婚前房產(chǎn)公證流程
第一步：當(dāng)事人準(zhǔn)備材料。應(yīng)攜帶以下資料：1、個(gè)人的身份證明，如身份證、戶口簿等。2、與約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房合同和付款發(fā)票等。3、雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書。
關(guān)鍵提示：協(xié)議書中雙方當(dāng)事人的簽名和訂約日期一般要求空缺，待公證員對(duì)協(xié)議進(jìn)行審查和修改后，再在公證員面前簽字。
第二步：親自到公證處填寫有關(guān)表格。準(zhǔn)備好上述材料后，雙方必須親自到公證處提出公證申請(qǐng)，填寫公證的申請(qǐng)表格。
關(guān)鍵提示：委托他人代理或是一個(gè)人來(lái)辦婚前財(cái)產(chǎn)公證，是不會(huì)被受理的。
第三步：公證人員核對(duì)相關(guān)信息。公證申請(qǐng)被接待公證員受理后，公證員就財(cái)產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容、審查財(cái)產(chǎn)的權(quán)利證明、查問(wèn)當(dāng)事人的訂約是否受到欺騙或誤導(dǎo)，當(dāng)事人配合公證員做完公證談話筆錄后，在筆錄上簽字確認(rèn)。
關(guān)鍵提示：當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)回答公證員的提問(wèn)，公證員也會(huì)告訴當(dāng)事人簽訂財(cái)產(chǎn)協(xié)議后承擔(dān)的法律義務(wù)和法律后果。
第四步：在公證人核對(duì)完信息之后，雙方當(dāng)事人當(dāng)著公證員的面在婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議書上簽名。
關(guān)鍵提示：至此，財(cái)產(chǎn)公證的辦證程序履行完畢，當(dāng)事人可于規(guī)定期限日憑收費(fèi)單據(jù)來(lái)領(lǐng)取公證書。
婚前房產(chǎn)公證費(fèi)用
婚前財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議公證，按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該類民事協(xié)議公證費(fèi)為400元，代書費(fèi)為80元，打字復(fù)印、副本等收費(fèi)另行計(jì)算。但如果一方將屬于自己的婚前個(gè)人房產(chǎn)贈(zèng)與另一方所有，應(yīng)按贈(zèng)與公證收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為贈(zèng)與價(jià)值的2%。
按照《公證法》，公證機(jī)構(gòu)經(jīng)審查，認(rèn)為申請(qǐng)人提供的材料真實(shí)、合法、充分，申請(qǐng)公證的事項(xiàng)真實(shí)、合法的，應(yīng)當(dāng)自受理公證申請(qǐng)之日起十五個(gè)工作日內(nèi)向當(dāng)事人出具公證書。但是，因不可抗力、補(bǔ)充證明材料或者需核實(shí)有關(guān)情況的，所需時(shí)間不計(jì)算在期限內(nèi)。
婚前房產(chǎn)公證有效嗎
婚前一方買的房子，產(chǎn)權(quán)證上是甲，但因貸款20萬(wàn)需還，因此房產(chǎn)證上無(wú)法加入乙的名字。所以協(xié)議去公證處公證，婚前房產(chǎn)公證有效嗎?婚姻法第十九條 夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。你們可進(jìn)行財(cái)產(chǎn)約定，通過(guò)公證更好，費(fèi)用你可打電話到公證處問(wèn)詢。婚前一方買的房子，產(chǎn)權(quán)證上是甲，但因貸款20萬(wàn)需還，因此房產(chǎn)證上無(wú)法加入乙的名字。所以協(xié)議去公證處公證，但不知公證是否有效?如何才有效保障雙方的利益?雙方都需要做些什么?
滬律網(wǎng)律師解答：
婚姻法第十九條 夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償。你們可進(jìn)行財(cái)產(chǎn)約定，通過(guò)公證更好，費(fèi)用你可打電話到公證處問(wèn)詢。
專家疑難解答
結(jié)婚前公證后的房子過(guò)戶需要哪些手續(xù)
網(wǎng)友提問(wèn)
結(jié)婚之前,家人為我購(gòu)置了一套138個(gè)平方的房子,房產(chǎn)權(quán)是我的名字,現(xiàn)在因?yàn)楦瞎P(guān)系不好,正離婚!結(jié)婚前房子已公證過(guò),這房子屬于我所有,現(xiàn)在我想把房子還給我爸想過(guò)戶,需要哪些手續(xù)?過(guò)戶時(shí)還需不需要我老公到場(chǎng)?過(guò)戶需要戶口本,我老公他不肯給我怎么辦?現(xiàn)在他霸著房子不肯給,所有關(guān)于房子的證書及合同發(fā)票等都不肯給我,我現(xiàn)在怎么樣才能順利的過(guò)戶還給我爸?
補(bǔ)充問(wèn)題
這房子是我家人買給我的,現(xiàn)在因?yàn)檫@房子跟家人鬧得特別僵,所以我必須要還給我家人,過(guò)戶是肯定的.現(xiàn)在我們都在等法院的判決書,快一個(gè)月了還沒(méi)下來(lái),就是因?yàn)樗院⒆訛榻杩谝孔?法官在調(diào)解中.卻一直沒(méi)達(dá)到一致.如果現(xiàn)在這戶他要不要到場(chǎng)?我是不是把公證書和房產(chǎn)證及其他證件帶著就行了?他戶口本不肯給我怎么辦?
滬律網(wǎng)律師回答
該房是在你們結(jié)婚之前你家給購(gòu)置的并且房產(chǎn)證是你的名字，那么，可以肯定地說(shuō)，這房子是你的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如果怎樣，法院都是不可能將這房子判給他的。你大可放心了。
如果是為了防止被他侵占而過(guò)戶是沒(méi)有必要的，在法院的判決生效后也不必為此另訴，到時(shí)他若是賴著不走，請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，把他攆走就是了。
如果說(shuō)真的是要還給你父母，也不能現(xiàn)在就過(guò)戶。因?yàn)橹灰婕霸V訟的財(cái)產(chǎn)，在訴訟沒(méi)有結(jié)束前，是應(yīng)當(dāng)維持現(xiàn)狀不可以轉(zhuǎn)移的。如果你現(xiàn)在就辦過(guò)戶，被法院強(qiáng)制制止了，反倒不美，讓他看笑話了。
此訴至多是在六個(gè)月內(nèi)就審結(jié)了，不要著著急。
婚前房產(chǎn)公證和婚后房產(chǎn)分割受重視
越來(lái)越多的邕城市民重視婚前房產(chǎn)公證和婚后房產(chǎn)分割，懂得尋求合法手段維護(hù)合法財(cái)產(chǎn)。
擔(dān)心婚前財(cái)產(chǎn)共有忙“問(wèn)計(jì)”
據(jù)南寧市房產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)法律法規(guī)
現(xiàn)在到該處詢問(wèn)婚前如何進(jìn)行房產(chǎn)約定成了邕城未婚青年的必修課。
覃經(jīng)理的一個(gè)女友自己買有一套房子，而男朋友是無(wú)房一族。盡管她知道不管結(jié)婚與否，根據(jù)新婚姻法的規(guī)定這套房子是她的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但是因?yàn)槭芘f婚姻法“同居8年財(cái)產(chǎn)夫妻共有”的規(guī)定的影響，她在迷惑中干脆為自己加了雙保險(xiǎn)，與男朋友到公證處進(jìn)行房產(chǎn)公證。“我認(rèn)為其實(shí)他們沒(méi)有必要多此一舉，因?yàn)樾禄橐龇ǖ囊?guī)定已經(jīng)很明確”。 A女士的位于建政路的一棟私宅產(chǎn)權(quán)歸屬她和父親名下，而且是她婚前與父母共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該歸她父女所有。但是A女士考慮到她與丈夫已經(jīng)結(jié)婚7年，現(xiàn)在由于感情問(wèn)題，她決定與丈夫離婚，但擔(dān)心離婚大戰(zhàn)會(huì)拖到第8年，可能要與丈夫分割房產(chǎn)，因此想轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，暫時(shí)過(guò)戶給父親，便向南寧市房產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)法律法規(guī)顧問(wèn)處“求計(jì)”。覃經(jīng)理說(shuō)，其實(shí)A女士父女的房產(chǎn)是她婚前擁有的，應(yīng)該與丈夫無(wú)關(guān)，無(wú)需過(guò)戶。 A女士確實(shí)需要過(guò)戶的，按南寧的私宅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)定，由房產(chǎn)證擁有人簽字即能生效;只有單位房、房改房的過(guò)戶手續(xù)需要夫妻共同簽字生效。
使用權(quán)房分割較繁瑣
覃經(jīng)理曾還接待了一例離婚判決書在手卻無(wú)法將房產(chǎn)證過(guò)戶的特殊咨詢者。
B女士與丈夫在同一個(gè)單位工作，結(jié)婚后他們買了單位房，在辦理房產(chǎn)證過(guò)程中，兩人離婚。由于沒(méi)有房產(chǎn)證，法院將房屋的使用權(quán)判給了B女士。2年后房產(chǎn)證辦好了，B女士憑離婚判決書順利地拿到了房產(chǎn)證，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上寫的還是夫妻共有的名字，于是她到房管部門辦理更名手續(xù)，結(jié)果遭拒。 房管部門解釋，B女士的離婚判決書只是判決女方擁有房屋的使用權(quán)，不是所有權(quán)，因此該房屋的所有權(quán)應(yīng)該還是兩人共有，沒(méi)有前夫的同意，B女士不能更名;如果兩人協(xié)商不下，可以告到法院重判。
B女士起訴離婚時(shí)，該房沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，法院針對(duì)此種情況僅判爭(zhēng)議房歸B女士使用是有法律根據(jù)的，房管部門的解釋是正確的。
B女士在與前夫協(xié)商更名事宜未果情況下可另行向人民法院提起訴訟。
在離婚分配中涉及的房產(chǎn)主要有三種性質(zhì)：一是商品房，二是房改房，三是使用權(quán)房產(chǎn)。前兩種房產(chǎn)離婚時(shí)分配情況基本相同，而使用權(quán)房產(chǎn)在離婚分配過(guò)程中相對(duì)繁瑣。 由于使用權(quán)房產(chǎn)無(wú)法進(jìn)行公證，所以離婚雙方在該財(cái)產(chǎn)的分配上出現(xiàn)分歧的案例較多。如果夫妻雙方均與該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位無(wú)任何關(guān)系，那在房產(chǎn)分配上就作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配;如果夫妻雙方有一方是該產(chǎn)權(quán)單位的職工，則將由該方對(duì)房產(chǎn)受益，但由于該房產(chǎn)涉及房租問(wèn)題，獲得房產(chǎn)一方需要支付另一方一定比例的房租費(fèi)用;如果夫妻雙方都是該產(chǎn)權(quán)單位的職工，則由雙方協(xié)議決定哪一方是房產(chǎn)的受益者。
離婚分房與繼承權(quán)是兩碼事
女士說(shuō)自己與丈夫離婚后，孩子房子都?xì)w丈夫所有，但是她特意在判決書上注明，房子的所有權(quán)歸丈夫和孩子共有，并不是丈夫個(gè)人的，因此要求辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)將孩子的名字也寫進(jìn)房產(chǎn)證共有人一欄，結(jié)果被拒絕。 桂華南律師事務(wù)所的梁律師認(rèn)為，房產(chǎn)部門拒絕C女士的請(qǐng)求是合法的。因?yàn)榉慨a(chǎn)證上原來(lái)并沒(méi)有在共有人一欄列有C女士孩子的名字，雖然C女士在判決上注明房子的所有權(quán)歸丈夫和孩子共有，但這種注明不具法律效力，不能與房產(chǎn)部門內(nèi)的登記相抗衡。但是梁律師又說(shuō)，如果C女士真的想將孩子列為共有人，應(yīng)取得其前夫的同意并由其前夫親自去房產(chǎn)部門申請(qǐng)，按照房產(chǎn)部門規(guī)定的程序辦理增加共有人手續(xù)。C女士的前夫還可以將房子全部贈(zèng)與孩子，或立遺囑將該房子由其孩子繼承。
婚前房產(chǎn)不公證離婚后歸誰(shuí)
張小姐是武漢人，在去年三月份購(gòu)買了一套房子，當(dāng)時(shí)沒(méi)有做任何公證。當(dāng)年六月份，她和現(xiàn)在的老公結(jié)婚，今年和老公有些矛盾，她擔(dān)心可能要和老公離婚。她擔(dān)心，如果跟老公真的離婚了。她問(wèn)，這套房子是否完全屬于她的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
律師點(diǎn)評(píng)：
其實(shí)，這里涉及到民法理論中物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系。夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)、個(gè)人名義購(gòu)買房產(chǎn)之后即成為產(chǎn)權(quán)人,對(duì)于其所購(gòu)房屋依法享有所有權(quán)權(quán)益。其用于支付房款的銀行按揭貸款，實(shí)際上是與銀行之間形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然從表面看，婚后另一方參與還貸的行為也為房屋產(chǎn)權(quán)的取得在做貢獻(xiàn);但從法律層面來(lái)分析,婚后雙方共同還貸僅僅是在償還銀行的債務(wù),與房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是兩個(gè)不同的法律關(guān)系,并不改變房產(chǎn)作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。因此在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí),該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn),剩余未償還的貸款屬于其個(gè)人債務(wù),對(duì)于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?應(yīng)當(dāng)予以返還。另外，張小姐婚前和開發(fā)商簽定購(gòu)房合同，并且已經(jīng)付首付款，這可以作為張小姐擁有該房產(chǎn)的證明，而房產(chǎn)證只是擁有產(chǎn)權(quán)的標(biāo)志，即使沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，該房子依舊是他的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
他指出：現(xiàn)行《婚姻法》不再承認(rèn)夫或妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)可經(jīng)過(guò)一定時(shí)間而自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，張小姐在婚后沒(méi)有就該房屋的所有權(quán)達(dá)成新的約定，當(dāng)婚姻關(guān)系不再存續(xù)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變動(dòng)，張小姐仍是該房產(chǎn)的合法所有人，不因婚姻關(guān)系的締結(jié)或解除而發(fā)生變化。
婚前房產(chǎn)公證到底有沒(méi)有法律效力
婚前買的房產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后處分不影響個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，離婚時(shí)沒(méi)有影響。
如果房產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)，夫妻離婚時(shí)自應(yīng)分割增值部分;但如房產(chǎn)已經(jīng)確定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，則夫妻離婚時(shí)能否分割增值部分
大體看來(lái)，婚姻房產(chǎn)可能基于人為因素和市場(chǎng)因素兩種原因增值。就第一種而言，最主要的人為因素有兩個(gè)：一是婚后裝修，二是婚后出租。在房產(chǎn)裝修的情況下，如果房產(chǎn)為甲男所有，則裝修行為性質(zhì)依物權(quán)法理論應(yīng)為添附。根據(jù)從物隨主物的原則，添附之物應(yīng)隨房產(chǎn)屬于甲男所有。如果這種添附為甲男乙女共同出資，裝修增值部分中屬于乙女應(yīng)得的份額，離婚時(shí)由甲男根據(jù)公平合理的原則折價(jià)補(bǔ)償給乙女，但乙女很難主張基于添附所產(chǎn)生的房產(chǎn)增值。在房產(chǎn)出租的情況下，依物權(quán)法理論所收取的租金應(yīng)為法定孳息。如甲男乙女對(duì)租金收益分配無(wú)約定，依物權(quán)法理論應(yīng)歸所有權(quán)人甲男所有。在以上兩種情況下，如乙女對(duì)房產(chǎn)裝修和租賃耗費(fèi)了人力物力，則依照物權(quán)法理論推導(dǎo)出的結(jié)果將對(duì)乙女明顯不公。另一種是房產(chǎn)基于市場(chǎng)的原因而增值，情況則更為復(fù)雜，筆者不贅述。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：因?yàn)椤痘橐龇ㄋ痉ń忉?二)》已規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資的所得屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么一方用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款購(gòu)買的房屋升值所產(chǎn)生的收益，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)較為妥當(dāng)。筆者不贊同這種觀點(diǎn)。如果將房產(chǎn)看作是與股票類似的投資，似乎這種增值應(yīng)當(dāng)為共同財(cái)產(chǎn)。
從目前城區(qū)基層法院審理的離婚訴訟案件中可以看到，夫妻一方將屬于個(gè)人所有的房產(chǎn)出租，租金收益因離婚時(shí)的分配而產(chǎn)生的糾紛比較普遍。筆者認(rèn)為，在婚姻關(guān)系中，雙方對(duì)一方所有房產(chǎn)的租金收益分配無(wú)約定時(shí)，可以確認(rèn)非產(chǎn)權(quán)方可以取得對(duì)方房產(chǎn)出租的收益權(quán);當(dāng)雙方不能協(xié)商解決時(shí)，首先應(yīng)考慮到大多數(shù)夫妻在共同生活中分工可能有所不同，但都在為共同的家庭生活作貢獻(xiàn)這一公認(rèn)的基本事實(shí)。通過(guò)以上法理對(duì)比分析，并結(jié)合民事訴訟的證據(jù)規(guī)則，筆者認(rèn)為，公正處理該類糾紛的思路是：雙方均不能舉證證明其承擔(dān)了房產(chǎn)出租的全部經(jīng)營(yíng)管理工作，就應(yīng)推定夫妻關(guān)系存續(xù)期間的租金收益為共同財(cái)產(chǎn);非產(chǎn)權(quán)方舉證證明其對(duì)房產(chǎn)出租承擔(dān)了全部經(jīng)營(yíng)管理工作，應(yīng)根據(jù)雙方在夫妻關(guān)系存續(xù)期間對(duì)房產(chǎn)出租貢獻(xiàn)力的大小決定租金收益在離婚時(shí)的分配比例，但不宜判決非產(chǎn)權(quán)方獲得全部租金收益;產(chǎn)權(quán)方舉證證明房產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)管理完全由己方實(shí)施的，與對(duì)方無(wú)關(guān)，租金收益就應(yīng)歸己方所有。
我國(guó)部分法院的處理辦法與上述思路不謀而合。如《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)若干問(wèn)題的解答》就認(rèn)為：“當(dāng)事人將屬于個(gè)人所有的房屋出租，因?qū)Ψ课葸@類重大生活資料，基本上是由夫妻雙方共同進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，包括維護(hù)、修繕，所取得的租金事實(shí)上是一種夫妻共同經(jīng)營(yíng)后的收入，因此，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的租金一般認(rèn)定為共同所有。但若房屋所有人有證據(jù)證明事實(shí)上房屋出租的經(jīng)營(yíng)管理僅由一方進(jìn)行，則婚姻存續(xù)期間的租金收益應(yīng)歸房產(chǎn)所有人個(gè)人所有”，“人民法院可根據(jù)案件實(shí)際情況，對(duì)各種形式的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個(gè)人財(cái)產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營(yíng)行為所產(chǎn)生來(lái)判斷，前者原則為個(gè)人所有，后者原則為共同所有。”此種處理辦法應(yīng)為個(gè)人所有的房產(chǎn)增值部分在離婚時(shí)分配的正解。筆者建議最高人民法院在后續(xù)的婚姻法司法解釋中專門添加相關(guān)內(nèi)容，為法官公正處理此類糾紛提供依據(jù)。
如果公證書是合法的那么是有法律效應(yīng)的，所以你不用擔(dān)心。
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