咱們五六十歲的人上一輩的老人(父母親)遇到了國家房屋制度改革的時機，好多都自己有了“私房”，其中資歷老一些的，分得的房子更大一些，價值也更高。可是他們都已經八九十歲了，有的老人的老伴兒還先走了一步，還有的又找了后老伴兒，也共同生活好幾年了……萬一老人也“走了”，他的財產怎么辦?誰來繼承?如何繼承?
老人財產中現金或其他動產(比如字畫、古玩、郵票等等)的繼承，一般只要在繼承人中間做個分配就可以了(當然最好要老人生前做好分配方案，以免身后發生糾紛)，這里面沒有需要其他“主管部門”過問(批準)的麻煩事。而房產卻不同。因為房屋需要過戶，需要換發新房產證，所以必須通過房管部門申請辦理相應手續。
這一辦“過戶”手續，麻煩就出來了!——
第一、如果是老人過世后辦理房產繼承，首先要有醫院去世證明。
第二、再要有單位證明信，證明老人家庭成員情況，包括配偶去世時間，配偶去世前房產產權情況，去世后是否辦理了繼承過戶手續?是否辦理了公證?鰥居老人是否再婚?雙方可能發生繼承問題的其他親屬情況(子女、繼子女、養子女等和其他親屬)。
第三、如果有再婚、繼子女，還必須逐個審查確認他們的繼承權，其中有繼承權的還得公證證明自己的繼承人身份(后老伴兒肯定有繼承權，后老伴兒的子女是否有繼承權要具體分析確認)。
第四、全體繼承人確定后，都要辦理繼承權公證。
第五、被確認有繼承權的人自愿放棄繼承，也要做公證，證明自己放棄繼承的意愿(在國外或者外地的，要在所在國家或當地做公證)。
第六、剩下的繼承人，還應當先在內部協商確認對繼承的房屋是辦理共有權證還是所有權證?(“共有權證”是指多人均持有房屋產權證，各自按約定占有不同或者相同的份額;“所有權證”是一人持有房屋產權證。這里面可能存在的問題是要確定“持證人”如何補償其他繼承人應繼承的份額，以免事后發生糾紛)……
第七、這些問題解決后，繼承人要拿著放棄繼承人的公證書，自己的繼承權公證書、身份證、房產證、契稅完稅或減免稅證明等材料去房管部門辦理房屋過戶手續。房管部門再審查共有或獨占，補償方式及可操作程序……然后再決定換發新房產證……
如果缺少外地或國外的繼承人的公證書(一般是放棄的人怠于及時去做公證而拖延)，房屋就不能辦理過戶手續……
總之，老人的房屋在身后處理就必須走“繼承”的法定程序，按繼承的有關法律規定辦理，上述麻煩就不可避免!
同樣是老人的房產，如果在生前采取“房屋買賣”的方式處理，就可能是一個簡單的“過戶”程序就解決了——房主(一般是老人本人)持房產證、身份證與受讓方一同前往房管部門，按“房屋買賣”的程序辦理過戶手續，按房屋價款交付1.5%的稅費即可(稅務部門對父母的房屋賣給子女還有退稅的優惠，別忘記主動去問一聲!)
也就是說，房屋買賣方式的“過戶”只需要兩方當事人(出讓方與受讓方)去辦理就可以了，其他兄弟姐妹都不驚動。如果其他兄弟姐妹也要繼承，也可以協商確定好繼承份額、繼承方式和補償方式，然后“過戶”到大家認可的一個人或多個人名下，其他表示放棄繼承的人就避免了“公證”的麻煩。
——以老D家為例：他們兄弟姐妹四人分別工作在沈陽、北京、哈爾濱。將近九十歲的父親在沈陽有一套房產。不在父親身邊生活的D和妹妹、大弟都表示將來放棄繼承，只讓沈陽的小弟一家繼承父親的財產;可是一旦真的發生了繼承，他們也都得在各自生活的城市辦理“放棄繼承公證”，而后唯一繼承人小弟才能開始繼承的程序。到時候如果外地的兄弟姐妹覺得反正自己不繼承，申請公證又費時費力而沒有及時去辦理公證，那小弟的繼承就得無限期的等待……
反之，如果他們都要繼承，就得拿著自己的身份證，與被繼承人關系的證明等等材料，到公證處去辦理繼承權公證，然后再協商自己應占份額，才能進入房屋繼承換證的程序……
發現了這個問題以后，他們立即告訴父親盡快將他的房屋“過戶”給孩子(D建議過戶給小弟尚在上大學的女兒。這樣一來，以后這個女兒結了婚也自然屬于她的“婚前財產”，不用在她們小夫妻之間另行約定財產歸屬，既保護了自家的利益，又避免傷害雙方感情)。
看來，這樣的處理方法要省事得多!
這里面要說明一下的是，有些老人可能無力親自辦理繁雜的房屋過戶手續，還有一些放棄繼承的人可能因各種原因而怠于辦理公證，這些情況都可以委托他人“代理”。不過，這個“委托代理”手續也必須經過公證——還得當事人親自前往公證處辦理手續——不同的是，委托公證可以隨時前往辦理，一次性解決問題。而親自辦理房屋過戶或者放棄繼承公證等等，可能隨時需要補充一些新材料，或者有一些其他變數，影響當事人來回跑幾次，難以一次性解決問題。在實踐中，高齡老人辦理“委托”的必要性就大一些。
辦理“委托”要注意的問題是：
1、如果轉讓方與受讓方都需要辦理委托的，不能委托同一個人。
2、委托書內容要包括房屋的坐落及委托辦理的具體事項等。
老人房屋的過戶還可以通過“贈與”或者“遺贈”的方式實現，可是“贈與”也要“公證”，贈與人和受贈與人雙方都得辦理公證;另外它的契稅為3%。高于房屋買賣的1.5%。所以一般地說還是建議先采取買賣的方式解決為宜。
