房產(chǎn)贈(zèng)與公證你了解多少?在進(jìn)行房產(chǎn)贈(zèng)與時(shí)一定要進(jìn)行公證,這樣贈(zèng)與的房產(chǎn)才具有法律效力。那么房產(chǎn)贈(zèng)與公證是怎么一回事,如何辦理呢?本文為你解答。
贈(zèng)與公證是國家公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)依法證明產(chǎn)權(quán)人將個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)無償?shù)刭?zèng)送給他人的行為的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。
近幾年,辦理房產(chǎn)贈(zèng)與公證的數(shù)量大幅度上升,但在實(shí)踐中,對(duì)房產(chǎn)贈(zèng)與公證的方式意見不一,對(duì)房產(chǎn)贈(zèng)與行為生效的時(shí)間,存在著不同的認(rèn)識(shí)。律師擬就此等問題談些粗淺的看法。
一、房產(chǎn)贈(zèng)與公證的方式
實(shí)踐中,房產(chǎn)贈(zèng)與公證的方式,通常有兩種,一種是證明房產(chǎn)贈(zèng)與人單方制定的贈(zèng)與書的真實(shí)、合法;另一種是證明贈(zèng)與雙方達(dá)成協(xié)議的真實(shí)、合法。且第一種方式居多,其理由是:贈(zèng)與是實(shí)踐性法律行為,受贈(zèng)人接受、利用房產(chǎn)的行為即視為接受贈(zèng)與,房產(chǎn)贈(zèng)與合同就成立,而無須再做其他意思表示,故房產(chǎn)贈(zèng)與公證只要證明房產(chǎn)贈(zèng)與人單方制成的贈(zèng)與書真實(shí)、合法即可。對(duì)此觀點(diǎn),律師不敢茍同。
第一,從有關(guān)民法原理看,贈(zèng)與是一種合同,是一方當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi),自愿將自己所有的財(cái)產(chǎn)無償?shù)亟o予對(duì)方當(dāng)事人所有,對(duì)方當(dāng)事人也表示接受的法律行為。給予財(cái)產(chǎn)的一方叫贈(zèng)與人,接受財(cái)產(chǎn)的一方叫受贈(zèng)人。贈(zèng)與是雙方法律行為。同時(shí)也是實(shí)踐性法律行為,也就是說,贈(zèng)與除了贈(zèng)與人有把自己的財(cái)產(chǎn)無償?shù)亟o予他人所有的意思表示,他人有同意接受贈(zèng)與的意思表示外,還要交付實(shí)物才能成立。由此我們不難看出,在贈(zèng)與中,第一步是贈(zèng)與關(guān)系,第二步才是實(shí)物交付,贈(zèng)與人表示將自己所有的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人,受贈(zèng)人表示接受,這一意思表示是首要的,是前提條件,只有在雙方意思表示一致的基礎(chǔ)上,才有可能進(jìn)行實(shí)物交付,否則,無贈(zèng)與人、受贈(zèng)人的意思表示,或僅有贈(zèng)與人的贈(zèng)與表示而無受贈(zèng)人接受贈(zèng)與的表示,贈(zèng)與人要將自己所有的財(cái)產(chǎn)交付給受贈(zèng)人也就無從談起。一言以蔽之,贈(zèng)與的雙方法律行為特征相對(duì)其實(shí)踐性法律行為特征來說是前提、是基礎(chǔ),決定辦理房產(chǎn)贈(zèng)與公證方式的因素,是贈(zèng)與的雙方法律行為特征而不是實(shí)踐性法律行為特征。
第二,根據(jù)我國《契稅暫行條例》第3條規(guī)定和審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),贈(zèng)與人雖未把房屋實(shí)際交付受贈(zèng)人使用、營業(yè),但有贈(zèng)與協(xié)議,并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移,贈(zèng)與已經(jīng)成立,這就說明,在其他條件合乎規(guī)定的情況下,房屋交付與否,并不影響贈(zèng)與行為的成立,換句話說,贈(zèng)與的實(shí)踐性法律行為特征對(duì)于房產(chǎn)贈(zèng)與行為成立與否并不起決定作用。
第三,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第128條規(guī)定,房產(chǎn)贈(zèng)與行為的成立,一般情況下,以根據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理過戶手續(xù)為準(zhǔn);特殊情況下,沒有辦理過戶手續(xù)的,也應(yīng)有書面贈(zèng)與合同,并實(shí)際交付房屋,贈(zèng)與方算成立。據(jù)此,可得出這樣的結(jié)論:書面贈(zèng)與合同是房產(chǎn)贈(zèng)與成立的必要條件之一。與此相適應(yīng),公證處在辦理房產(chǎn)贈(zèng)與公證時(shí)應(yīng)采取證明贈(zèng)與合同的真實(shí)、合法的方式。
第四,從另一個(gè)角度看,如果房產(chǎn)贈(zèng)與公證采取證明房產(chǎn)贈(zèng)與人單方制成的贈(zèng)與書的真實(shí)、合法的公證方式,而不管受贈(zèng)人有無接受贈(zèng)與的表示,那么,在房產(chǎn)受贈(zèng)人不同意接受贈(zèng)與的情況下,原來的贈(zèng)與公證也就沒有必要,贈(zèng)與公證書也就失去實(shí)際意義。
綜上所述,那種認(rèn)為贈(zèng)與是實(shí)踐性法律行為,而在辦理房產(chǎn)贈(zèng)與公證時(shí)只需證明贈(zèng)與人單方制成的贈(zèng)與書真實(shí)、合法的公證方式是不妥的,應(yīng)該采取證明房產(chǎn)贈(zèng)與雙方達(dá)成的贈(zèng)與協(xié)議的真實(shí)、合法的公證方式,原來的公證書格式相應(yīng)地應(yīng)予以修改,如果辦理房產(chǎn)贈(zèng)與公證時(shí),受贈(zèng)人不能親自到公證處表示自己的意思,可出具委托書委托他人代為辦理。
二、對(duì)房產(chǎn)贈(zèng)與行為應(yīng)予以限制的幾種情況