手續的法律后果。具體體現為兩種情形： 　　（1）不動產登記不僅是不動產物權變動的形式要件，還是物權變動基于的法律行為之成立要件，未履行登記手續，該法律行為與物權變動不生效。如《擔保法》第41條規定，“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”；即作為原因行為的抵押合同的生效與抵押權的設定均以登記為要件。抵押合同簽定后，未辦理抵押登記的，根據該條規定應當被確認為無效。 　　（2）作為物權變動根據的法律行為（債權行為）自合意生效，登記只是債權行為生效后，物權變動得以實現的要件。如最高法院1995《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第12條規定“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規定，到有關主管部門辦理土地使用權更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變登記手續為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。”從這一司法解釋來看，不動產登記并不是買賣合同的生效要件，而是其履行行為的組成部分。最高法院在1992年7月9日的有關復函中立場略有變化，“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明，按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效。”但這項復函中有一點很明確，房屋買賣一般不以契稅或過戶手續為要件，只是在要求辦理契稅或過戶手續的地方，該項手續才是房屋買賣的生效要件。同時，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第49條規定第1款：“以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效。”這表明最高法院在現今審判實踐中對不動產物權變動采取“債權形式主義” 立場，即債權合同于雙方當事人意思表示一致時成立生效、登記只是債權合同生效后，當事人履行合同實現不動產物權發生、變更和消滅的要件，而不是該合同的生效要件。 　　2、以登記作為對抗要件的物權登記——登記對抗主義 　　以登記作為對抗要件的相關規定體現為我國擔保法中有關抵押登記的規定。關于抵押權登記效力的立法體例有登記生效說與登記對抗說之分，所謂登記生效說指抵押物登記為抵押合同生效要件，若未經登記，則合同不生效。如瑞士民法典199條。所謂登記對抗說指抵押權的成立不以登記為要件，但未經登記的抵押不能對抗善意第三人。如法國民法典2618條、日本民法典177條。 　　我國擔保法除本法第41條所列舉的不動產和特殊動產之外，其他財產的抵押登記實行登記對抗主義，如《擔保法》第43條規定：“當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。……”。即動產抵押無須登記即可生效，抵押登記為對抗第三人的要件，而不作為抵押合同和抵押權的生效要件。因此，我國擔保法關于抵押登記的法律效力折中了登記對抗說和登記生效說。不動產和特殊動產采取登記生效說，即未經登記的抵押不產生法律效力；動產抵押采取登記對抗說，即未經登記的抵押在當事人之間有效，但不能對抗善意第三人。