沒有房產(chǎn)證的期房如何轉讓(摘錄)
購房者、房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常遇到一個問題，問期房是否可以再轉讓、是否可以購入、而有些地方性文件不允許期房再轉讓。而有的地方是允許轉讓和備案，同時依法交納有關稅費。
那么期房再轉讓是跟據(jù)什么？《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。而國務院沒有出臺具體規(guī)定，從該法看預售房是可以再轉讓的，而實際上預售商品房的轉讓是合同的轉讓，另據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定也可以理解為一種期權的轉讓，即雙方約定出讓方取得房產(chǎn)證后再過戶，由于該合同沒有經(jīng)備案對買受人的保護不利，法院有這方面的判決案例。以上兩種都是在出賣方取得房地產(chǎn)權證之前的期房再轉讓。而我國《合同法》規(guī)定，合同權利的轉讓不需征得合同另一方的同意，但要通知債務人，而合同權利、義務一并轉讓則需經(jīng)合同另一方同意。就商品房預售合同而言，購房者的主要權利是取得商品房產(chǎn)權，主要義務是付清房屋價款。如果購房者已付清全部房屋價款，則該轉讓不需開發(fā)商同意，反之，就需要開發(fā)商認可。但是由于房子是不動產(chǎn)，涉及登記和備案的問題，而再轉讓又沒有具體規(guī)定，而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款規(guī)定未依法登記領取權屬證書的不得轉讓，有些買賣雙方當期房價格波動而違約時片面理解該條，所以往往造成糾紛不斷。對于〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉第三十七條第六款規(guī)定筆者認為是對于物權過戶登記的必須條件，但不是合合同生效的條件，特別對于還在開發(fā)過程中的期房該法有特別的規(guī)定，是引許在沒有取得產(chǎn)權證前預售和再轉讓的，再說目前期房再轉讓大多是在取得房產(chǎn)證后再進行過戶登記，實際上是一種附條件的合同，以出讓方取得房產(chǎn)證條件實現(xiàn)后再過戶，所以并不違反房地產(chǎn)管理法第三十七條第六款。
對購房者而言，應注意如下幾種情況：
一、預售商品房尚未付清房款的購房者應該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉讓合同；
二、已付清預售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；
三、轉讓合同雙方應在轉讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機構辦理轉讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉讓可以進行直接備案，而是從嚴控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風險增大。
四、預售商品房的再轉讓應依法交納相應的稅費。如沒能進行再轉讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權證后再過戶給受讓方,如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責任，存在較大的風險。
五、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應去原銀行詢問能否辦理“轉按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉按揭”手續(xù)即可；如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會給雙方辦理備案或產(chǎn)權登記帶來障礙。
六、如果確是房子不相要而原價轉讓，你也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預售合同備案登記，并且還應當與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案。但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任。另這種轉讓如果有相當大的差價沒有依法納稅，定是有陰陽合同（就是差價），發(fā)生糾紛會給你帶來麻煩。
由于在預售商品房再轉讓過程中法律關系復雜，程序繁瑣，無能是出讓方和受讓方你最好聘請把關并代為辦理相關手續(xù)。
