現(xiàn)階段針對(duì)農(nóng)村村民私有房屋的轉(zhuǎn)讓是否有效主要存在以下兩種觀點(diǎn)
(一)農(nóng)村私有房屋買賣合同無效論
這種觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)村房屋買賣必然會(huì)涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，而宅基地是與村民的集體成員權(quán)密不可分的。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定∶“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房證”、2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此宅基地的轉(zhuǎn)讓是違法行為，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村私有房屋買賣合同當(dāng)然是無效合同。
(二)農(nóng)村私有房屋買賣合同有效論
這種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷農(nóng)村房屋買賣合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同，而且合同法的基本精神是意思自治，誠實(shí)信用。農(nóng)村房屋買賣是當(dāng)事人意思自治的原則的體現(xiàn)。所以將該條適用于農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認(rèn)定是不妥的。
在我國的《物權(quán)法》中，農(nóng)村房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)屬于兩種不同種類的物權(quán)，前者為所有權(quán)，后者為用益物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法定原則，房屋所有權(quán)的設(shè)定、變動(dòng)與宅基地使用權(quán)的設(shè)定、變動(dòng)遵照各自的規(guī)則，適用不同的法律規(guī)范。例如，房屋的原始取得通常是通過建造完成的，而宅基地使用權(quán)是通過審批獲取的。因此，在探討與兩者有關(guān)的法律問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)房屋的所有權(quán)有時(shí)與宅基地使用權(quán)是可以分開的。因此，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋轉(zhuǎn)讓合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。只要轉(zhuǎn)讓合同符合合同的有效要件，合同即視為有效。《合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”，其規(guī)定合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是兩個(gè)不同性質(zhì)的為問題。
《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”，該規(guī)定即為物權(quán)區(qū)分原則——物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果相區(qū)分。區(qū)分原則的基本要求是：合同歸合同，變動(dòng)歸變動(dòng)。即房屋轉(zhuǎn)讓合同是屬于債權(quán)行為，合同是否有效是債權(quán)法的效力問題，房屋過戶登記是物權(quán)行為，物權(quán)變動(dòng)是否有效是物權(quán)法效力問題;前者是原因，后者是前者履行的結(jié)果。故合同是否有效，從簽訂之日就已經(jīng)確定，而不能通過是否履行反過來決定合同的效力。[3]如果合同簽訂后，因主觀原因(當(dāng)事人不協(xié)助辦理)或因客觀原因(行政機(jī)關(guān)不予辦理)無法過戶，屬于不履行合同義務(wù)或履行合同不符合約定，只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，不影響合同的效力。
同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》(法釋{1999}19號(hào))第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”國務(wù)院1999年的通知及2004年的決定兩個(gè)文件并非行政法規(guī)，而只是相關(guān)部門的規(guī)范性文件，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，所以農(nóng)村宅基地房屋買賣并不存在法定的無效事由。
《土地管理法》雖然規(guī)定了“一戶一宅”和“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”，但是，從其立法精神來看，這些條文主要的法律效果體現(xiàn)在國家對(duì)集體土地地行政管理上，旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，防止農(nóng)用地特別是耕地被違法占用，保證農(nóng)民的自下而上之本，而宅基地本身就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少。同時(shí)違反該規(guī)定的，除了要承擔(dān)行政法律責(zé)任外，最重要的是不得再申請(qǐng)宅基地，這些規(guī)定雖然是強(qiáng)制性規(guī)范，但與合同的效力并未聯(lián)系在一起。從法律上講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，不能“越權(quán)”波及到民事法律關(guān)系，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)法制化的必然要求。
即使在認(rèn)可《土地管理法》的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范內(nèi)容下，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》(法釋〔2009〕5號(hào))規(guī)定：“第十四條合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”
根據(jù)解釋規(guī)定及相關(guān)法理學(xué)說，強(qiáng)制性規(guī)范包括效力強(qiáng)制性規(guī)范和管理性或取締興規(guī)范。所謂效力性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或者合同不成立的規(guī)范;或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導(dǎo)致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。所謂管理性規(guī)范或取締性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)沒有明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效或者不成立，而且違反此類規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國家或者社會(huì)公共利益，而只是損害當(dāng)事人的利益的規(guī)范。
對(duì)于強(qiáng)制性效力性規(guī)定的區(qū)分方法,王教授提出三分法:
第一,法律、法規(guī)規(guī)定違反該規(guī)定,將導(dǎo)致合同無效或不成立的,為當(dāng)然的效力性規(guī)定;
第二,法律、法規(guī)雖然沒有規(guī)定:違反其規(guī)定,將導(dǎo)致合同無效或不成立。但違反該規(guī)定若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會(huì)公共利益,這也屬于效力性規(guī)定;
第三,法律、法規(guī)沒有規(guī)定:違反其規(guī)定,將導(dǎo)致合同無效或不成立,雖然違反該規(guī)定,但若使合同繼續(xù)有效并不損害國家利益和社會(huì)公共利益,而只是損害當(dāng)事人利益的,屬于取締性規(guī)定(管理性規(guī)定)。[4]根據(jù)《土地管理法》關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力為無效。
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