導(dǎo)讀：我國相關(guān)法規(guī)法規(guī)除了限制對無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押外，對一些特殊的房地產(chǎn)也設(shè)置了不得抵押的限制，具體有哪些房地產(chǎn)是不得設(shè)定抵押或者抵押時受限制的呢?詳細內(nèi)容請看本文介紹：
根據(jù)《擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押或抵押時受一定限制：
(一)土地所有權(quán)不得抵押；地上沒有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得進行抵押；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外。
(三)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。
(四)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進行抵押。
(五)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。
(六)已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。
(七)以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。
(八)違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。
(九)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
要實現(xiàn)抵押權(quán)，必須滿足以下條件：
(一)抵押權(quán)合法有效存在。
(二)抵押權(quán)所擔保的債權(quán)已屆清償期。但依照《物權(quán)法》第196條的規(guī)定，在抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷、當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形以及嚴重影響債權(quán)實現(xiàn)的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成價值減少而抵押人又不能恢復(fù)原狀或增加擔保的特殊情況下，即使債務(wù)并未屆期，抵押權(quán)人也可以實現(xiàn)抵押權(quán)。
(三)債務(wù)人沒有清償債務(wù)，既包括沒有清償全部債務(wù)，也包括尚有部分債務(wù)沒有清償，因為依據(jù)抵押權(quán)的不可分原則，債務(wù)人雖然只有部分債務(wù)未履行，抵押權(quán)人仍然可以對全部抵押物主張實現(xiàn)抵押權(quán)。
(四)對于債務(wù)未清償，非因債權(quán)人方面的原因而造成。若債務(wù)人沒有履行債務(wù)是由債權(quán)人一方當事人的原因造成，則抵押權(quán)人不得實現(xiàn)其抵押權(quán)。比如，債權(quán)人拒絕接受債務(wù)人的全面適當履行等。
實現(xiàn)抵押權(quán)的方法：
抵押權(quán)實現(xiàn)的方法，主要有三種，即拍賣、變賣、折價。在實踐中具體以何種方式實現(xiàn)抵押權(quán)，首先由當事人協(xié)商決定，這種約定即可在訂立抵押合同時也可在訂立抵押合同后甚至實現(xiàn)抵押權(quán)時。若雙方協(xié)議不成，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，由人民法院裁決以何種方式實現(xiàn)抵押權(quán)。
(一)拍賣。拍賣因可使抵押物的變價公開、公平，既最大限度地保障了債權(quán)的實現(xiàn)，又保護了抵押人的利益，所以各國立法都把拍賣作為實現(xiàn)抵押權(quán)的最基本方式。拍賣分任意性拍賣和強制拍賣，前者由當事人自愿委托拍賣人拍賣，后者是抵押權(quán)人申請法院拍賣。有關(guān)拍賣的程序與效果，具體應(yīng)適用《拍賣法》及《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定。
(二)變賣。變賣是對標的物進行換價的一種較拍賣簡易的方式，即由當事人或法院直接將抵押物以公平合理價格出賣，并以所得價款優(yōu)先償還其擔保債權(quán)的抵押權(quán)實現(xiàn)方式。但應(yīng)該注意的是，在司法實踐中一般是以拍賣為原則，變賣僅以例外的形式存在。
(三)折價。折價是指債務(wù)人在履行期限屆滿時未履行其債務(wù)，經(jīng)抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議，或者協(xié)議不成時經(jīng)由人民法院審理后判決，按照抵押物自身的品質(zhì)、參考市場價格，把抵押物所有權(quán)由抵押人轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，從而實現(xiàn)抵押權(quán)的一種抵押權(quán)實現(xiàn)方式。簡而言之，以抵押物折價即以協(xié)議的形式取得抵押物所有權(quán)。
知識關(guān)聯(lián)：
房屋抵押的特征：
(1)房屋抵押是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔保，原債權(quán)債務(wù)關(guān)系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。
(2)抵押的房屋可以由抵押權(quán)人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應(yīng)謹慎保養(yǎng)所抵押房屋。
(3)負有清償債務(wù)義務(wù)的一方不履行義務(wù)時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權(quán)，不依靠債務(wù)人的行為即可實現(xiàn)其權(quán)利。
(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權(quán)，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權(quán)。
(5)房屋抵押權(quán)的設(shè)定，一般采用書面形式，并應(yīng)明確規(guī)定擔保的范圍。
(6)房屋抵押人將房屋抵押后，并不喪失房屋的所有權(quán)，因此，抵押人應(yīng)自己承擔房屋意外滅失的風(fēng)險。
(7)房屋抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)。如果房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意，將抵押房屋轉(zhuǎn)給第三人時，房屋抵押權(quán)人對抵押的房屋享有追索權(quán)，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。
