一本房產(chǎn)證究竟可以抵押多少次？又能夠抵押借出多少現(xiàn)金來(lái)？對(duì)于這兩個(gè)問(wèn)題，眾多業(yè)內(nèi)人士幾乎都異口同聲地回答“沒(méi)有上限”。那么，事實(shí)果真如此嗎？還有這樣無(wú)限次的抵押貸款又是如何操作的呢？后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)如何控制？
現(xiàn)象
4次抵押房產(chǎn)科“超值”貸款
張先生早前花30萬(wàn)元首付，在河?xùn)|某樓盤購(gòu)買了一套價(jià)值100萬(wàn)元的新房，并拿到了房產(chǎn)證?？裳劭吹侥甑琢?，手上資金明顯不足，于是他想拿這套房出來(lái)作抵押，借些現(xiàn)錢救救急。
張先生一位朋友得知此事后，趕緊過(guò)來(lái)幫忙。他說(shuō)，如果張先生自己去操辦，這套房最多只能抵押貸到20萬(wàn)元。但如果他親自出馬，憑著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解，再加上前期建立的人脈資源，即使抵押變現(xiàn)60萬(wàn)元也不成問(wèn)題。張先生于是將自己的房產(chǎn)證交給他，并委托他全權(quán)辦理。
不久之后，朋友果然拿到60萬(wàn)元現(xiàn)金擺在張先生面前。對(duì)方順便解釋道，這套房在銀行已經(jīng)有70萬(wàn)元貸款，算是第一次抵押；第二次抵押變現(xiàn)20萬(wàn)元，找的是民間借貸公司；第三次找其他朋友抵押套現(xiàn)20萬(wàn)元；第四次找的是一名政府部門工作人員。“做這種事情，得看個(gè)人能力”，因?yàn)橐话闳撕茈y做到4次抵押，抵押套現(xiàn)額度也很難超出房產(chǎn)市值的。
調(diào)查
一般抵押不會(huì)超房產(chǎn)市值？
居柳州記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于今年樓市動(dòng)蕩較大，“炒房團(tuán)”一時(shí)不敢隨便降價(jià)處理手中房源。時(shí)至年底，大家又面臨資金短缺的窘境，于是采用抵押變現(xiàn)的方法救急。
“理論上講，一套房可以抵押無(wú)數(shù)次的，抵押出來(lái)的現(xiàn)金也沒(méi)有上限，”資深業(yè)內(nèi)人士殷先生指出，但事實(shí)上一套房不可能抵押到超出其市值，“最多（抵押到）7折，民間大膽一些的或許到8折”。
究竟能不能抵押到超出這套房的市值？“這就得看個(gè)人信譽(yù)了。”資深業(yè)內(nèi)人士張先生認(rèn)為，民間抵押次數(shù)越多、抵押額度越高，就越需要抵押人有具有很高的信譽(yù)。即便到最后，也可以不需要房產(chǎn)證等抵押物，“用書面或口頭約定即可，最多找律師公證一下”。張先生進(jìn)一步指出，抵押額度越高，產(chǎn)生的利息就會(huì)越高，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，“最后發(fā)生糾紛，怎么處理就不知道了”。
抵押手續(xù)已經(jīng)被放寬
據(jù)了解，目前銀行基本不支持二次抵押。“以前辦理二次抵押，還得去房管部門確定，并且還需要評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。”資深業(yè)內(nèi)人士左先生指出，現(xiàn)在房管部門對(duì)這些流程都進(jìn)行了精簡(jiǎn)。
他進(jìn)一步表示，房管部門之前甚至對(duì)二次抵押額度都有限定。據(jù)了解，以前的房屋抵押額度，住宅不超過(guò)市值的70%，商業(yè)不超50%?，F(xiàn)在已經(jīng)基本放開(kāi)，具體抵押額度，可由抵押雙方自行商定。
業(yè)內(nèi)人士謝先生也表示，不僅房管部門精簡(jiǎn)了抵押手續(xù)，連民間借貸也不需要太多流程，“一般只需要提供半年的銀行流水賬”，用于考察抵押人是否有能力償還。謝先生還指出，這種民間借貸都可以找一些小中介或民間投資公司辦理，“因?yàn)樗鼈兛梢韵蜚y行和房管部門等，申請(qǐng)到很多個(gè)人拿不到的便捷”。
后市
拍賣后，銀行為第一債權(quán)人
一套房經(jīng)過(guò)數(shù)次抵押，額度已經(jīng)達(dá)到很高，甚至超出其市值以后，就會(huì)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。好比上述案例中，如果張先生得到錢之后不要這套房了，或者數(shù)年之后他無(wú)力償還這130萬(wàn)元，將會(huì)發(fā)生什么后果呢？
根據(jù)眾維律師事務(wù)所律師韋仲烈的解釋，這時(shí)候法院有可能將這套房拿出來(lái)拍賣，拍賣價(jià)格一般很難達(dá)到130萬(wàn)元，可能只有80萬(wàn)元，甚至更低。“銀行作為第一債權(quán)人，需要優(yōu)先被償清”，也就是說(shuō)，拍賣出來(lái)的80萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元得償還給銀行，剩下的10萬(wàn)元由第二、第三、第四債權(quán)人等，看否擁有房屋抵押權(quán)或簽訂相關(guān)合同，如果有就可以按照比例進(jìn)行分配。
至于剩下的50萬(wàn)元缺口，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，債權(quán)人一般會(huì)通過(guò)兩種途徑來(lái)索?。旱谝环N方法是走法律程序，要求抵押人在規(guī)定期限內(nèi)償清；第二種方法就是找追債公司，或不得不采取極端辦法。
