近年來，北京出臺了一系列的已購公房上市出售政策，如《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》、《中央在京單位已購公有住房上市出售實施辦法》等。利好政策的出臺讓廣大二手房業主能更加靈活地處理自己的房地產，如出售舊房或辦理二手房抵押貸款。但廣大業主往往易強調某個或某幾個因素對價格的影響，會錯誤估計自己的房屋價格，使得心理價格與現時的市場價格相差太多。其實二手房的市場價格是多種因素綜合作用的結果，那么到底有哪些因素影響著二手房的價格呢？筆者認為主要有以下四大因素：
一是區域因素。主要包括地段等級、交通條件、小區環境、配套設施、未來發展前景及環境污染等。
地段等級是指房屋所在位置屬于哪一級別的土地，它是影響房屋價格的關鍵性因素；交通條件主要是指區域內道路通達情況、公交線路數量、到達車站所需時間、周邊是否有地（城）鐵經過、是否緊臨主干道等，交通條件是否便利對房屋價格有很大的影響；小區環境主要是指小區內的綠化情況、物業管理情況、停車情況及相應的公共活動場所配套情況等。小區環境的好壞，直接影響著人們的居住品質。目前在北京有許多小區幾乎沒有綠化，缺乏物業管理，顯得較臟、較亂，這樣的環境就會降低房屋價值。相反的，有一定的綠化、有停車位、有公共活動場所配套并且整潔干凈的小區，則有助于房屋價格的提升；配套設施是指小區周邊的超市、銀行、學校、醫院、藥店、郵局等配備是否齊全，是否方便。完善的生活配套設施，將會提高該區域的房屋價格；未來發展前景主要是指房屋所在的區域是否臨近規劃中的商圈或交通要道，如北京的CBD商圈、中關村地區、西直門交通樞紐或地（城）鐵站等，有良好的未來發展前景將對房屋的增值、保值有重大的影響；環境污染主要是指房屋緊臨鐵路、工廠及污水河等，由此帶來的噪音、灰塵及大氣污染，這將在一定程度上降低房屋的價值。
二是房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產權狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業類型、通風采光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、物業權屬、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據房屋的建筑年代來計算，房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，當然還得結合該房屋的實際維護狀況。一般說來，維護好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。產權狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標準價或優惠價住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價格最高，成本價住宅次之，標準價或優惠價住宅價格最低。樓層對房屋價格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標準，頂層最差，一層次之，三、四層最好。高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價格也越高；朝向對房屋的價格也有較大的影響，特別是在北京，以有朝南向的房屋為好，只朝西向或北向的房屋為差；戶型設計主要是指房屋整體布局是否合理，廳、廚房、衛生間的大小及可利用情況。在北京，許多房改房的廳都較小，往往只有6-8平方米，有的甚至只是一個過廳，這樣的廳可利用程度就很差；房屋裝修對房屋價格有一定的影響，但是由于每個人喜好風格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說，裝修在五年以上的價值基本上降為0，因此那些認為裝修花了大錢，理應賣個好價的想法是不合實際的。此外，房屋的燃氣狀況（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對房屋價格都有一定的影響。
三是市場因素。主要包括經濟狀況、房地產市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價格影響最大，當某一區域房屋供不應求時，房屋價格就上漲，如北京的月壇地區、雙榆樹地區。反之，當房屋供應量過大時，房屋價格就會出現下降。例如隨著北京的已購公房自由上市、直管公房使用權的開放及央產房大量上市交易，將會在一定程度上緩和二手房市場供不應求的局面，從而降低房屋價格。當經濟狀況走好、房地產市場行情看漲時，房屋價格也會上漲。反之，房屋價格則會出現下降。
四是消費者心理因素。主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態等。如果不是受經濟制約或價格上有較大的優勢，人們往往不愿去購買二手物品。因此，人們在買二手房時，對二手房的價格認同就有一個不可逾越的心理障礙，這就是為什么北京地段好的商品房價格每平米可以達到一萬元以上，而同一區域的房改房就很難超過6000元/平方米。購房者的偏好及交易心態對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。
通過對影響二手房價格因素的了解，廣大業主基本上就能了解自己房屋的優缺點，從而對自己的房屋作出客觀的評價，對房屋的價格也就有了較為理智的認識，有利于業主合理地處理自己的房產。
