本文介紹商品房交付條件和違約責(zé)任，《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 合同約定的交付使用條件是指除上述法定條件外，開發(fā)商應(yīng)按照與購房人簽訂的《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充
本文介紹商品房交付條件和違約責(zé)任，《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 合同約定的交付使用條件是指除上述法定條件外，開發(fā)商應(yīng)按照與購房人簽訂的《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議中約定的標(biāo)準(zhǔn)向購房人交付商品房。如果開發(fā)商交付的房屋不符合法定或合同約定的交付條件，合同中明確約定購房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同的，則購房人可以拒絕接收房屋。
相關(guān)案例：
2008年11月20日，原告為買受人，被告蘇州市某房地產(chǎn)開發(fā)公司為出賣人，簽訂了《商品房買賣合同》。合同第三條約定，買受人購買出賣人開發(fā)的位于蘇州市相城區(qū)的住宅樓小區(qū)C棟416室，建筑面積89.16平方米，套內(nèi)建筑面積75.46平方米，按套內(nèi)建筑面積計算單價每平方米5432.02元，總價款409900元。合同約定房屋的交付日期是2009年10月31日前，并符合本合同約定的商品房交付條件。商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。
雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。該合同第九條約定除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列方式處理：1、逾期不超過60(含)日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行;2、逾期超過60(不含)日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的2%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之二的違約金。
合同簽訂后，原告依約履行了自己的付款義務(wù)，交納了全部購房款。但在合同約定的房屋交付日期到來時，被告卻未按合同約定交付房屋。2010年1月4日，被告通知原告收房，原告在前去收房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)部還在施工，斷然拒絕收房，后到房管部門咨詢，又得知房管部門于2010年5月30日才許可開發(fā)商交房。原告為此要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，但開發(fā)商只愿意承擔(dān)2009年10月31日至2010年1月4日期間的違約金，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，遂訴至人民法院，要求被告支付逾期交房的違約金。
庭審中，被告對起訴事實(shí)無異議，但辯稱我公司已經(jīng)于2010年1月4日通知業(yè)主收房，故不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)2010年1月4日之后的違約金。
法院經(jīng)審理查明后認(rèn)為：
雙方所簽訂《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，受法律保護(hù)。原被告均應(yīng)按該合同約定，履行相應(yīng)的合同義務(wù)。被告出售的房屋在具備交付使用條件后，應(yīng)及時依約履行房屋交付義務(wù)。先被告雖然在2010年1月4日就通知了原告要求收房，但因?yàn)榉课葸€沒有取得房管部門的交付備案許可，其交付房屋的行為無效，交付日期應(yīng)當(dāng)為取得交付備案許可之后的通知收房時間，對未按照合同約定的時間交房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。故原告要求被告支付逾期違約金之請求，法院予以支持。遂作出判決被告于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告違約金(自2009年10月31日起計算，按已交房價款總額的日萬分之二計算至實(shí)際交付之日止)。
律師點(diǎn)評：
近年來的商品房預(yù)售活動中，開發(fā)商因各種原因常常延遲交付房屋或不按合同約定交付房屋，因此購房人在簽約或履行過程中明了房屋交付的有關(guān)規(guī)定或常識，對維護(hù)自己權(quán)益非常有必要。《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 合同約定的交付使用條件是指除上述法定條件外，開發(fā)商應(yīng)按照與購房人簽訂的《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議中約定的標(biāo)準(zhǔn)向購房人交付商品房。如果開發(fā)商交付的房屋不符合法定或合同約定的交付條件，合同中明確約定購房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同的，則購房人可以拒絕接收房屋。
