隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展以及《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》的頒布和實(shí)施，房地產(chǎn)抵押行為日趨活躍，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用越來(lái)越大。因此，為房地產(chǎn)抵押貸款而進(jìn)行的估價(jià)越來(lái)越成為房地產(chǎn)估價(jià)工作的重要組成部分。在房地產(chǎn)抵押價(jià)格的評(píng)估中，有幾個(gè)問(wèn)題很值得探討。 一、房地產(chǎn)抵押價(jià)格的含義
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。”由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)抵押價(jià)格為設(shè)定抵押時(shí)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
二、房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)堅(jiān)持合法原則和公平原則
合法原則和公平原則是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，在房地產(chǎn)抵押評(píng)估中必須堅(jiān)持。
合法原則是要說(shuō)明，房地產(chǎn)抵押評(píng)估必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提，即抵押的房地產(chǎn)必須是抵押人合法擁有的，產(chǎn)權(quán)明確無(wú)糾紛的，而且符合以上法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)的物的設(shè)定范圍，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行評(píng)估。例如，某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定了它的用途為工業(yè)用途，即使它適合于作商業(yè)用途，評(píng)估該宗房地產(chǎn)也必須以該宗房地產(chǎn)作工業(yè)用途為前提下進(jìn)行，不能作為商業(yè)用途來(lái)評(píng)估，否則，由于改變用途沒(méi)有法律保障（且違法），由此評(píng)估出的較高價(jià)格也就得不到社會(huì)的承認(rèn)。
公平原則是要說(shuō)明，房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。如果站在抵押權(quán)人的立場(chǎng)上，認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)格是發(fā)放貸款的一個(gè)重要依據(jù)，為確保對(duì)債務(wù)的清償能力和資金信貸部門(mén)的資金安全，房地產(chǎn)抵押評(píng)估趨向于保守估價(jià)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行刻意壓價(jià)，則損害了抵押人的合法權(quán)益；如果站在抵押人的立場(chǎng)上，故意高估房地產(chǎn)價(jià)格，則影響抵押權(quán)人的資金安全性，損害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益。這樣做還會(huì)影響估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的聲譽(yù)，也違背了估價(jià)人員的職業(yè)道德，甚至是違法的。
三、房地產(chǎn)抵押評(píng)估正確運(yùn)用保守穩(wěn)健原則
有觀點(diǎn)認(rèn)為：保守穩(wěn)健原則，是指在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，不把估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)置于理想的市場(chǎng)條件下考慮，對(duì)可能引起估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)減價(jià)的各種因素要充分估計(jì)，而對(duì)可能引起估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)增值的因素要慎重對(duì)待，即寧可估其少，而不估其多。并認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)格是發(fā)放貸款的一個(gè)重要依據(jù)，為確保對(duì)債務(wù)的清償能力和資金信貸部門(mén)的資金安全，房地產(chǎn)抵押評(píng)估趨向于保守估價(jià)，即遵循保守穩(wěn)健原則。還認(rèn)為采用成本法評(píng)估的結(jié)果最能體現(xiàn)保守穩(wěn)健原則或在評(píng)估出的正常市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定的風(fēng)險(xiǎn)扣除后，以余額作為評(píng)估結(jié)果來(lái)體現(xiàn)此原則。
筆者認(rèn)為，在對(duì)抵押貸款的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估結(jié)果仍然是對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的反映，而不是刻意壓價(jià)，否則，有違公平原則；成本法的評(píng)估結(jié)果與低評(píng)估值并無(wú)因果關(guān)系，不能體現(xiàn)保守穩(wěn)健原則，成本法的評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格，而不是房地產(chǎn)的交換價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，生產(chǎn)價(jià)格=成本價(jià)格+平均利潤(rùn)；在經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，交換價(jià)格以生產(chǎn)價(jià)格為中心，圍繞生產(chǎn)價(jià)格上下波動(dòng)。因此，成本法的評(píng)估結(jié)果可能高于、低于或等于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。保守穩(wěn)健原則的運(yùn)用應(yīng)該貫穿評(píng)估過(guò)程的始終，表現(xiàn)為對(duì)可能影響估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素進(jìn)行全面的、慎重地考慮，從而得出一個(gè)合理的價(jià)格。關(guān)于抵押貸款的安全性，主要應(yīng)由抵押權(quán)人從抵押人的經(jīng)營(yíng)狀況、資信、還貸能力、貸款期限、金融風(fēng)險(xiǎn)、利率水平及房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、處置房地產(chǎn)費(fèi)用等諸多方面去權(quán)衡考慮，評(píng)估人員則應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行說(shuō)明，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)、各種影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響、房地產(chǎn)的變現(xiàn)方式及其稅費(fèi)等進(jìn)行闡述，幫助抵押權(quán)人了解抵押房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)及處置稅費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)等。
