在資產(chǎn)評估中，對企業(yè)擁有的房屋進(jìn)行評估，首先要查看有無土地使用證及房產(chǎn)證，以此確定產(chǎn)權(quán)是否歸企業(yè)所有。而租入房屋的產(chǎn)權(quán)歸出租人所有，租入者既沒有土地使用證，也無房產(chǎn)證。如何對經(jīng)營租入房屋改良支出進(jìn)行評估呢？現(xiàn)在尚沒有一套可供操作的程序和方法，本文擬結(jié)合評估實(shí)踐，對此談點(diǎn)粗淺看法。
一、對經(jīng)營租入房屋改良支出作為評估對象的界定和思路
經(jīng)營租人的房屋不屬于租入企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)發(fā)生改良支出時，不能增加固定資產(chǎn)的價值，只能作為遞延資產(chǎn)在租賃期內(nèi)平均攤銷。 首先，要對經(jīng)營租入房屋發(fā)生的改良支出進(jìn)行界定，確定是否歸委托方所有。
界定的方法如下：①查看租賃合同或協(xié)議；②查看會計(jì)賬簿和有關(guān)會計(jì)憑證；③驗(yàn)明企業(yè)是否按規(guī)定列入“遞延資產(chǎn)”中的租入固定資產(chǎn)改良支出；④發(fā)生的改良支出是否按規(guī)定攤銷；⑤攤銷的方法是否保持一貫性原則；⑥攤銷額是否正確；⑦勘驗(yàn)改良工程。通過以上方法以確定經(jīng)營租入房屋改良支出是否屬于企業(yè)所有。
其次，確定企業(yè)經(jīng)營租入房屋改良支出是否應(yīng)成為評估的對象。企業(yè)經(jīng)營租入房屋改良支出作為企業(yè)會計(jì)核算中的一類資產(chǎn)，其具有依附性，因而不能單獨(dú)對外交易和轉(zhuǎn)讓，只有當(dāng)企業(yè)在賬面上反映的這種預(yù)付費(fèi)用成為未來取得服務(wù)，為新的產(chǎn)權(quán)主體帶來經(jīng)濟(jì)權(quán)利的時候，才構(gòu)成評估對象。因此，判斷企業(yè)賬面上的經(jīng)營租入房屋的改良支出，能否成為評估對象，就是看它能否在評估基準(zhǔn)日后帶來經(jīng)濟(jì)效益或經(jīng)濟(jì)權(quán)利。既然評估基準(zhǔn)日之后，能否產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益或權(quán)利，是界定遞延資產(chǎn)能否成為評估對象的根本標(biāo)準(zhǔn)，那么經(jīng)營租入房屋發(fā)生改良支出的評估，也應(yīng)遵循這條思路進(jìn)行。方法是將經(jīng)營租入房屋發(fā)生的改良支出未來所產(chǎn)生的效益或權(quán)利進(jìn)行量化。
二、評估的原則
評估的原則，即產(chǎn)生效益或權(quán)利的時間性原則。經(jīng)營租入房屋改良支出，必須在評估日后能為租入方帶來經(jīng)濟(jì)效益或權(quán)利，才能列在評估之中。如產(chǎn)生的效益或權(quán)利在評估基準(zhǔn)日以前已經(jīng)體現(xiàn)，則不應(yīng)列在評估之內(nèi)。 例如：企業(yè)在經(jīng)營租賃期內(nèi)發(fā)生租入房屋改良支出，到評估基準(zhǔn)日時，租賃期尚在某年才期滿，在基準(zhǔn)日后企業(yè)對租入的房屋仍有某年的占有使用權(quán)。因此，對租入房屋發(fā)生的改良支出應(yīng)列為評估范圍之內(nèi)。假如在評估基準(zhǔn)日租賃合同已經(jīng)到期，但在企業(yè)的遞延資產(chǎn)賬面上仍有改良支出余額，這樣就不應(yīng)列在評估范圍之內(nèi)。
三、評估的方法步驟
對經(jīng)營租入的房屋發(fā)生的改良支出進(jìn)行評估，一般采用重置成本法其具體操作程序如下：
1.測算經(jīng)營租入房屋改良工程量。在測算改良工程量時，有兩種方法可供選擇： ①根據(jù)改良工程圖紙和工程預(yù)算確定工程量； ②采用重新測量的方法確定工程量。 當(dāng)采用第①種方法時，評估人員仍要進(jìn)行實(shí)地勘驗(yàn)。因?yàn)椋袝r賬面上的建筑面積和實(shí)際建筑面積有出入，為了評估結(jié)果正確無誤，評估時必須重新驗(yàn)測改良工程。
2.確定重置成本。在確定重置成本時，要在確定工程量的基礎(chǔ)上，依據(jù)基準(zhǔn)年份同類建筑物的工程預(yù)算定額，考慮其應(yīng)計(jì)費(fèi)用確定重置成本。
3.確定重置價值。確定重置價值時，要在確定重置成本的基礎(chǔ)上，減去租賃期內(nèi)對經(jīng)營租入房屋改良支出后已使用年限的損耗和其它因素，確定重置價值，即評估值。 例如，某企業(yè)租入廠房一座，租賃期為10年，租入當(dāng)年發(fā)生改良支出10萬元，企業(yè)列“遞延資產(chǎn)租入固定資產(chǎn)改良支出”，每年按規(guī)定攤銷1萬元。第六年，企業(yè)由于改制，須進(jìn)行評估。在評估基準(zhǔn)日，企業(yè)“遞延資產(chǎn)——租入固定資產(chǎn)改良支出”賬面余額5萬元，租賃期還有5年。在資產(chǎn)評估中。重置成本假設(shè)確定為15萬元，則評估值＝150000/10 x 5＝75000元。
