目前，我國各地房屋登記機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)辦理預(yù)購商品房貸款抵押主要是根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理法》第3條規(guī)定進(jìn)行操作，即預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。為了便于分析，本文所指預(yù)購商品房貸款抵押特指未辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記的預(yù)購商品房貸款抵押。
預(yù)購商品房抵押貸款的主體為預(yù)購人和貸款銀行，抵押人為預(yù)購人，抵押權(quán)人為貸款銀行。在實(shí)務(wù)操作中，房屋登記機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)一般在辦理預(yù)購商品房貸款抵押時(shí)都要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行階段性擔(dān)保。據(jù)此，有部分觀點(diǎn)認(rèn)為抵押的主體為預(yù)購人、貸款銀行、預(yù)售人三方，這是物保、人保兩個(gè)法律關(guān)系的混同，是對預(yù)購商品房抵押貸款主體的誤解，預(yù)售人即使提供了階段性的擔(dān)保，也只是以第三人的身份提供人保，而不是預(yù)購商品房抵押貸款法律關(guān)系中的真正主體。
預(yù)購商品房貸款抵押的客體是抵押人和抵押權(quán)人，權(quán)利義務(wù)共同指向抵押標(biāo)的物即預(yù)購商品房，此處的預(yù)購商品房是預(yù)購人與預(yù)售人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房預(yù)售合同所指向的特定商品房。
一、預(yù)購商品房貸款抵押非物權(quán)性分析
1．預(yù)購商品房貸款抵押不符合《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)種類和內(nèi)容
實(shí)務(wù)操作中的預(yù)購商品房貸款抵押，所依據(jù)的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》屬于部門規(guī)章，而《物權(quán)法》第5條規(guī)定的“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定”中的“法律”應(yīng)當(dāng)做嚴(yán)格意義上的理解，即只有全國人大及全國人大常委會通過的法律，才能確定物權(quán)的種類和內(nèi)容。因此，筆者認(rèn)為預(yù)購商品房貸款抵押不具有物權(quán)效力。
2．預(yù)購商品房貸款抵押不符合物權(quán)設(shè)立的規(guī)定
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)購商品房貸款抵押屬于擔(dān)保物權(quán)下的一般抵押權(quán)，即預(yù)購人與貸款銀行簽訂抵押合同后，向預(yù)購商品房所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)(房產(chǎn)管理部門)辦理抵押登記后，就屬于具有物權(quán)效力的抵押登記。理由是根據(jù)《合同法》意思自治的基本原理，一般情況下不違反法律禁止性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人意思自治的結(jié)果。即抵押合同在不違背《物權(quán)法》第184條禁止抵押的情形以及《擔(dān)保法》中有關(guān)禁止性規(guī)定的，在辦理抵押登記后具有物權(quán)效力。
但筆者認(rèn)為，預(yù)購商品房貸款抵押并不符合《物權(quán)法》有關(guān)物權(quán)設(shè)立的規(guī)定。首先，預(yù)購人無權(quán)處分未經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)購商品房，預(yù)購商品房貸款抵押的抵押主體錯(cuò)誤。根據(jù)《物權(quán)法》第179條、180條的規(guī)定，只有債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)可以抵押。根據(jù)債權(quán)基本原理和物權(quán)法定原則，即使經(jīng)過合同備案，預(yù)購人與預(yù)售人也只是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，預(yù)購人取得的是一種債權(quán)，即使預(yù)購人通過貸款銀行支付了全部房款，根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”以及《物權(quán)法》第30條的規(guī)定“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，因此，此時(shí)正在建造物(所有權(quán))應(yīng)當(dāng)屬于預(yù)售人——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其次，不符合一般抵押權(quán)登記辦理的規(guī)定。根據(jù)《擔(dān)保法》第44條的規(guī)定，預(yù)購商品房貸款抵押在申請辦理時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供抵押物的所有權(quán)或使用權(quán)證書，但實(shí)際情況是申請人是無法抵押所有權(quán)或者使用權(quán)證書的，因此實(shí)務(wù)操作中的預(yù)購商品房貸款抵押不符合抵押權(quán)辦理規(guī)定。故筆者認(rèn)為預(yù)購商品房貸款抵押登記行為不具有物權(quán)性，不是物權(quán)抵押登記。
二、正確認(rèn)識預(yù)購商品房貸款抵押和預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度
1．預(yù)購商品房貸款抵押合同的債權(quán)效力
預(yù)購商品房貸款抵押不具有物權(quán)效力，那該抵押合同的債權(quán)效力如何?由于預(yù)購人以預(yù)購商品房為抵押物與銀行簽訂抵押合同屬于無權(quán)處分行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。因此，除非得到所有權(quán)人即預(yù)售人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的追認(rèn)，該處分行為才能被認(rèn)定有效。值得注意的是，在實(shí)務(wù)操作中貸款銀行一般都要求預(yù)售人進(jìn)行階段性擔(dān)保，而預(yù)售人進(jìn)行階段性擔(dān)保的行為是否表示是對預(yù)購人無權(quán)處分行為的追認(rèn)，值得進(jìn)一步探討。筆者認(rèn)為，根據(jù)《合同法》及其司法解釋規(guī)定來看，預(yù)售人進(jìn)行階段性擔(dān)保不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是對預(yù)購人無權(quán)處分行為的追認(rèn)。
2．預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記
鑒于《物權(quán)法》已有預(yù)告登記制度的規(guī)定，因此《房屋登記辦法》第67條對預(yù)告登記制度進(jìn)行了相應(yīng)的細(xì)化安排，同時(shí)《房屋登記辦法》第7l條規(guī)定，申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交預(yù)購商品房預(yù)告登記證明。因此，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記符合<<物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定和債權(quán)法的基本原理，具有相應(yīng)的法律效力。
因此，要充分利用好《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》中的預(yù)告登記制度，進(jìn)一步加大對預(yù)告登記制度重要意義的宣傳力度，強(qiáng)化房屋登記機(jī)構(gòu)、司法部門及購房者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)對預(yù)告登記制度維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益作用的認(rèn)識。
