房產(chǎn)公證是一項常見的公證業(yè)務(wù)，內(nèi)容十分廣泛，主要包括：房產(chǎn)買賣合同公證、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預(yù)售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)贈與公證、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議公證、房產(chǎn)互換協(xié)議公證、房產(chǎn)侵害協(xié)議公證、房屋拆遷(補償、安置)協(xié)議公證、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)公證、涉及房產(chǎn)委托書公證、涉及房產(chǎn)的遺囑和遺贈扶養(yǎng)協(xié)議公證、涉及房屋的保全證據(jù)、以及涉外及涉港澳臺的房產(chǎn)事務(wù)公證等。
房產(chǎn)公證法律依據(jù)
房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，根據(jù)(公證暫行條例)和(公證程序規(guī)則(試行》規(guī)定，房產(chǎn)公證一般應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)所在地的公證處管轄;涉外及涉港澳的房產(chǎn)公證由司法部批準(zhǔn)的辦理涉外公證業(yè)務(wù)的公證處管轄;涉臺房產(chǎn)公證由各省、自治區(qū)、直轄市司法廳(局)指定的公證處管轄。
為了進一步推動房產(chǎn)公證業(yè)務(wù)的發(fā)展，不斷提高房產(chǎn)公證質(zhì)量，1990年8月司法部在黑龍江省哈爾濱市召開了"全國房產(chǎn)公證會議"，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司負(fù)責(zé)同志、各地司法廳(局)公證管理處和部分地方的公證處、房管部門的負(fù)責(zé)同志出席了會議，會議全面總結(jié)了公證機關(guān)辦理房產(chǎn)公證方面的經(jīng)驗，提出了進一步加強和發(fā)展房地產(chǎn)公證業(yè)務(wù)的方針，制定了更好地為房產(chǎn)市場發(fā)展和住房制度改革提供法律服務(wù)的具體措施。會后，司法部和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了(關(guān)于房產(chǎn)登記中加強公證的聯(lián)合通知)。
《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》是司法部與建設(shè)部于1991年8月31日聯(lián)合下發(fā)的辦理房產(chǎn)公證的重要法律文件。《通知》規(guī)定：
1、繼承、贈與房產(chǎn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先辦理繼承、贈與公證，然后持公證書和有關(guān)契證到房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)
2、遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證
3、涉外及涉港澳臺的房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為，必須辦理公證，然后由房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記等行政手續(xù)
4、各地房地產(chǎn)管理機關(guān)與司法公證機關(guān)可以根據(jù)本地情況，制定本地其他房產(chǎn)事項必須公證的規(guī)定
5、有關(guān)辦理公證和房產(chǎn)登記的程序事宜
《通知》從1991年11月1日起施行。
必須辦理房產(chǎn)公證的幾種規(guī)定
房屋是重要的生產(chǎn)、生活資料，對公民的生活和社會生產(chǎn)具有極為重要的意義，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，規(guī)范涉及房產(chǎn)的法律行為，穩(wěn)定房產(chǎn)市場和房屋管理秩序，預(yù)防房產(chǎn)糾紛，減少訴訟，保護國家，集體和公民的合法權(quán)益，充分發(fā)揮公證這種法律手段在房產(chǎn)管理中的職能作用。除(關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》外，國家、地方在一系列法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定，涉及房屋產(chǎn)權(quán)變更、形態(tài)改變、處理涉外及涉港澳臺房產(chǎn)的法律行為、事實必須辦理公證。如國務(wù)院(關(guān)于外國人私有房屋管理的若干規(guī)定》規(guī)定，辦理涉外房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記和委托手續(xù)拆遷中的補償、安置協(xié)議可以辦理公證。代管房屋、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋、在規(guī)定期限內(nèi)抵押人與抵押權(quán)人達不成新的抵押協(xié)議的房屋的拆遷，應(yīng)當(dāng)由公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。城建部《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法)規(guī)定;委托他人代辦房屋所有權(quán)登記的，委托書須經(jīng)公證機關(guān)公證。各專業(yè)銀行規(guī)定，涉及房屋抵押的抵押貸款合同或抵押擔(dān)保文件要經(jīng)公證機關(guān)公證。許多地方法律中也規(guī)定;私有房屋的繼承、贈與、析產(chǎn)、買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃，商品房和住房制度改革中的職工住房的預(yù)售、買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與、互換等，應(yīng)當(dāng)辦理公證。
如何申辦房產(chǎn)公證
房產(chǎn)公證由房產(chǎn)所在地或房產(chǎn)合同當(dāng)事人一方所在地或房產(chǎn)合同簽訂地的公證處受理。
由于房產(chǎn)公證事項不同，要求當(dāng)事人提供的證明材料也不盡相同，但一般應(yīng)包括如下各項：
(1)當(dāng)事人各方的身份證明(自然人提交本人的戶口簿、身份證、護照等;法人提交營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明等)。
(2)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的，提交土地使用權(quán)證明、國家有關(guān)機關(guān)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。
(3)涉及房地產(chǎn)預(yù)售、銷售的，提交房地產(chǎn)預(yù)售、銷售許可證等。
(4)涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，提交房地產(chǎn)所有權(quán)證明。
(5)涉及房地產(chǎn)擔(dān)保的，提交房地產(chǎn)所有權(quán)及使用權(quán)證明。
當(dāng)事人申辦房產(chǎn)公證時，應(yīng)根據(jù)國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)、政策，并按公證員的要求提供與公證事項相關(guān)的證明材料。
申辦房產(chǎn)公證需提交的證明材料(以實際各地公證處要求為準(zhǔn))
簡述
繼承權(quán)公證(析產(chǎn)協(xié)議公證)
1、被繼承人死亡證明(派出所證明或殯葬證、火化證、醫(yī)院死亡通知單)
2、婚姻狀況(是否是原配夫妻)、子女狀況證明(生育幾個子女)、居委會或死者生前所在單位出具證明
3、房產(chǎn)證、身份證、戶口
4、所有繼承人到公證處
贈與合同公證
1、贈與、受贈雙方身份證、戶口
2、房產(chǎn)證
3、受贈方如系未成年人或無民事行為能力人，只需贈與方到場
房屋買賣合同公證
1、雙方身份證、戶口
2、房產(chǎn)證
3、賣方夫妻、買方到場親自辦理
委托合同公證
1、雙方身份證、戶口
2、房產(chǎn)證
3、賣方夫妻、受托人到場親自辦理
以上信息，僅供參考，實際辦理程序以相關(guān)部門屆時規(guī)定為準(zhǔn)。
詳述
(一)房屋買賣雙方當(dāng)事人的身份證明，如居民身份證、戶口簿等。如果當(dāng)事人不能親自到公證處辦理，可委托他人代理，但代理人應(yīng)提供授權(quán)證書。委托人不在本地的，其委托書應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C處公證。如果申請人居住國外，要提供經(jīng)我駐該國使領(lǐng)館認(rèn)證的委托書。
(二)房產(chǎn)所有權(quán)證。
(三)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的賣房申請書和評議房價單等。
(四)房屋買賣合同草稿。
(五)如果房產(chǎn)屬賣房人與他人共有的，應(yīng)提供其他房產(chǎn)所有權(quán)人同意賣房或放棄產(chǎn)權(quán)的書面意見。
(六)如果是單位買房或賣房，就應(yīng)提供有關(guān)主管部門批準(zhǔn)文件。
(七)公證員要求提供的其他有關(guān)材料。
公證員受理后，應(yīng)查明：(一)所出賣的房屋，產(chǎn)權(quán)是否明確，是否包括出賣房基地上的附著物(如樹木等)。(二)出賣的房屋是否為正在出租的房屋。如果屬于正在出租的房屋，承租人在同等條件下，就有優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)先征求承租人是否購買。(三)出賣的房屋是否屬于夫妻共有房屋或與其他人共有的房屋。如果是共有房屋，除需征得共有人同意外，共有人在同等條件下，還有優(yōu)先購買權(quán)。(四)如果是有關(guān)機關(guān)、團體、企事業(yè)單位等購買私有房屋，是否經(jīng)過有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。(五)出賣人和收買人對房屋賣行為是否都出于自愿。(六)如果出賣房屋的人只是房屋所有權(quán)人的繼承人，應(yīng)先辦理房產(chǎn)繼承，待取得合法繼承權(quán)后，方能出賣房屋。(七)出賣的房屋是否已被作為抵押物或已被查封等情況。(八)出賣的房屋是否屬于城市規(guī)劃搬遷、征收的范圍。(九)房價是否符合當(dāng)?shù)厝嗣裾P(guān)于房屋買賣價格的規(guī)定以及是否經(jīng)房產(chǎn)管理部門核價。
公證員經(jīng)過詳細(xì)認(rèn)真的審查和調(diào)查研究后，認(rèn)為一切情況符合條件和有關(guān)規(guī)定，即可出具房屋買賣合同公證書。
房屋產(chǎn)權(quán)一般公證流程
1、公證申請。當(dāng)事人向有管轄權(quán)的公證處提出申請，填寫申請表，并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產(chǎn)權(quán)證明及其他相關(guān)材料。
2、公證受理。公證處對當(dāng)事人的公證申請，經(jīng)審查符合公證條件的，予以受理。
3、公證審查。公證員在受理公證的同時，必須對當(dāng)事人提交的材料進行審查，發(fā)現(xiàn)不完備或有疑義的，應(yīng)通知當(dāng)事人作必要的補充，公證處也有權(quán)對交易雙方進行調(diào)查。
4、出具公證書。公證處經(jīng)審查認(rèn)為符合公證條件的，應(yīng)當(dāng)出具公證書。公證書按司法部門規(guī)定或批準(zhǔn)的格式制作，自簽署之日起生效。
專家疑難解答
如何購買暫無產(chǎn)權(quán)證二手房
唐女士：
我最近看中一套房子，房產(chǎn)證約2個月左右才能辦好，房主同意做公證，但因房主準(zhǔn)備換大套房子，要求將20萬元定金先拿走，中介說合同中會寫入此項，請問這樣做安全嗎?會不會存在騙人的行為?
律師解答：
房子還沒有房產(chǎn)證，根據(jù)規(guī)定是不允許買賣的。但是，可以在合同中約定生效條件———“本協(xié)議自賣方取得房產(chǎn)證之時生效，并于取得房產(chǎn)證后一個月內(nèi)辦結(jié)產(chǎn)權(quán)過戶”。
生活中一房多賣或不是所有權(quán)人擅自處置他人房產(chǎn)的欺詐行為時有發(fā)生，所以，為降低交易風(fēng)險，建議您：1、先查驗一下對方的買賣協(xié)議是否真實有效，必要時可以向房屋登記主管機關(guān)核實;2、雙方約定好各自權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任和擔(dān)保條款。
二手房無產(chǎn)權(quán)證怎樣買才安全
律師支招：關(guān)鍵在于合同條款
"一房二賣"是許多消費者在購房過程中極為擔(dān)心的問題。
市民石先生在市區(qū)看中了一套二手毛坯商品房，該樓盤早在2007 年已開盤，石先生中意的那套房在開盤時已被人買下，同時在銀行辦理了按揭貸款，在房產(chǎn)交易中心辦理了備案登記。由于原業(yè)主已在今年年初償清銀行按揭款，看起來交易會簡便很多。但讓石先生擔(dān)心的是，開發(fā)商要到2010年5 月份前才下發(fā)房產(chǎn)證，房產(chǎn)證到手前，房子會不會被一房二賣乃至多賣?
經(jīng)過反復(fù)斟酌和多次商談后，雙方初步談好了交易價格與交易方式：由石先生先交5萬元定金，然后簽意向書、合同、辦理公證等，交鑰匙給石先生裝修，等拿到房產(chǎn)證后再辦理過戶手續(xù)。因為石先生想使用公積金貸款結(jié)合商業(yè)貸款的方式按揭，所以只能等到房產(chǎn)證下來后才能辦理相關(guān)手續(xù)并支付剩余房款。
事情雖然基本定下，但石先生仍然懸著一顆心：只交了定金后簽的合同，即使加上公證環(huán)節(jié)，法律效力夠不夠?讓一個符合資質(zhì)的房產(chǎn)中介提供購房樣式合同，會不會更穩(wěn)妥一些?拿到房產(chǎn)證過戶前，房子應(yīng)該裝修好了，可一旦到時起了糾紛，不能過戶，對方會不會賠償自己的裝修款?
先交訂金再簽合同將陷于被動
廣東大公威德律師事務(wù)所林叔權(quán)律師認(rèn)為，石先生所面對的一系列問題，實際上都圍繞著一個核心問題，即如何購買業(yè)主未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的二手房。
關(guān)于 “一房二賣”，林叔權(quán)表示，由于該房原業(yè)主已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心辦理了備案登記，因此石先生不用擔(dān)心開發(fā)商將該房屋“一房二賣”。而如果原業(yè)主未辦理預(yù)售登記或者銷售登記，則還要防范開發(fā)商可能的“一房二賣”。
“石先生最大的問題，是先交5萬元定金然后再簽意向書、合同這一交易流程，這很可能導(dǎo)致簽合同時的極端被動局面。”林叔權(quán)說，前述5萬元定金屬于訂約定金，雖然法律規(guī)定允許，但是，石先生最好先談好合同條件(條款)，先簽合同，再依照合同規(guī)定交付定金，以免未簽合同先交付了定金而造成在合同條件的談判上處于不利地位。
屆時石先生將面臨 “兩難”選擇：接受對方提出的苛刻交易條件，簽訂一個對自己十分不利的合同;或者合同條款無法協(xié)商一致，交易失敗，但對方以種種理由拒絕退回訂約定金或者拖延退回訂約定金。
“簽訂房屋買賣合同前，并不一定要先簽訂意向書。在很多情形下，簽訂意向書是房產(chǎn)中介‘鎖住’買方的方式：先讓買方簽下《意向書》，同時要求買方繳納認(rèn)購金或者誠意金，買方繳納了一定金額的認(rèn)購金或者誠意金之后，房產(chǎn)中介就在后續(xù)的房屋交易中取得主導(dǎo)的地位，買方就可能被地產(chǎn)中介牽著鼻子走!”
合同已有足夠效力專業(yè)人士把關(guān)更好
除定金外，明確付款內(nèi)容、付款條件也是極為重要的部分。林叔權(quán)認(rèn)為，雙方應(yīng)在合同中明確首次辦證的稅費由誰承擔(dān)，從原業(yè)主過戶至石先生名下的稅費由誰承擔(dān)，如何承擔(dān)等。
未辦理房產(chǎn)證的房屋，在付款條件上最好采取分期付款：買賣雙方簽訂合同后繳納一定金額的定金;辦理交付(交鑰匙)時繳納首付;辦理過戶手續(xù)時辦理公積金結(jié)合商業(yè)按揭貸款。
為了保證交易安全，合同中的違約條款也極為重要。林叔權(quán)說，像石先生面對的原業(yè)主未辦證房屋的交易，可能存在如下違約：1、日后房價上升時，原業(yè)主或者共有人反悔不賣;2、原業(yè)主或者共有人在房屋過戶前惡意 “一房二賣”甚至“一房多賣”;3、原業(yè)主因欠債而導(dǎo)致房屋被法院查封。“房屋買賣合同要針對這些可能的情形規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任及賠償責(zé)任，以保護買方的利益。”
“至于合同公證及所謂的銀行二手房交易資金托管，公證并不是合同生效的條件，合同只要是雙方真實意思表示、內(nèi)容合法，就沒有效力問題。而只要交易條件特別是付款條件設(shè)置科學(xué)、合理，違約責(zé)任約定清楚、保障有效，合同條款經(jīng)過專業(yè)人士把關(guān)，資金托不托管都不是問題。”林叔權(quán)說，能夠直接與原業(yè)主交易的，并不一定特意找一家房產(chǎn)中介代辦。當(dāng)然，由于房屋交易涉及專業(yè)問題，購房者在交易中最好有中介或者律師這樣的專業(yè)人士協(xié)助，尤其是交易條件的設(shè)立及合同的簽訂，可讓整個交易更加安全快捷。
無產(chǎn)權(quán)證住房到底能不能買?
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款的相關(guān)規(guī)定：“房地產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓。”但是張女士卻從網(wǎng)上查到另一種說法：“我在某個大型房產(chǎn)論壇上看到有的律師說這種房產(chǎn)可以交易，只要在合同中規(guī)定各種細(xì)節(jié)即可。”但是到底是否存在依據(jù)，筆者帶著這個問題咨詢專業(yè)律師得到的答案是無產(chǎn)權(quán)證房屋不應(yīng)進行交易，從法律角度來講，一旦合同一方出現(xiàn)毀約，另一方的權(quán)利得不到保障。
律師向筆者解釋，按照法律規(guī)定無產(chǎn)證住房的確不可購買，因為在無產(chǎn)權(quán)上建立的購房合同是無效合同，買方的權(quán)利根本得不到任何保障。雖然網(wǎng)上有一些指導(dǎo)簽約的方法，告知買方應(yīng)該在合同中注明相關(guān)細(xì)節(jié)，但是如果合同本身就是無效的合同，那么簽訂的細(xì)節(jié)得不到任何保障，等于白白簽署，買方仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，無法完成購房交易。
當(dāng)買賣雙方出現(xiàn)糾紛，需要通過法律途徑進行解決時，無產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)的危險性就體現(xiàn)得十分明顯。期間如果房屋產(chǎn)權(quán)證仍未下發(fā)，那么買賣雙方簽訂的合同是無效的合同，合同內(nèi)商定的任何條款均無價值。如果房產(chǎn)證下發(fā)，合同才能屬于有效合同，這時雙方才能按照合同執(zhí)行，確保自身的利益，所以購房無產(chǎn)權(quán)證住宅的風(fēng)險極高。
此外，筆者也走訪了本市幾家大型的中介機構(gòu)，得到也都是統(tǒng)一的答案：“無產(chǎn)權(quán)證的二手房不能進行交易，我們不會賣這種房屋。”而且不僅律師、中介公司表明無產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)不能進行交易，負(fù)責(zé)發(fā)放貸款的銀行負(fù)責(zé)人也向記者表示，沒有產(chǎn)權(quán)證就沒法辦理貸款。當(dāng)無產(chǎn)權(quán)證的住宅將面對不同類型的麻煩時，也許看似節(jié)省了幾萬元的花費也不是如此容易能享受到的。
可辦新房手續(xù)的住房是二手房嗎?
在個人房屋買賣中，存在一種可辦新房手續(xù)的住宅，這種住宅均是未入住的新房，卻不在新盤的售樓現(xiàn)場出售，或是新房已經(jīng)銷售一空，但是在二手房市場中卻存在著部分該樓盤的可辦新房手續(xù)的住宅。這部分住宅常常被購房者認(rèn)同為二手房，但事實上，改住宅卻不是二手房，而是新房。
具體來說，這部分新房的購買者與開發(fā)商簽訂完合同后，在辦理過程中，由于購買者的個人原因，而沒有完整的完成這個交易手續(xù)，致使這部分房屋成為可辦理新房的偽二手房。購房此類住房的業(yè)主則需注意以下幾點：
(1)合同簽訂對象為樓盤開發(fā)商而不是與你聯(lián)系的業(yè)主。如果你還是和業(yè)主本人簽訂購房合同，很可能是你被業(yè)主欺騙夠買一套無產(chǎn)權(quán)證的二手房。
(2)雙方簽訂的合同為《商品房買賣合同》(新房合同)而不是《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》(二手房合同)。
(3)購房者所繳納的稅費按新房標(biāo)準(zhǔn)繳納，既包括：維修基金與契稅。而不是按照二手房稅費繳納，需要交納契稅、土地出讓金等相關(guān)多項稅費。
房子無產(chǎn)權(quán)證如何避免糾紛
家住柳北區(qū)北雀路的李女士和丈夫在家公過世之后，以家婆的名義向其單位購買了一套集資房。集資房無產(chǎn)權(quán)證，房款及其他相關(guān)費用全部都是由李女士夫婦出的。因李女士的丈夫家中有兄弟、姐妹，為避免日后的財產(chǎn)糾紛，他們想讓家婆立遺囑或公證。但又聽說立遺囑時，家婆只能對屬于自己的那部分房產(chǎn)有處置權(quán)，而其他部分房產(chǎn)由子女繼承;如果公證，房子又不是他們的名字。李女士給本報來電，想請記者幫忙問：他們該如何避免日后的財產(chǎn)糾紛?記者為此請來桂中天律師事務(wù)所律師彭江回答此問題。彭江認(rèn)為，以公證的方式訂立的遺囑叫公證遺囑。如果李女士的家公去世之后沒有發(fā)生繼承，可以先析產(chǎn)，將屬于家公的部分遺產(chǎn)分割出來進行繼承，之后家婆才可以自由處分屬于自己的那部分財產(chǎn)。
根據(jù)李女士所提供的信息來看，該房產(chǎn)的購置是在家公過世之后才發(fā)生的，也就是說，家婆是該房產(chǎn)的唯一物權(quán)人，而購置該房產(chǎn)的資金來源是李女士及丈夫提供的，并非屬于家公、家婆兩人共有的資金，因此，李女士可以做主處分這套房產(chǎn)，在法律上是沒有問題的。其他屬于家公、家婆未分割的財產(chǎn)部分則需要通過繼承程序來處理。
