一、對交付使用的一般理解 對于商品房的交付般會有幾種不同的理解。一種認為，商品房的交付就應該是實物的交付，只要買受人占有了房屋，能夠實際使用，就應該認為開放商已經履行了交付義務，般的表現為交鑰匙;另種觀點認為，商品房的交付應該為房屋所有權的轉移，就應
一、對交付使用的一般理解
對于商品房的交付 般會有幾種不同的理解。一種認為，商品房的交付就應該是實物的交付，只要買受人占有了房屋，能夠實際使用，就應該認為開放商已經履行了交付義務， 般的表現為交鑰匙;另 種觀點認為，商品房的交付應該為房屋所有權的轉移，就應該辦理產權證書。
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條的規定，只要開發商將房屋轉移給購買者占有使用，也就是 般生活中說的 交鑰匙 ，就認為開發商履行廠房屋交付使用的義務。當然這是在當事人沒有約定的情況下適用該條規定。如果當事人之間有特別的約定，應該優先適用。
1．交付的方式，根捉一般的民法原理和有關規定，包括現實交付、占有改定、簡易交付、指示交付?，F實交付，是指出賣人將商品房實際轉移給買受人占有使用，由買受人實際控制房屋，實現實物交付。商品房的占有改定是指買賣雙方就轉移商品房所有權的合意達成一致意見，但是由出賣人繼續占有房屋，但是出賣人已經由所有權人轉變為使用權人，買受人為間接占有房屋，譬如開放商出賣后又回租的房屋。商品房的簡易交付是指在當事人雙方達成買賣協議之前，買受人已經占有了商品房，那么在買賣雙方達成買賣的合意時，就發生交付的法律效力，譬如發生在先租后買的情況。房屋的指示交付，是指房屋本來為買賣雙方當事人之外的第三人占有，出賣人將針對第三人的房屋返還請求權讓與買受人，以代替交付的情況。對于以上四種交付方式都是當事人可以在合同明確約定的。
2．當事人之間可以約定以轉移房屋所有權為交付的最后完成。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條的規定，商品房的交付使用一般意味著房屋所有權的轉移，但是當事人也可以在合同中明確約定交付的具體含義。譬如在合同明確寫明，房屋的交付使用是指轉移房屋的所有權，也就是要求出賣人將房屋產權證書交付給買受人；也可以在合同中寫明，房屋的交付使用是指，轉移房屋的占有同時轉移房屋所有權，這時就應該不僅僅是交鑰匙，還應該將產權證書交付給買受人。
二、交付使用應該滿足的條件
交付義務是商品房買賣合同中出賣人應該履行的一項主要義務。所以出賣人該項義務的履行對于買受人利益的保護是非常重要的，而買受人在商品房買賣合同中的根本利益就是取得房屋所有權?！睹穹ㄍ▌t》第72條規定，按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或當事人另有約定的除外?！吨腥A人民共和國合同法》133條中也規定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。135條規定，出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。所以，應該根據出賣人實際交付實物的時間和法律特別規定的時間來確定所有權的轉移時間。
按照有關法律規定，動產以交付為轉移所有權的時間，而不動產和一些特殊的動產需要履行一定的手續和滿足形式要件，才能發生所有權的轉移。房屋所有權的轉移就是以登記為要件的。所以將商品房交付給買受人并不一定能使所有權轉移。在商品房買賣的實踐中，房屋交付和登記之間往往有一個時間間隔，在沒有辦理登記取得房屋產之間，房屋買受人對房屋只是事實上的占有，而不是法律上的所有,因此這樣的狀態對于保護買受人是不確實的?！冻鞘猩唐贩夸N售管理辦法》第30條規定，房地產開發企業應當按照合同約定，將符合使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。所以一般認為，開發商交付房屋，并不是一般的直接的交付，而必須滿足一定的條件。這是對開發商行為的 種限制，更是對買受人權益的保護措施。開發商交付使用出售的房屋的條件就是，交付使用的商品房必須已經取得合法產權證明。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條的規定，雖然并不要求開發商交付房屋時就轉移所有權于買受人，但是條件限制是其所轉移交付的房屋必須是有合法產權證明的?！冻鞘蟹康禺a管理法》38條規定，以出讓方式取得土地擔保使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書?！冻鞘蟹康禺a轉讓管理規定》第10條中有同樣的規定，《城市房地產權屬登記管理辦法》第16條規定，新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。第27條規定，登記機關應當對權利人(申請人)的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登計應當在受理登記后的30日內核準登計，并頒發房屋權屬證書房地產開發公司向購房者交付房屋的行為是一種處分行為，而處分行為的前提就是必須是有權處分，應該是合法權利人的處分行為。開發商只有經過初始登記取得房屋權屬證書之后，才能以房屋所有權人的身份對房屋實施處分行為，否則就有可能是無權處分行為，而無權處分行為的效力是不確定的。實踐中經常發生開發商雖然按時交付了房屋但是由于沒有辦理初始登記而最后導致買受人無法順利取得房屋所有權的情況，所以，只有嚴格要求開發商的交付使用必須是滿足一定條件的交付，才能保護買受人的合法利益。
