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農(nóng)村房屋執(zhí)行拍賣難的成因分析和應(yīng)對(duì)
作者：張烈忠發(fā)布時(shí)間：2010-08-19
執(zhí)行案件時(shí)，在依法查封被執(zhí)行人處于農(nóng)村的房屋后，對(duì)該房屋要么不能拍賣、要么拍賣成功率極低，債權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益往往難以實(shí)現(xiàn)。為提高此類案件的執(zhí)行率，有必要分析農(nóng)村房屋執(zhí)行拍賣難的成因，并有針對(duì)性地提出應(yīng)對(duì)之策，以維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益和樹立司法權(quán)威。
農(nóng)村房屋執(zhí)行拍賣難，既有法律上的障礙，又有客觀上的阻力。
1、法律上的障礙。大多農(nóng)村房屋系被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的唯一居所，根據(jù)司法解釋規(guī)定，只能查封不能拍賣。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。受農(nóng)村經(jīng)濟(jì)條件制約，被執(zhí)行人在農(nóng)村有兩處或兩處以上居所的不多。
將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給該集體組織以外的人難以辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。土地管理法第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。由此可見(jiàn)，農(nóng)村房屋宅基地屬于集體土地，只有本集體組織村民才享有宅基地使用權(quán)，如轉(zhuǎn)讓給該集體組織以外的人，不能辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證。購(gòu)房款不是小數(shù)目，如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)保障，集體組織以外的人稍微有點(diǎn)理性，自然不會(huì)購(gòu)買。
2、客觀上的阻力。農(nóng)村房屋處于比較偏僻的鄉(xiāng)村，與處于城鎮(zhèn)的房屋相比流動(dòng)性差，不容易通過(guò)拍賣出售。一般情況下，除了該房屋當(dāng)?shù)氐拇迕窨赡苜?gòu)買外，其他想在農(nóng)村買房的人不多，無(wú)人參與競(jìng)買的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。
同時(shí)，被執(zhí)行人對(duì)法院強(qiáng)制拍賣房屋大多心存抵觸情緒，潛在的購(gòu)房者出于“有錢不買冤家房”的心理而不愿購(gòu)買。農(nóng)村屬于“熟人社會(huì)”，宗族觀念較強(qiáng)，如買房后在當(dāng)?shù)鼐幼。I房者與被執(zhí)行人“低頭不見(jiàn)抬頭見(jiàn)”，購(gòu)房者大多擔(dān)心被執(zhí)行人不搬出房屋，或強(qiáng)制搬出后被執(zhí)行人故意經(jīng)常找茬，存在糾紛隱患。
執(zhí)行案件時(shí)，在依法查封被執(zhí)行人處于農(nóng)村的房屋后，對(duì)該房屋要么不能拍賣、要么拍賣成功率極低，債權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益往往難以實(shí)現(xiàn)。執(zhí)行拍賣農(nóng)村房屋雖然存在種種困難，但并不表明執(zhí)行人員可以無(wú)所作為，應(yīng)充分發(fā)揮自身的主觀能動(dòng)性，在不違背現(xiàn)有法律相關(guān)規(guī)定的情況下，找準(zhǔn)保障被執(zhí)行人及其近親屬居住權(quán)與維護(hù)債權(quán)人利益之間的平衡點(diǎn)，盡可能使案件得以執(zhí)行。具體可以采取以下辦法：
1、拍賣涉農(nóng)房屋的租賃權(quán)。如被執(zhí)行人在農(nóng)村僅有一處房屋，但若該地處于城市郊區(qū)，房屋租賃需求量大，在不影響被執(zhí)行人及其近親屬居住的情況下，對(duì)其富余房間拍賣房屋租賃權(quán)，用租金收入清償債務(wù)。
2、通過(guò)置換方式擠出資金。被執(zhí)行人僅有的一處農(nóng)村房屋如房?jī)r(jià)較高，能通過(guò)拍賣方式變現(xiàn)的，可以用拍賣所得款中的部分資金為被執(zhí)行人購(gòu)置相對(duì)廉價(jià)但足以保障被執(zhí)行人及其近親屬居住的房屋，多余資金用于清償債務(wù)，這樣既保障了被執(zhí)行人一家的居住權(quán)，又能以多余房款償還申請(qǐng)人的債務(wù)。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》雖然規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，不得拍賣、變賣或者抵債，但這一規(guī)定的目的在于保障被執(zhí)行人一家的生存居住權(quán)，在置換的房屋能充分保障被執(zhí)行人一家居住權(quán)的情形下，應(yīng)允許拍賣，這并不違背該司法解釋的制定目的，否則對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)有失公允。
3、做好執(zhí)行拍賣前期工作。如有購(gòu)買意向人，執(zhí)行人員首先應(yīng)主持協(xié)商，促成購(gòu)買意向人與被執(zhí)行人達(dá)成房屋購(gòu)買協(xié)議，此時(shí)可直接用購(gòu)買人支付的價(jià)款清償債務(wù)，無(wú)須啟動(dòng)拍賣程序。如被執(zhí)行人有兩處以上房屋，可選擇地理位置較好、價(jià)值相對(duì)較高、容易變現(xiàn)的房屋作為拍賣標(biāo)的物。在拍賣前，應(yīng)提前一定的時(shí)間，向該執(zhí)行人所在的集體組織成員公告拍賣事項(xiàng)，告知購(gòu)買人在拍賣成交、支付對(duì)價(jià)、依法辦理過(guò)續(xù)手續(xù)后，享有房屋產(chǎn)權(quán)，以便有購(gòu)買意向、同一集體組織村民積極參與購(gòu)買。
4、加大對(duì)妨礙拍賣行為的打擊力度。在執(zhí)行涉農(nóng)房屋拍賣活動(dòng)中，應(yīng)樹立起司法權(quán)威，對(duì)被執(zhí)行人及案外人妨礙法院執(zhí)行拍賣的違法行為，依法進(jìn)行制裁，確保購(gòu)買人對(duì)該房屋的物權(quán)得以全面實(shí)現(xiàn)，以消除購(gòu)買人心中存在的種種顧慮。
來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)都昌頻道