證滿5年且是唯一住房免征個(gè)稅，未滿5年或非唯一住房按交易評(píng)估價(jià)1%征收。
贈(zèng)予的房屋轉(zhuǎn)讓會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)稅，但至于繼承得來(lái)的房屋要不要征收買賣差價(jià)20%的個(gè)稅，業(yè)內(nèi)意見不一。記者在網(wǎng)上看到對(duì)于這一問(wèn)題的回答，有的稱要征20%個(gè)稅，有的卻說(shuō)與普通商品房交易無(wú)異，按是否證滿5年且唯一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收個(gè)稅。
記者向曾經(jīng)代理過(guò)繼承房屋交易的地產(chǎn)人士請(qǐng)教得知，原來(lái)買賣差價(jià)20%個(gè)稅僅是理論上應(yīng)征收，但實(shí)際則是按繼承人所繼承的房屋是否證滿5年且所繼承的房屋是否繼承人唯一住房來(lái)進(jìn)行征收個(gè)稅，證滿5年且唯一住房則免征個(gè)稅，未滿5年或非唯一住房則按交易評(píng)估價(jià)的1%來(lái)征收。
繼承房屋的交易稅費(fèi)
與普通商品房差不多
中原地產(chǎn)小北分行高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理李勤海告訴記者，老城區(qū)繼承得來(lái)的房屋交易占比不高，大約占10%左右，通常都是樓齡較高的房改房或者私房。他表示，在實(shí)際操作中，繼承得來(lái)的房屋在房產(chǎn)證房產(chǎn)來(lái)源上會(huì)注明：繼承，這類房屋與普通商品房的交易稅費(fèi)差不多，如果繼承人擁有的這套房屋證滿5年(按繼承前的出證時(shí)間起計(jì))且唯一，免征個(gè)稅;如果并非唯一住房或者證不滿5年，則按交易評(píng)估價(jià)的1%來(lái)計(jì)算。
相比起普遍都知道贈(zèng)予得來(lái)的房屋有可能產(chǎn)生 20%個(gè)稅的常識(shí)，繼承得來(lái)的房屋在交易時(shí)引起買家關(guān)注較少，一般買家只是關(guān)注已故的原業(yè)主是否在該房屋過(guò)身。李勤海表示，大城市里老人家通常在醫(yī)院過(guò)世，甚少在家中去世，即使是家中去世也是由于自然原因，買家了解清楚后也不會(huì)過(guò)多計(jì)較。
在日常交易中，李勤海曾經(jīng)處理過(guò)一宗繼承人多達(dá) 7人的繼承房屋轉(zhuǎn)讓，通常都是委托一個(gè)繼承人來(lái)辦理交易事宜。他表示，絕大部分繼承得來(lái)的房屋都是“高齡”房改房，有可能存在未補(bǔ)分?jǐn)偦蛲恋爻鲎尳鸬那闆r，在繼承房屋出新證時(shí)繼承人可以一并把補(bǔ)分?jǐn)偯娣e和土地出讓金也辦理。
億達(dá)按揭業(yè)務(wù)部總監(jiān)肖婉婷告訴記者，根據(jù)一貫的程序，繼承人應(yīng)先在醫(yī)院開具業(yè)主過(guò)身的證明，俗稱“死亡證”，然后憑據(jù)有關(guān)證明到公安機(jī)關(guān)開具親緣關(guān)系證明，再憑親緣關(guān)系證明和死亡證到公證處辦理繼承公證。公證處會(huì)根據(jù)死者的遺囑或者法定繼承順序來(lái)確定繼承人，再對(duì)房屋和親緣關(guān)系進(jìn)行調(diào)查，最后出具繼承公證書。據(jù)了解，繼承公證的費(fèi)用大約相當(dāng)于繼承房屋的評(píng)估價(jià)的 2%，繼承房屋的評(píng)估價(jià)比市價(jià)要低若干成。繼承人憑繼承公證書和房產(chǎn)證可以到房管局辦理繼承房屋的手續(xù)并獲發(fā)新證。
將繼承房屋再轉(zhuǎn)讓
放盤價(jià)比市價(jià)約低20%
繼承房屋的占比約為市場(chǎng)10%，贈(zèng)予房屋的交易量更低。鑒于贈(zèng)予房屋再次轉(zhuǎn)讓有可能產(chǎn)生20%的個(gè)稅，買家普遍對(duì)這類型的房屋非常警惕，業(yè)主在出售贈(zèng)予房屋時(shí)也深知有可能被征收高額個(gè)稅，故此在放盤時(shí)也開價(jià)較低，對(duì)比市價(jià)的差距大約相當(dāng)于個(gè)稅20%的數(shù)目。
對(duì)于在房產(chǎn)來(lái)源中注明“贈(zèng)予”的房屋，中介在協(xié)助雙方簽約時(shí)會(huì)在條款中加以備注，聲明如果產(chǎn)生20%個(gè)稅應(yīng)由哪方來(lái)承擔(dān)。專題文/圖：記者李鳳荷
教你一招
繼承房屋如何合法避稅?
雖然繼承得來(lái)的房屋與贈(zèng)予房屋一樣屬于無(wú)償獲得，理論上應(yīng)當(dāng)征收買賣差價(jià)的20%，但在實(shí)際操作中，直系親屬繼承的房屋個(gè)稅也是按照普通商品房的個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收，按是否證滿5年且唯一來(lái)征收。如果是有多個(gè)繼承人，其中一名繼承人名下無(wú)房，則其他繼承人在辦理繼承公證時(shí)可提出棄產(chǎn)，把房屋繼承到無(wú)房的繼承人名下，然后再由繼承人出售房屋，如此操作就可以節(jié)省1%的個(gè)稅。
至于證滿5年的判斷，由于新業(yè)主繼承房屋會(huì)獲發(fā)新證，從新房產(chǎn)證的出證日期來(lái)看必然是證不滿5年，在交易過(guò)程中業(yè)主可以申請(qǐng)調(diào)檔，調(diào)取房屋上手買入的時(shí)間來(lái)證明證滿5年。
