在對(duì)物權(quán)權(quán)屬有爭(zhēng)議的當(dāng)事人之間，登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人雖然在法律上推定為真正的權(quán)利人，但這種效力只是法律上的“推定”，并非絕對(duì)“真正”不可推翻。事實(shí)上，如果事實(shí)物權(quán)人有相反證據(jù)證明該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記有瑕疵，是可以推翻這種法律推定，從而維護(hù)事實(shí)上真正物權(quán)人的權(quán)益。
以下的案例或者法條，均能說(shuō)明雖然不動(dòng)產(chǎn)登記在債務(wù)人名下，但由于債務(wù)人不是真正的權(quán)利人，銀行作為債權(quán)人也不能執(zhí)行。
一、債務(wù)人名下的不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)離婚協(xié)議分割給案外人，該案外人可以通過(guò)執(zhí)行異議程序阻卻法院對(duì)該房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。
裁判要旨：在金錢(qián)債權(quán)案件執(zhí)行中，申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)執(zhí)行被執(zhí)行人名下房產(chǎn)，但該房產(chǎn)早已根據(jù)離婚協(xié)議分割為案外人所有的，即使該房產(chǎn)仍登記在被執(zhí)行人名下，案外人仍能提起案外人執(zhí)行異議，阻卻金錢(qián)債權(quán)的執(zhí)行。
裁判理由：1、現(xiàn)有證據(jù)不能證明鐘永玉與林榮達(dá)之間存在惡意串通逃避債務(wù)的主觀(guān)故意，鐘永玉與林榮達(dá)解除婚姻關(guān)系及有關(guān)財(cái)產(chǎn)約定的意思表示真實(shí)。根據(jù)原審查明的案件事實(shí)，王光與林榮達(dá)之間轉(zhuǎn)讓股權(quán)的時(shí)間為2009年9月，王光因該股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛根據(jù)生效判決申請(qǐng)?jiān)瓕彿ㄔ簩?duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行查封的時(shí)間為2013年6月，此時(shí)訴爭(zhēng)房產(chǎn)登記在債務(wù)人林榮達(dá)個(gè)人名下。鐘永玉一審中提供的復(fù)印自上杭縣檔案館的《離婚登記申請(qǐng)書(shū)》、《離婚協(xié)議書(shū)》、《審查處理結(jié)果》等三份證據(jù)，能夠證明鐘永玉與林榮達(dá)兩人于1996年7月22日達(dá)成的《離婚協(xié)議書(shū)》已明確將夫妻雙方共有的訴爭(zhēng)房產(chǎn)歸鐘永玉及其子女所有。上述《離婚協(xié)議書(shū)》系鐘永玉與林榮達(dá)兩人雙方自愿達(dá)成，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且兩人亦已依該協(xié)議并經(jīng)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)解除婚姻關(guān)系，故一審法院認(rèn)定該離婚協(xié)議合法有效，并無(wú)不當(dāng)。由于該《離婚協(xié)議書(shū)》簽訂時(shí)間（1996年7月）在先，法院對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的執(zhí)行查封（2013年6月）在后，時(shí)間上前后相隔長(zhǎng)達(dá)十幾年之久，林榮達(dá)與鐘永玉不存在借離婚協(xié)議處分財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)的主觀(guān)惡意。據(jù)此，鐘永玉與林榮達(dá)在離婚協(xié)議中對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分行為亦屬有效。王光上訴認(rèn)為鐘永玉與林榮達(dá)之間的離婚協(xié)議屬惡意逃避債務(wù)的理由不能成立。
2、關(guān)于鐘永玉對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容問(wèn)題。根據(jù)《上杭縣私有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》、杭房權(quán)字第06072號(hào)《房屋所有權(quán)證》及杭國(guó)用（1997）字第4468號(hào)《國(guó)有土地使用證》等證據(jù)可知，訴爭(zhēng)房產(chǎn)的用地面積為172.8平方米。由于鐘永玉與林榮達(dá)簽訂《離婚協(xié)議書(shū)》時(shí)，訴爭(zhēng)房產(chǎn)尚未辦理門(mén)牌號(hào)碼也未測(cè)量其實(shí)際面積，因此，鐘永玉與林榮達(dá)在《離婚協(xié)議書(shū)》中約定，“……建在上杭縣城關(guān)和平路的面積一百七十三平方米（尚未辦理門(mén)牌號(hào)碼）的房屋歸女方及女方所生子女所有”，該約定的內(nèi)容即應(yīng)解釋為訴爭(zhēng)房屋的全部而非其中的173平方米歸鐘永玉及其所生子女所有。尤其是，在《離婚協(xié)議書(shū)》簽訂之后，鐘永玉及其所生子女也一直實(shí)際占有、使用了訴爭(zhēng)房屋。因此，王光上訴以鐘永玉僅對(duì)訴爭(zhēng)房屋的173平方米部分享有請(qǐng)求權(quán)、人民法院不應(yīng)停止對(duì)該房屋其他部分執(zhí)行的主張不能成立。
3、由于《離婚協(xié)議書(shū)》并不存在惡意串通逃避債務(wù)的問(wèn)題，且鐘永玉對(duì)案涉全部房產(chǎn)享有請(qǐng)求權(quán)，因此，需要進(jìn)一步討論的問(wèn)題是，鐘永玉依據(jù)《離婚協(xié)議書(shū)》對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)享有的權(quán)利是否足以排除執(zhí)行。
在法律適用上，應(yīng)當(dāng)看到，最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》是針對(duì)執(zhí)行程序中當(dāng)事人提出執(zhí)行異議時(shí)如何處理的規(guī)定。由于執(zhí)行程序需要貫徹已生效判決的執(zhí)行力，因此，在對(duì)執(zhí)行異議是否成立的判斷標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)堅(jiān)持較高的、外觀(guān)化的判斷標(biāo)準(zhǔn)。這一判斷標(biāo)準(zhǔn)，要高于執(zhí)行異議之訴中原告能否排除執(zhí)行的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
由此，最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十五條至第二十八條的規(guī)定就應(yīng)當(dāng)在如下意義上理解，即符合這些規(guī)定所列條件的，執(zhí)行異議能夠成立；不滿(mǎn)足這些規(guī)定所列條件的，異議人在執(zhí)行異議之訴中的請(qǐng)求也未必不成立。是否成立，應(yīng)根據(jù)案件的具體情況和異議人所主張的權(quán)利、申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力以及被執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)利作出比較后綜合判斷，從而確定異議人的權(quán)利是否能夠排除執(zhí)行。
在本案中，鐘永玉與林榮達(dá)于1996年7月22日簽訂《離婚協(xié)議書(shū)》，約定訴爭(zhēng)房產(chǎn)歸鐘永玉及其所生子女所有，該約定是就婚姻關(guān)系解除時(shí)財(cái)產(chǎn)分配的約定，在訴爭(zhēng)房產(chǎn)辦理過(guò)戶(hù)登記之前，鐘永玉及其所生子女享有的是將訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)變更登記至其名下的請(qǐng)求權(quán)。該請(qǐng)求權(quán)與王光的請(qǐng)求權(quán)在若干方面存在不同，并因此具有排除執(zhí)行的效力。
案件來(lái)源：最高院2016年1月10日作出（2015）民一終字第150號(hào)民事判決書(shū)。
二、買(mǎi)受人可以對(duì)已購(gòu)買(mǎi)但登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行異議，以阻卻執(zhí)行。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條
金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
三、買(mǎi)受人可以已購(gòu)買(mǎi)但登記在被執(zhí)行人（非開(kāi)發(fā)商）名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，以阻卻執(zhí)行。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條
金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
四、登記在債務(wù)人名下，但產(chǎn)權(quán)已被法院生效裁判文書(shū)改變的，銀行也不能執(zhí)行。
1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
2、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谄邨l人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱(chēng)導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)。
綜上，雖然房產(chǎn)登記在債務(wù)人名下，但因?qū)嶋H權(quán)利人與登記人不一致，在上述特殊情況下，銀行作為債權(quán)人也不能執(zhí)行。
