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房地產案件執行方法初探
來源：作者：李鐵軍日期：10-06-21
隨著我國經濟的發展，房地產市場和建筑市場也呈現出繁榮的景象，有關房地產方面的糾紛也因此大量引發，能否正確執行該類案件，直接關系到這兩個市場的穩定和發展。實踐中，如何正確執行房地產案件往往成為我們執行人員必須面對的難題，筆者作為執行人員對此進行研究并提出初步解決的方法，撰文發表筆者的一孔之見，以期拋磚引玉。
一、房地產案件執行時如何確定房地產財產歸屬
最高人民法院、國土資源部、建設部聯合發布了法發[2004]5號文件，即《關于人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(以下簡稱《通知》)，對涉及房地產案件的民事強制執行程序及協助執行程序進行了具體規范。《通知》的出臺，對于保證人民法院生效裁判文書及其他生效法律文書的順暢執行，規范執行和協助執行房地產案件的工作秩序，保護執行當事人、案外人的合法權益，必將起到積極的作用。《通知》第五條第一款規定：“人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的以權屬登記為準。”之所以這樣規定，是考慮到執行程序中，在確認不動產權屬是否屬于被執行人時，應當相信并且維護國家登記的公信力，執行程序中一般不宜直接否認登記機構的登記行為。
在執行工作實踐中，有些登記機構認為，登記管理機關是確認不動產權屬的唯一部門，人民法院無權確認不動產的權屬，并因而不為人民法院確認不動產權屬的判決書或者調解書所涉及的實際權利人辦理過戶手續。當事人之間發生產權爭議，從而起訴到人民法院，人民法院對爭議權屬進行確認，正是人民法院行使審判權、解決民事糾紛的一種方式，是“司法最終解決”原則的應有之功。為了澄清這種認識，《通知》第五條第二款規定“在執行人民法院確認土地、房屋權屬的生效法律文書時，應當按照人民法院生效法律文書所確認的權利人辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續。”這是一項很重要的突破。由此而深入探索，我國建立判決優先權便有了基礎。可以設想，在法治不久之將來，人民法院制作的生效法律文書確認債權人享有債務人房地產權屬的，可不經申請執行而首先到國土資源、房地產管理部門申請權屬登記，從而優先獲得就該房地產受償的權利，可使司法審判權威得以充分體現。
在執行房地產案件時，首先要確定被執行的房地產是否屬于被執行人所有。司法實踐中，有以下幾種情況需要引起注意：1、對于已進行登記的房地產，按照法定管理部門的登記確定權屬，一般來說，登記在被執行人名下的房地產，視為被執行人所有。2、未登記的建筑物，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確認權屬。3、對于未登記在被執行人名下的財產，登記名義人(案外人)與被執行人均認為該財產屬于被執行人時，可以視為被執行人的財產。4、登記名義人否認該財產屬于被執行人時，申請執行人認為登記為虛假的，應提起撤銷該登記的訴訟，經訴訟撤銷該登記并轉登記為被執行人名下時，方可作為被執行人的財產進行執行。5、被執行人通過繼承、判決或執行裁定取得房地產所有權的，雖未經辦理過戶登記，也可以對該財產采取執行措施。6、以房地產作價或入股作為公司注冊資本，并經工商登記的，該房地產雖未辦理過戶登記，當該公司作為被執行人時，該房地產可以視為該公司的財產進行執行。
二、集體土地的執行
在執行案件尤其是基層人民法院的執行案件中，相當一部分案件的被執行人系農民，一旦其沒有其他財產可供執行的情況下，其住房即農村集體土地使用權房產成為惟一可供執行的財產，而按照我國的相關規定，農村集體所有的土地使用只能通過征用、集體經濟組織內部成員之間協議調劑等方法流通，致使人民法院對其土地房產進行執行處分時，受到土地使用權難以過戶轉讓的限制，相關的國土、房管部門又難以協助，處分難度極大或者說根本無法處理，債權人債權不能實現。但就像人民法院不能拒絕審判一樣，人民法院也不能拒絕執行。因此，對農村集體土地房產的執行案件進行梳理，以發現問題，并提出解決問題的思路和具體做法，無疑是有重大意義的。
在我國現階段，國家壟斷了土地一級市場，集體土地所有權和使用權原則上是禁止交易的，但這種土地流轉制度違背了所有權主體平等原則，越來越不能適應市場經濟深入發展的需要。實際上，集體土地權屬也存在事實上的交易，因為集體土地雖禁止交易，但其土地上的建筑物卻可以自由流轉，那么在轉讓建筑物時也就不可避免地存在土地權屬的交易。擔保法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款也規定，農村“四荒”土地的使用權和鄉鎮企業廠房等建筑物所占用范圍內的土地使用權可以設定抵押，那么該抵押權人在行使抵押權時，必然牽涉到集體土地使用權的處分問題。雖然如此，在土地管理法修改之前，《通知》作為規范性文件不可能有原則突破。考慮到集體土地使用權的處理沒有明確的法律依據，而多是政策性規定，且多是各地的試行規定，所以，《通知》第二十四條對這一問題作了靈活性的處理，規定人民法院在處理集體土地使用權和農村房屋涉及集體土地使用權時應與當地國土資源管理部門進行協商，取得一致意見后即可執行。
在執行農村集體土地使用權房產上基本做法如下：
(1)執行前調查核實
①在調查房地產檔案的基礎上，分別向國土資源部門、規劃部門、房地產管理部門發出征詢函，根據人民法院先期查明的有關情況，在函中載明需處分房地產的房產證號、土地使用證號、土地性質、土地用途、所在地、地號、所有權人、使用權人等，如該房地產存在一定瑕疵的，則將證照不齊全超面積、四址、用地、建房中有關違章情況分別載明，然后要求三部門核實該房地產的權屬狀況、使用方式、規劃紅線(包括拆遷、建筑等紅線控制)、用地性質、土地價款交納等事項，并要求特別注明房地產瑕疵情況。要求相關部門在收函后15日內出具證明并復函，逾期不答復的，視為同意人民法院處理意見。
②征詢村級集體經濟組織意見。集體土地與國有土地的性質不同，其處分亦有其特殊性，農村房屋建筑在集體所有的土地都不登記在內。因此有必要與村級集體組織核實有關四址及出入行路的問題，并征得其對處分房地產的同意。